상가 보증금 반환과 관련하여 질문 드립니다.

계약 기간 이내에 장사가 잘 안돼 가게 문을 닫을 경우 건물주는 보증금을 바로 돌려 주어야 하는 건가요?

아니면 계약 기간까지 월세를 제하고 나머지 보증금을 돌려 주는 건가요?

후자의 경우라면 월세로 인해 보증금을 회수 하지 못할 수도 있는데 이런 경우 세입자가 대항 할 수 있는 법적 절차가 있을까요?