전세기간 만료일에, 후임 세입자 없으면 보증금 안줘도 되나요?
너무 속상해서 질문 드립니다.
제가 4월 27일이 전세만료되는 날 이거든요.
그런데 건물주께서 지난주에 전화와서는, 후임 세입자가 안 구해지면 아무리 전세만료일이 됐어도 보증금 못준다고 하는거에요. 제가 그러는게 어디있냐고, 근 3달이 남은 상태인데! 그건 말이 안 된다고 했어요.
부동산법에서도 전세만료일에, 건물주는 날짜 맞춰서 보증금 반환해야 하는 의무가 있다고 했더니.
어떻게 법지키고 사냐면서 ㅠㅠ 월세도 아니고 전세인데, 요즘 어떤사람이 통장에 거액을 현금으로 갖고 있냐면서... 미리 이렇게 전화했으니 한발씩 양보하자고 하더라구요.
전 4월27일 지금살고있는집이 5년 전세만료일이라서, 이날 바로~ 이사가야 하거든요.
중요한건 지금집에서 전세보증금을 받아야, 이사가는집에 잔금을 치루죠 ㅠㅠ
여기에 후임 세입자 안 구해져서 보증금을 아예 못받으며, 이집에 묶여있다가~ 새로 이사갈 집에 잔금 못 치뤄서 가계약 맺은거 무산되면 어떡해요? 아니... 후임세입자가 안 들어와서, 계속 이집에 살아야만 한다면요?
3월달에 "4월27일 5년만기일자에 딱 맞춰서, 보증금전액 반환해달라"고 내용증명을 보낼까도 생각 해 봤는데, 그럼 건물주가 지금보다 더 못되게 나올까봐 ㅠㅠ 실행으로 옮기지는 못할꺼 같거든요.
원래 전세는 후임 세입자 들어오면서, 그 세입자가 건물주측에 전세계약서 작성하면서 건네는 돈을! 나가는 전 세입자에게 주는게 맞는거에요? 지금 저 살고있는집 건물주가 그렇게 주장하거든요 ㅠㅠ
건물주는 10원한장 자기 돈 안 들이고. 전임세입자랑 후임세입자들만 돈 오가는거... 이게 맞아요?
- 전세만료일에 건물주가, 후임 세입자 없는 상태에서 보증금 못준다고 버틸 때 어떡해야하나요?
- 저도 설지나면서 이사갈집 물색하고 다녀야 하는데, 맘에 드는 집 있어도 잔금처리문제로 계약도 못 맺고 있다가...... 원하는집 놓칠 수도 있잖아요?
제가 그럼 저는 이사갈집 어떡해요? 보증금을 돌려주셔야, 저도 이사갈집 계약맺죠!
그랬더니 ㅠㅠ 그래서 미리 전화한거니, 나름대로 대책을 강구해보래요 건물주가 계속 ㅠㅠ
자유아가씨님 질문에답변드립니다
새로운세입자를마냥기다릴수없는 노릇입니다
집주인에게 새로운계약한집의 계약 금애과 대출로인해발생할수있는이자의 세액의 내용증명서류를 보내주세요
이후 법원에 임차권등기명령신청을하세요 임차권등기가 확인된 후 이사를하셔야지 우선변제권을 유지하실수있습니다
또한전세금 수령을 위하여 법원에 재산지급명령신청을하시면좋을듯합니다
사장님께서 임대차보호법상 6개월~1개월 전까지 계약해지통보를 맞게 하셨고, 주인이 주장하는 것은 임대차법에도 민법에도 없습니다. 단, 특약 사항에 새 임차인을 구한 후 전세금을 반환받는다라는 문구가 있다면 주인이 본 글대로 주장할 수 있습니다. 어떤 특약도 없다면 주인이 전세보증금을 돌려줘야 되는 것이 맞습니다. 임대차보증금 반환의무와 위 임차물을 반환(인도)하여야 하는 의무는 동시이행의무(쌍방이 동시에 이행해야 하는 의무) 관계입니다.
집주인도 이런저런 상황으로 전세보증금을 사용해서 큰 금액을 갑자기 마련하지 못 하는 상황같습니다. 집주인이 강하게 주장하신다고 그대로 다 들어주시지 마시고 강하게 나가셔도 됩니다. 약 2달 동안 기간이 있기 때문에 주인과 사장님께서 최대한 빨리 새 임차인을 찾아봐야 할 것 같습니다.
전세 보증금이나 월세 보증금을 돌려받지 못 할 경우를 위해 임차권등기명령 제도라는 것이 있습니다.
임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환해 주지 않아 다른 곳으로 이사를 못하고 있을 때, 또는 전입을 다른 곳으로 이전할 사유가 발생하여 기존 주택에서 전출해야 할 때와 같이 현재의 점유를 이탈하는 상황이 발생해도 기존 임차인의 권리를 유지시킬 수 있도록 하는 방법입니다.
즉, 보증금을 반환받을 때까지 임차 주택에 거주하지 않고도 임차인이 이사 계획에 맞춰 이사를 할 수 있게 하는 것이고, 새로 이사한 주택에 전입신고를 해도 기존 주택에 대한 권리를 상실하지 않게 해 주는 제도인 것입니다.
임차권등기명령 실무에서 많이 다루는 사례는 이렇습니다. 계약 만료일이 되어 이사 준비를 마쳤는데, 임대인이 보증금을 주지 않습니다. 참 난감한 상황일겁니다. 이와 같은 상황의 기본 대응 방법은 이사를 취소하고 보증금을 반환받을 때까지 기존 집에서 버티는 것입니다. 임대인에게 점유를 내주거나, 전입을 다른 곳으로 이전해서는 절대 안 되는 것입니다.
그러나 임차인이 보증금은 나중에 반환받을 생각으로 지금 당장은 반드시 이사를 해야 하는 상황이라면 결국 이사를 안 할 수는 없습니다. 단, 몇 가지 사항은 반드시 지켜야 하고, 그래야 기존 권리를 지키면서 피해 없이 새로운 곳으로 이사를 할 수 있습니다.
보증금을 반환받지 못한 상태에서 꼭 이사를 한다면, 임차권등기명령을 신청해야 하고, 등기부 상에 임차권등기가 경료되기 전까지는 절대 임대인에게 주택을 인도해서는 안 됩니다. 그리고 전입을 이전해서도 안 되는 것입니다.
그러나 새로 이사한 집의 대항력과 우선변제권을 취득하려면 전입 신고를 하고, 확정일자를 새로 받아야 하죠. 이와 같이 부득이하게 전입을 옮겨야 하는 사정이라면 세대원 중 일부를 기존 주택에서 전입을 유지하게 하면 되고, 세대주와 나머지 세대원은 새로운 곳으로 전입을 이전하여 대항력과 우선변제권을 취득하면 됩니다.
임차권등기명령은 임차인이 신청하고 법원의 결정이 상대방에게 송달된 후 등기가 됩니다. 간혹 임대인에 대한 송달이 지체되어 등기되기까지 상당한 시일이 걸리는 경우도 있는데, 여기서 주의할 사항은 절대 임차권등기명령을 신청하였다고 끝난 것은 아니라는 것입니다.
반드시 등기부등본을 발급하여 임차권등기가 경료된 사실(등기부등본을 발급하면 확인됨)을 확인하고 전입하거나, 부동산을 인도해야 하는 것입니다.
[보기쉽게 요약]
1.조건
1)임대차 기간이 만료된 이후에 신청 가능(묵시적 갱신의 경우 해지 3개월 이후)
2)임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우에 한해서 법원에 신청이 가능하며,
3)전세권과는 달리 임대인의 동의나 승낙이 없이 바로 임차인 단독으로 신청가능.
2.신청
인터넷 신청. 법원 방문 신청(해당 임대 건물 소재지 관할 지방법원 방문)
3.처리기간
신청 접수하면 인용 결정까지 대략3일, 결정 후 법원에서 임대인에게 결정 사실을 우편 송달하기까지 7일 정도의 기간이 소용되고, 이와 동시에 법원에서는 관할 등기서에 임차권등기 촉탁하여 최종적으로 등기부에 기재하는데 걸리는 기간은 10일 정도라고 보면 됨.(주말포함 통상2주 정도)
4.효과
일단 임차권등기를 신청하였다고 해서 바로 주소지를 전출하여 다른 곳에전입신고를 한다면 대항력이 상실되므로, 반드시 등기부에 임차권등기가 최종적으로 등재된 이후에 이사를 가야만 대항력이 유지됨.
임차권등기가 되면(등기부등본에 확인됨) 대항력과 우선변제권이 기존 집에 그대로 유지되기 때문에 새로 이사한 곳으로 주소를 이전해도 됨. 그리고 임대인은 사실상 재산권 행사가 불가능하므로 심리적 압박을 받아 서둘러 보증금을 반환할 확률이 높아짐.
5.임차권등기명령 이루 강제경매 신청
임차권 등기명령 후 등기부에 기재가 된 후에도 계속해 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임대보증금 반환의 소를 신청하여 판결을 받아두었다가 강제경매를 신청할 수 있습니다.(전세권설정이 되어있다면 바로 경매 신청가능)
경매가 실제로 진행된 경우에도 별도의 배당신청 없이도 배당을 받을 수 있으나, 만약 경매개시결정등기 후 임차권등기가 설정되었다면 배당요구를 해야 합니다.
경매를 신청하게 되면 보통 6개월 ~1년 정도의 기간이 걸림.
6.전세보증금 반환소송시 지연이자도 청구가능
보통 반환 청구소송의 소장 송달일까지 연 5%의 이자와 소장 송달 이후 부터 보증금을 반환받는 날까지 연15%의이자를 청구할 수있다고 합니다.
임차권등기 후 돌려받니 못한 보증금으로 인해 대출을 받아 이사를 했을 경우 나중에 보증금을 반환받아 대출을 상환하여 지불하게되는 중도상환수수료까지 이행지체에 의한 손해배상으로 청구도 가능하다고 합니다.
7.임차권등기말소
보증금을 반환받으면 임차권등기를 말소하여야 하는데, 동시이행관계가 아니기때문에 보증금을 반환받고 임차권 등기말소를 해주면 됩니다.
8.임차권등기명령 시 유의사항
보증금을 받기 전 피치 못할 사정으로 이사를 하게 되는 경우 보증금 반환도 못 받을 뿐더러 집이 나갈 때까지 월세도 그대로 내야하기 때문에 집기 등을 그대로 놔두고 가끔씩 오가는 경우가 발생하는 이럴경우 집에 살지 않더라도 집기 등이 있다면 점유하는 것으로 간주함.
