안녕하세요.오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.아파트의 감정평가를 알아보고 계신가요?아파트는 다양한 목적으로 감정평가를 받게 됩니다. 대표적으로 상속, 증여, 특수관계인간 거래(가족간 매매, 저가 양도)가 있습니다.감정평가 방법 자체는 평가 목적에 따라 달라지지 않지만 적용받는 법률에 따라 차이점이 존재합니다.이번 글에서는 아파트의 감정평가에 대한 전반적인 내용을 소개해드리도록 하겠습니다.1. 아파트의 감정평가 방법은?아파트는 감정평가에 관한 규칙 제16조에 따라 거래사례비교법으로 평가를 합니다.거래사례비교법이라는 용어가 낯서실 수 있습니다. 감정평가를 잘 몰라도 대부분의 분들이 거래사례비교법과 동일한 방식으로 아파트의 가치를 평가하고 계시리라 생각합니다.거래사례비교법은 쉽게 말해 내 아파트와 유사한 실거래 사례 중 하나를 선정하여 사례와 내 부동산의 특성을 비교하여 가치를 산정하는 방식을 말합니다.아파트는 부동산 중 비교할 만한 실거래 사례가 많은 편이므로 거래사례비교법을 적용하는 것이 합리적이고 타당하다고 할 수 있습니다.2. 평가 목적 별 주의사항평가목적별로 감정평가방법은 동일하지만 적용받는 법률에 따라 약간씩 차이가 있다고 말씀드렸습니다.상속상속은 상속세 및 증여세법에 따라 상속개시일 전 후 6개월 내에 감정평가를 받으셔야 합니다. 이 때 주의하셔야 할 점은 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이지만, 감정평가는 그러한 규정이 없이 상속개시일로부터 정확히 6개월이라는 것입니다.예를 들어, 2025년 6월 1일에 고인이 돌아가셨다면, 2025년 12월 1일까지는 감정평가서의 기준시점과 작성일이 모두 들어와야 합니다.따라서, 가급적 기간 만료일 일주일 전에는 탁상감정을 통해 감정평가업체를 결정하는 것이 바람직합니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다증여증여는 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월의 평가기간이 적용됩니다. 증여도 상속과 마찬가지로 증여일로부터 정확히 3개월이 적용되므로 감정평가를 늦게 받지 않도록 주의가 필요합니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다가족간 매매(특수관계인간 거래)가족간 매매는 소득세법을 적용받습니다. 소득세법 시행령 제167조에서는 양도일(혹은 취득일) 전후 3개월 내 감정평가서가 시가로 인정받습니다. 따라서 양도일 후 3개월이 지나서 감정평가를 받는 일이 없도록 유의하셔야 합니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조⑤제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다3. 아파트 감정평가 Q&amp;A아파트 감정평가에 관한 자주 물어보시는 내용을 정리해봤습니다.Q. 감정평가는 두군데에서 받아야 하나요?상속세 및 증여세법 제60조, 동법 시행령 제49조에 따라 기준시가가 10억원 이하인 경우에는 한군데에서만 받으셔도 됩니다. 다만 10억원을 초과하거나 분양권, 입주권과 같이 기준시가가 없는 경우에는 두군데의 감정평가기관에서 평가를 받으셔야 합니다.Q. 감정평가를 꼭 받아야 하나요? 실거래 사례로 신고할 수는 없나요?감정평가는 시가로 인정받는 것들 중 하나이며 필수는 아닙니다. 다만, 실거래 사례로 신고하는 경우보다 절세 가능성이 높기 때문에 감정평가를 받는 경우가 많습니다. 탁상감정으로 예상감정가와 수수료를 확인하고 실거래 사례로 신고했을 때와 어느 쪽이 유리한지를 비교하시면 됩니다.Q. 감정평가를 받았는데 새로운 실거래 사례가 나오면 어떻게 하죠?감정평가액은 실거래 사례보다 우선하여 적용받기 때문에 감정평가서를 제출하시면 실거래 사례는 신경쓰지 않으셔도 됩니다.Q. 아파트 감정평가 비용은 얼마인가요?감정평가수수료는 감정평가법인 등의 보수에 관한 기준에 따라 법정 요율이 적용되는 구조입니다. 따라서 수수료는 업체별로 차이가 크지 않으며 20% 범위 내에서 할인 또는 할증이 가능합니다.아파트의 상속, 증여, 특수관계인간 거래 시 꼭 알아두셔야 할 내용들을 설명드렸습니다.감정평가가 절세에 도움이 되길 바라며 글을 마칩니다.감사합니다.

경제

감정평가사

아파트의 감정평가를 알아보고 계신가요?

1. 자동차손해배상 보장법 상의 운행자 책임과 관련하여, 대법원은 '운전자가 그동안 정을 통해오던 여자의 변심을 알고 찾아가 차에 태운 후 강제적인 성행위, 폭행, 감금 등을 하면서 여자의 정차 요구에도 계속 이를 거절하자 여자가 달리는 차에서 무작정 뛰어내려 사고를 당한 경우, 이는 급박한 범죄적 불법행위를 벗어나기 위한 행위로서 비록 여자가 여러 시간 전에 일시적으로 자살을 기도했다는 사정을 감안하더라도 그의 자유로운 의사 결정에 따라 의식적으로 행한 자살행위라고 단정하기는 어렵고 오히려 운전자의 범죄행위로 유발된 자동차 사고일 뿐이므로, 이를 '승객의 고의 또는 자살행위'에 해당한다고 볼 수 없다.'는 판시(대법원 1997. 11. 11. 선고 95다 22115 손해배상 판결)를 하였습니다.​2. 위 사건의 원심법원은 위와 같은 사실관계와 관련하여, '승객의 고의 또는 자살행위'에 해당한다고 판단하여 원고의 청구를 기각하였는데, 대법원은 원심 판결이 자동차손해배상 보장법 제3조의 해석을 잘못하였거나 그 적용을 잘못한 위법이 있는 때에 해당하고, 그 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다고 할 것이라는 점을 확인해 주었습니다.​3. 각 자동차의 보유자들의 손해배상 책임과 관련하여, 대법원은 '충돌사고로 승객이 피해를 입은 경우 가해자들이 피해자에 대하여 부담하는 각 손해배상책임은 서로 부진정연대채무관계에 있다고 볼 것이고, 이러한 부진정연대채무자 상호 간에 있어서 채권의 목적을 달성시키는 변제와 같은 사유는 채무자 전원에 대하여 절대적 효력을 발생하지만 그 밖의 사유는 상대적 효력을 발생하는 데에 그치는 것이므로 피해자가 채무자 중의 1인에 대하여 손해배상에 관한 권리를 포기하거나 채무를 면제하는 의사표시를 하였다 하더라도 다른 채무자에 대하여 그 효력이 미친다고 볼 수는 없다 할 것이고, 이러한 법리는 채무자들 사이의 내부 관계에 있어 1인이 피해자로부터 합의에 의하여 손해배상채무의 일부를 면제받고도 사후에 면제받은 채무액을 자신의 출재로 변제한 다른 채무자에 대하여 다시 그 부담부분에 따라 구상 의무를 부담하게 된다 하여 달리 볼 것은 아니다.'는 판시(대법원 1993. 5. 27. 선고 93다 6560 손해배상 판결)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.​4. 위 3. 항의 사실관계는 소외인이 피고 소유의 버스를 업무로 운전하여 가다가 반대 차선에서 도로 중앙선을 침범하여 마주 진행하여 오는 피고보조참가인이 운전하는 그 소유의 승용차에 부딪혀 왼쪽 도로 밖으로 추락함으로써 위 버스에 탑승한 피해자들이 사망하였고, 피고보조참가인이 원고들로부터 합의에 의하여 손해배상채무의 일부를 면제받은 이후 피고를 상대로 손해배상 청구를 했던 사안이었습니다.​

법률

변호사

교통사고 발생 시의 민사상의 문제(31)

연락이 오면 반갑지만, 답장은 자꾸 늦어집니다.약속을 잡기 전에는 괜찮은데, 막상 가까워질 것 같으면 한 발 물러서게 됩니다.이런 선택이 반복된다면, 관계를 싫어해서가 아니라 상처 가능성을 미리 관리하려는 방식일 수 있습니다.이 마음의 패턴은 가까워지면 평가받을 수 있고, 평가받으면 흔들릴 수 있다는 가정을 기본값으로 둡니다.그래서 친밀함 자체보다 거리 유지가 더 안전한 선택처럼 느껴집니다.문제는 이 전략이 위험을 줄이는 대신,관계 안에서 회복되거나 다시 조정될 기회까지 함께 차단한다는 점입니다.안전은 유지되지만, 관계는 깊어지지 않습니다.이 패턴은 성격의 결함이 아니라,과거에 충분히 설득력 있었던 생존 전략이 지금까지 유지되고 있는 상태에 가깝습니다.