단독명의 아파트를 공동명의로 부모에게 증여받을때 증여세는?

Question

어머니 명의 아파트가 있습니다. 분양권으로 2억시세에 구입하여 중도금 대출 1억 남은 상태입니다. 지금은 3년이 지나 가격이 올라 아파트가 4억정도 합니다.

여기서 아들인 제가 증도금대출 1억과 아파트 일부 5000만원만큼을 어머니에게 증여를 받아 어머니와 공동명의로 신청하면 취득세를 제외하고 제가 내는 세금이 없나요?

또 제가 어머니 1억 대출을 양도 받으면 어머니도 별도의 양도소득세를 지불해야 하나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 아파트 지분을 5천만원만 증여받는 경우에는 취득세와 등기비용외 세금이 없으나,

2. 대출까지 승계하는 경우에는 부담부증여로서, 채무부분은 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세됩니다. 본디 직계존비속간 부담부 증여는 채무를 인수해도 그렇지 않은 것으로 추정되나, 금융기관의 대출승계는 객관적으로 채무인수가 인정되는 경우에 해당하므로 문제될 것은 없어보입니다.

제47조(증여세 과세가액) ① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조제1항제3호, 제40조제1항제2호ㆍ제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3 및 제45조의2부터 제45조의4까지의 규정에 따른 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다. <개정 2011. 12. 31., 2013. 1. 1., 2015. 12. 15., 2018. 12. 31.>

③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

대출을 승계받고 증여받는다면 부담부증여에 해당하여 어머니는 양도소득세가 발생하고, 질문자님은 증여세가 발생할 것으로 사료됩니다.

증여공제 5천만원 적용이 가능하여 그 에 맞게 증여한다면 증여세액은 없을 것이며 질문자님 말씀대로 취득세 부담하면 될 것으로 보입니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

위의 경우, 어머니는 채무 이전에 대한 양도소득세를 내는 것이며, 질문자는 증여받은 재산(5,000만 원)이 인수받은 채무(1억)보다 적으므로 증여세 대상은 아닙니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 정동호세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여재산에 담보된 채무가 있고, 그 채무를 수증자가 승계하는 경우 증여재산가액에서 채무액은 양도소득세 신고납부의무가 발생

합니다. 이때 양도소득세는 증여자가 납세자가 되며, 증여세는 수증자가 납세자가 됩니다.