전세대출 갈아타기 문의드립니다!!

Question

2023년 8월 1일 현재 거주 중인 집을 계약 했고 2025년 2월 7일 타지역으로 이직을 해야해서 전세만기전 집주인과 중개사분께 말씀 드리고 집을 내놨습니다

문제는 지금도 카카오뱅크 전세 대출을 받고 있는데 현재 계약한 집(이사갈 집)에도 전세 대출을 받아야해서 전세대출 심사신청을 해놓은 상태인데요 이사갈 집 잔금일이 2월 7일 입니다ㅠ 그때까지 방이 팔려야 보증금을 받고 그 보증금으로 전대출 상환하고 대출 갈아타기가 될텐데.. 너무 촉박하다는 거예요ㅜ

1. 카카오뱅크 심사팀에서 2월 3일-2월 7일 잔금일이신 분들은 설연휴가 길어서 그때까지 심사완료가 되지 않을 가능성이 크다고 연락을 받았는데 이걸 이유로 잔금일을 미룰 수 있을까요?

2. 만약 잔금일까지 방이 안 팔리면 보증금을 못 받아 대출실행이 안 될텐데 지금 집 주인에게 부탁한다거나 보증금을 받을 수 있는 해결방안이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

잔금지급일 연기 가능 여부

잔금지급일 연기는 원칙적으로 임대인(집주인)과 임차인 양측의 합의가 있어야 가능합니다. 단순히 대출 실행이 늦어진다는 사유만으로는 일방적인 잔금지급일 연기를 주장하기는 어렵습니다. 다만, 설 연휴로 인한 은행 업무 중단이라는 객관적인 사정이 있으므로, 이를 근거로 임대인과 협의를 시도해볼 수 있습니다 (광주지방법원순천지원-2019가단825821).

현 상황에서의 해결방안

1. 임대인과의 협의를 통한 해결

• 설 연휴로 인한 불가피한 상황임을 설명하고, 잔금지급일 연기에 대해 협의를 시도합니다.

• 임대인의 동의를 얻어 서면으로 변경계약서를 작성하는 것이 안전합니다.

1. 대체 자금 조달 방안 검토

• 단기 브릿지론(Bridge Loan) 활용

• 제3자로부터의 일시적 차입

• 기존 전세보증금 반환 보증보험 가입 검토

기존 전세보증금 회수 관련 대응방안

1. 임대인의 협조를 구하는 방안

• 새로운 임차인이 나타날 때까지 기다려줄 것을 요청

• 필요한 경우 합리적인 보상을 제안할 수 있음

1. 법적 보호장치 활용

• 전세보증금 반환 보증보험 가입 검토

• 전세보증금 반환청구권 양도 등의 방안 검토

리스크 관리 방안

1. 계약 체결 전 준비사항

• 대출 심사 일정을 고려한 여유있는 잔금지급일 설정

• 대체 자금조달 방안 사전 준비

• 전세보증금 반환 관련 보증보험 가입 검토

1. 계약서 작성시 주의사항

• 잔금지급일 연기 가능성을 고려한 조항 포함

• 보증금 반환 관련 구체적 일정과 방법 명시

긴급 상황시 대처 방안

1. 임시 대출 활용

• 신용대출이나 단기 대출 활용

• 제3자 보증을 통한 대출 검토

1. 임대인과의 협상

• 일부 보증금 선지급 후 잔금 지급기일 연기 협의

• 추가 이자 지급 등 보상방안 제시

법적 보호를 위한 조치

1. 서면 기록 관리

• 모든 협의 내용을 서면으로 기록

• 변경된 계약 조건은 반드시 서면으로 작성

1. 전문가 자문

• 필요시 법률전문가의 자문을 받아 진행

• 부동산 중개사의 조언을 적극 활용

이러한 상황에서는 가능한 한 빨리 임대인 및 중개사와 협의를 시작하고, 대체 자금조달 방안을 동시에 검토하는 것이 중요합니다. 또한, 모든 협의 내용은 반드시 서면으로 남겨두어 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대비해야 합니다.