경매에서 법정지상권 해결방안?
경매에서 부동산 중 토지소유자와 건물소유자가 달라지면 법정지상권이 성립된다는데 이런물건이 경매에 나왔을때 법정지상권 성립조건과 어떻게 하면 법정지상권을 해결할수있는지 방안좀 알려주세요?
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.안녕하세요
만약 토지의 소유자가 경매를 통해서 토지낙찰자로 바뀌는 시점에, 건물이 건물로서의 요건을 갖추었다면 토지낙찰자가 그 건물로 인하여 법정지상권 혹은 관습법상 법정지상권을 갖게 될 것으로 사료됩니다. 건물 취득자는 그 건물을 경매를 통해서 취득하였으므로 마찬가지로 법정지상권을 갖게 될 것으로 보입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.민법 366조의 법정지상권은 "저당물의 경매로 인한 법정지상권"이므로 저당권 설정에 따른 경매에는 이 지상권이 문제됩니다. 이때는 "저당권 설정당시" 토지와 건물 소유자가 같아야 한다는 점 외에는 성립요건과 대책이 아래의 법정지상권과 동일합니다. 아래에서 설명하겠습니다.
사안에서는 "관습법상의 법정지상권"이 성립하는지만이 문제됩니다.(근거조문이 아니라 판례상 인정하는 법정지상권임)
이 지상권은 동일한 소유자의 소유에 속하는 토지와 건물 중 어느 하나가 매매,상속,증여, 강제경매와 같은 사유로 처분됨으로 인해 소유자가 달라지는 경우에 건물소유주에게 인정되는 토지사용권리입니다.
따라서 관법지가 성립하기 위해서는
1) "압류의 효력이 발생하는 때(통상 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 강제경매개시결정의 기입등기시)"에 토지와 건물의 소유자가 같았어야 하고,
2) 경매로 인해 소유자가 달라져야 하고,
3) 별도의 배제특약이 없어야 합니다.
관법지 또는 법지가 성립하는 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 건물철거 및 퇴거를 청구할 수는 없고, 차임상당의 지료만을 청구할 수 있습니다.
도움이 되길 바랍니다.
감사합니다.
