전자금융거래법 위반 사건은 초동 대응이 곧 결론을 좌우하는 경우가 많습니다. 수사기관은 통상 “이게 단순 제공이 아니라 조직형 금융사기와 연결된 것 아닌가”부터 의심하고, 그 의심이 기록에 쌓이면 처분 수위가 급격히 올라갈 수 있습니다.특히 과거에 같은 전자금융거래법 위반으로 집행유예 전력이 있다면, ‘재범’ 프레임이 강하게 작동해 실형 가능성까지 현실적으로 검토됩니다.이번 글은 동종전력(과거 집행유예)이 있었음에도 다시 기소된 사건에서, 결국 벌금형으로 정리된 과정을 정리한 성공사례입니다.사건의 배경(의뢰인 상황)의뢰인은 과거 전자금융거래법 위반으로 집행유예를 선고받은 전력이 있었습니다. 이후 일정 기간이 지난 뒤 다시 동종 혐의로 입건되었고, 수사 단계에서 기소까지 진행된 사안이었습니다.기록에는 금융사기 조직과의 연계 가능성, 거래의 반복성, 대가(돈) 수수 여부가 주요 쟁점으로 정리되어 있었고, 무엇보다 동종전력 자체가 불리한 전제로 작동하고 있었습니다.의뢰인이 가장 불안해했던 건 한 가지였습니다.“이미 집행유예를 한 번 받았는데, 또 걸리면 이번엔 실형 아닌가요?”이 사건에서 중요한 쟁점 3가지전자금융거래법 사건은 “미안하다”는 태도만으로 정리가 어려울 때가 많습니다. 결국 처분을 가르는 포인트는 아래처럼 구조화됩니다.관여 정도(역할)단순 전달 수준인지, 반복 제공인지, 모집·알선 성격이 있는지에 따라 무게가 달라집니다.이번 사건에서는 의뢰인의 행위가 어디까지였는지를 객관 자료로 쪼개서 정리하는 작업이 핵심이었습니다.대가성(돈을 받았는지)과 반복성수사기관은 대가성 여부를 통해 고의성을 강화하려고 합니다.돈의 흐름이 “대가”로 기록되는 순간 사건은 훨씬 무거워집니다. 그래서 계좌내역 등 자료로 흐름과 의미를 정확히 정리해야 합니다.보이스피싱 등 상위범죄와의 연계 정황기록상 ‘의심’이 ‘확정된 연결’처럼 굳어버리면 방어가 어려워집니다.연결을 단정할 만한 정황이 약한 부분은 논리적으로 분리하고, 과도한 평가가 붙지 않도록 정리해야 합니다.어떻게 대응했는가(방어 전략)이번 사건은 “재범이지만 과거와 동일하게 평가할 수 없는 사정”을 기록으로 설득하는 전략에 집중했습니다.의뢰인의 실제 관여 범위를 역할 중심으로 정리(단순 제공/반복 제공/알선 여부를 분해)대가성 관련 오해를 막기 위해 돈의 흐름을 자료로 구조화(단발인지, 반복인지, 의미가 무엇인지)상위범죄 연계가 ‘의심’에서 ‘단정’으로 넘어가지 않도록, 기록상 비약되는 지점을 끊어내는 방식으로 정리재발 방지 조치, 생활환경, 책임 있는 태도를 뒷받침할 자료를 함께 구성조사 전 예상 질문과 답변 구조를 마련해 진술의 일관성을 확보(기록 흔들림 방지)재범 사건에서 특히 중요한 포인트동종전력 사건은 변명처럼 들리는 순간 역효과가 납니다. 그래서 감정 호소보다 먼저 해야 하는 건 두 가지입니다.사실관계 정리: 누가, 무엇을, 어느 범위까지 했는지법적 포인트 정리: 왜 이번 사건은 과거와 동일하게 평가하면 안 되는지그리고 조사 초기 진술이 매우 중요합니다.조사 과정에서 질문은 촘촘하게 들어오고, 즉흥적으로 답하면 진술이 흔들리기 쉽습니다. 진술의 흔들림은 “고의가 있었다”는 해석으로 번역될 수 있어, 조사 전부터 답변 구조를 정리해 두는 게 안전합니다.결과(처분)의뢰인은 기소 후 재판을 거쳤으나, 최종적으로 벌금형이 선고되며 사건이 정리되었습니다.동종전력(과거 집행유예)이 있는 상황에서 벌금형으로 마무리되었다는 점은, 초기에 방향을 잡고 기록을 설계해 불리한 프레임을 끊어내는 대응이 실제 결론에 영향을 줄 수 있음을 보여주는 사례였습니다.마무리전자금융거래법 위반 사건은 “설마 벌금이겠지”라고 접근했다가 예상보다 훨씬 큰 처벌로 이어지는 경우가 적지 않습니다. 특히 동종전력이 있다면 더더욱 초동 대응이 중요합니다.사건은 빠르게 움직이지만, 기록은 더 빠르게 굳습니다. 시작이 곧 결론을 좌우합니다.아하에서 많이 받는 질문(FAQ)Q1. 과거 전자금융거래법 위반 집행유예 전력이 있으면 이번엔 무조건 실형인가요?A. 무조건은 아닙니다. 다만 동종전력은 불리한 요소인 건 맞습니다. 관여 정도, 반복성, 대가성, 연계 정황, 피해 기여도에 따라 벌금형·집행유예 등으로 결론이 달라질 수 있습니다. 핵심은 이번 사건의 실체를 기록으로 설득하는 것입니다.Q2. 조사에서 “돈을 받았냐”는 질문이 나오면 어떻게 답해야 하나요?A. 사실대로 답하되, 돈의 흐름과 의미가 정확히 기록되도록 정리하는 것이 중요합니다. 대가인지, 비용 정산인지, 일회성인지 반복성인지에 따라 평가가 달라집니다. 계좌내역 등 객관자료와 함께 정리하는 방식이 안전합니다.Q3. 피해자와 합의하면 도움이 되나요?A. 사건 구조에 따라 다릅니다. 전자금융거래법 위반은 직접 피해자가 특정되지 않거나 상위범죄와 연결되는 형태도 있어 전형적인 합의가 항상 가능한 것은 아닙니다. 다만 피해 발생이 확인되는 사안이라면 피해회복 노력은 유리한 요소가 될 수 있어, 가능 여부부터 전략적으로 판단해야 합니다.

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동종전력(집행유예) 있는 전자금융거래법 위반 재기소, 벌금형으로 정리된 사례

1. 들어가며최근 대법원이 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 중요한 판결을 선고했습니다. 이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 중개대상물이 아닌 다른 세대의 권리관계까지 확인·설명해야 한다는 점을 최초로 명시한 판례로서, 실무상 큰 의미를 갖습니다.2. 사건의 개요가. 기본 사실관계임대인 A 씨는 다세대주택과 오피스텔로 구성된 건물을 신축한 후 은행에 채권최고액 18억 원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 개업공인중개사 D 씨의 중개로 원고들(B 법인과 C 씨)에게 각 세대를 보증금 6,000만 원에 임대했습니다.나. 중개 과정의 문제점D 씨는 중개대상물 확인·설명서에 해당 건물을 '단독주택'으로 잘못 표시하고, 채권최고액 18억 원의 근저당권이 설정되어 있다는 사실만 기재했습니다. 같은 건물 내 다른 세대의 권리관계나 임차 현황 등은 전혀 확인하지 않았습니다.다. 손해의 발생건물에 임의경매가 진행되면서 B 법인은 배당을 전혀 받지 못했고, C 씨는 보증금 6,000만 원 중 2,500만 원만 배당받았습니다. 이에 원고들은 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 지급을 청구했습니다.3. 핵심 쟁점가. 다가구주택과 다세대주택의 차이이 사건의 핵심 쟁점을 이해하기 위해서는 먼저 다가구주택과 다세대주택의 법적 차이를 명확히 할 필요가 있습니다.다가구주택은 단독주택으로 건물 전체가 하나의 소유권 대상입니다. 반면 다세대주택은 집합건물로서 세대별로 별도의 구분소유권이 설정되어 있습니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조).나. 중개대상물의 범위다세대주택의 A 호실에 관한 임대차계약을 중개할 때, 공동담보로 저당권이 설정된 B 호실은 엄밀히 말하면 중개대상물이 아닙니다. 그렇다면 A 호실의 임대차보증금 반환 가능성과 관련하여 B 호실의 권리관계까지 확인·설명해야 하는지가 문제되었습니다.4. 하급심 판단가. 1심 판결1심 법원은 D 씨가 다른 세대의 임대차 현황까지 확인·설명할 의무가 있다고 보아 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.나. 항소심 판결그러나 항소심은 다음과 같은 이유로 원고 패소 판결을 내렸습니다:D 씨가 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 확인·설명했음다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 세대의 임대차 현황을 고지할 의무가 없음따라서 D 씨는 공인중개사로서의 의무를 모두 이행했음5. 대법원의 판단가. 기본 법리대법원은 다음과 같은 기본 법리를 제시했습니다:중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 합니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).이를 위해 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 개인정보를 제외한 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 합니다.나. 다세대주택에 대한 법리 확장대법원은 이번 판결에서 위 법리를 다세대주택의 경우에도 확장 적용했습니다:"다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우, 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 금액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등을 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다."다. 구체적 의무 내용대법원은 개업공인중개사의 구체적 의무를 다음과 같이 제시했습니다:1) 공동저당권 설정 세대의 선순위권리 확인개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고, 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명해야 합니다.2) 다른 세대의 임대차 현황 확인동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 공동저당권이 설정된 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 큽니다. 따라서 개업공인중개사는:임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지 확인임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시중개대상물 확인·설명서에 해당 내용을 기재하여 교부라. 본 사건에 대한 판단대법원은 이 사건에서:"공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 그 내용을 원고들에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인·설명서의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란 등에 그 내용을 기재한 뒤 그 확인·설명서를 원고들에게 교부했다는 사정은 발견되지 않는다"고 판시하며, D 씨가 확인·설명의무를 위반했다고 판단했습니다.6. 관련 법령 및 판례가. 공인중개사법상 확인·설명 의무공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있습니다.공인중개사법 시행령 제21조는 확인·설명해야 할 사항으로 중개대상물에 대한 권리관계, 법령상 거래 또는 이용제한사항 등을 구체적으로 열거하고 있습니다.나. 손해배상책임개업공인중개사가 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).다. 관련 판례1) 다가구주택 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하는 중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용을 명확히 했습니다.2) 상가건물 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우에도 유사한 확인·설명 의무가 있음을 확인했습니다.3) 중개대상물 확인·설명서 작성 의무서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결은 공인중개사가 등기부상 표제부의 '대지권의 표시'란에 기재된 별도등기에 대한 확인·설명의무를 위반한 경우 손해배상책임을 인정했습니다.7. 실무상 유의사항가. 다세대주택 중개 시 체크리스트다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:1) 중개대상물의 권리관계 확인부동산등기부등본 확인근저당권, 전세권 등 제한물권 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인2) 공동저당권 설정 여부 확인중개대상물에 공동저당권이 설정되어 있는지 확인공동저당권이 설정된 다른 세대(구분건물) 특정3) 다른 세대의 권리관계 확인공동저당권이 설정된 다른 세대의 부동산등기부등본 확인선순위 근저당권, 전세권 등 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인4) 다른 세대의 임대차 현황 확인임대의뢰인에게 다른 세대의 임대차계약 내역 자료 요구임대차보증금 금액 확인임대차 시기와 종기 확인대항력 및 우선변제권 취득 여부 확인나. 중개대상물 확인·설명서 작성확인한 내용은 반드시 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다:'실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 다른 세대의 권리관계 기재다른 세대의 임대차 현황 기재임대의뢰인이 자료 제공을 거부한 경우 그 사실 명시다. 임대차보증금 회수 가능성 설명확인한 권리관계를 바탕으로 임차의뢰인에게 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 설명해야 합니다:경매 시 예상 배당순위 설명선순위 권리금액과 예상 낙찰가를 고려한 배당 가능성 설명필요시 감정평가 등 전문가 자문 권유라. 자료 제공 거부 시 대응임대의뢰인이 다른 세대의 임대차 현황 자료 제공을 거부하는 경우:그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명시임차의뢰인에게 자료 미제공 사실을 명확히 설명임차의뢰인에게 직접 확인할 것을 권유필요시 계약 중개를 거부하는 것도 고려8. 이 판결의 의의가. 최초의 명시적 판단이번 판결은 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 최초의 대법원 판결입니다. 기존에는 다가구주택에 대한 판례만 있었으나, 이번 판결로 다세대주택의 경우에도 동일한 법리가 적용됨이 명확해졌습니다.나. 실무 기준 제시이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 개업공인중개사가 구체적으로 어떤 사항을 확인·설명해야 하는지 명확한 기준을 제시했습니다. 이는 향후 유사 사건의 판단 기준이 될 것입니다.다. 임차인 보호 강화이번 판결은 다세대주택 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있도록 함으로써 임차인 보호를 강화하는 의미가 있습니다.9. 맺음말이번 대법원 판결은 다세대주택 임대차 중개 실무에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 개업공인중개사는 중개대상물뿐만 아니라 공동저당권이 설정된 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황까지 확인·설명해야 하는 의무를 부담하게 되었습니다.이는 중개업무의 부담을 가중시키는 측면이 있으나, 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있게 함으로써 분쟁을 예방하고 임차인을 보호하는 긍정적 효과가 있습니다.개업공인중개사는 이번 판결의 취지를 충분히 이해하고, 다세대주택 임대차계약 중개 시 보다 철저한 확인·설명 절차를 거쳐야 할 것입니다. 특히 공동저당권이 설정된 경우에는 반드시 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황을 확인하고, 이를 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 임차의뢰인에게 교부해야 합니다.이를 통해 임차인의 권익을 보호하고, 개업공인중개사 자신도 향후 발생할 수 있는 손해배상책임으로부터 벗어날 수 있을 것입니다.

다세대주택 공동저당 설정 시 공인중개사의 확인·설명 의무 범위

개인회생을 결심했다고 해서, 바로 접수부터 하는 것이 정답은 아닙니다.실무에서 보면 결과가 갈리는 시점은 접수 이후가 아니라, 접수 이전입니다.같은 채무 규모, 비슷한 소득인데도 어떤 사건은 한 번에 인가되고, 어떤 사건은 보정이 반복되거나 기각됩니다.그 차이는 대부분 신청 전에 어떤 선택을 했는지에서 만들어집니다.개인회생은 서류를 내는 절차가 아니라, 법원이 납득할 구조를 만드는 과정이기 때문입니다.먼저 짚어야 할 건 ‘지금 상태 그대로 접수해도 되는가’입니다.많은 분들이 독촉이 무서워서, 압류가 걱정돼서, 일단 접수부터 하려고 합니다.하지만 준비되지 않은 접수는 보호가 아니라 노출이 될 수 있습니다.개인회생은 신청하는 순간부터 채무자의 금융 흐름이 정밀하게 들여다보이기 시작합니다.그 흐름이 정리되지 않은 상태라면, 불리한 질문이 쌓이게 됩니다.담보가 있는 재산은 특히 조심해야 합니다.집이나 차량을 지키고 싶다는 이유만으로 개인회생을 선택하는 경우가 많습니다.하지만 담보채권은 회생 절차와 별도로 움직일 수 있는 권리를 가집니다.회생을 신청했다고 해서 경매가 자동으로 멈추는 것은 아닙니다.담보채권자의 태도, 별제권 행사 가능성, 현재 연체 여부를 먼저 점검하지 않으면 회생 중 재산을 잃는 상황이 실제로 발생합니다.그래서 담보가 있다면 개인회생 전 단계에서 유지 가능성부터 현실적으로 검토해야 합니다.개인회생을 마음먹은 순간, 추가 차입은 멈춰야 합니다.마지막으로 한 번만 더 버텨보자는 선택이 가장 치명적인 결과를 부르는 경우가 많습니다.신청 직전의 대출과 카드 사용은 법원이 가장 예민하게 보는 영역입니다.의도와 상관없이 ‘채무 확대’로 해석될 가능성이 큽니다.그 결과 변제율이 올라가거나, 성실성에 대한 의심으로 이어질 수 있습니다.회생을 결심했다면 지출을 줄이는 것부터가 준비입니다.대출을 받고 나서 거의 상환하지 못한 채무도 반드시 점검해야 합니다.특히 실행만 되고 상환 이력이 없는 대출은 단순한 채무 문제를 넘어가는 경우가 있습니다.개인회생으로 정리할 수 있는지, 별도의 소명이 필요한지 사전에 확인하지 않으면 절차 외적인 리스크가 생길 수 있습니다.연체된 금융기관의 계좌를 계속 쓰는 것도 위험합니다.은행은 금지명령 이전까지 예금과 채무를 상계할 수 있습니다.급여 통장, 생활비 통장, 청약통장이 한순간에 사라지는 사례는 실제로 적지 않습니다.그래서 개인회생을 준비하는 단계에서는 채무 없는 은행으로 계좌를 분리하는 것이 기본 전략이 됩니다.자동이체와 출금 구조도 함께 점검해야 합니다.채권자 누락은 회생에서 가장 큰 후유증을 남깁니다.신청 당시 빠진 채무는 인가 이후에도 그대로 남습니다.그 채무는 회생으로 보호받지 못하고, 별도로 갚아야 할 부담이 됩니다.그래서 신용조회에 보이지 않는 채무, 오래된 보증, 과거 소송 기록까지 함께 확인해야 합니다.금지명령은 즉시 내려오지 않습니다.접수와 동시에 모든 독촉이 멈출 것이라 기대하면 오히려 불안이 커집니다.심사와 송달의 시간차 동안 추심은 계속될 수 있습니다.이 공백을 어떻게 버틸지까지 고려하는 것이 준비입니다.이미 걸린 압류도 바로 풀리지는 않습니다.개인회생은 압류를 중지시키는 절차이지, 자동 해제하는 제도가 아닙니다.해제는 인가 이후 별도 절차가 필요한 경우가 대부분입니다.그래서 압류가 있다면 신청 전부터 일정과 생활 영향을 함께 계산해야 합니다.개인회생은 빨리 접수하는 사람이 유리한 제도가 아닙니다.준비된 상태로 들어가는 사람이 끝까지 갈 수 있는 제도입니다.신청 전 유의사항을 안다는 것은 겁을 먹는 것이 아니라 전략을 세우는 일입니다.지금 접수해도 되는 상태인지, 아니면 한 번 정리하고 들어가야 하는지.이 판단이 변제금과 인가 결과를 바꿉니다.개인회생의 승패는 접수 버튼을 누르기 전에 이미 갈려 있습니다.