임대인의 권리행사 방안

임대차관계에서 임대인이 행사할 수 있는 권리는 다양하며, 각 권리의 행사 방법과 요건을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이하에서는 임대인의 주요 권리행사 방안에 관하여 상세히 설명드리겠습니다.

1. 차임 및 보증금 관련 권리

가. 차임지급청구권

임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있습니다(민법 제618조). 임대차계약이 유효하게 성립하면 임대인에게 임대차계약에 기한 임료채권이 발생하며, 임료 지급에 관한 입증책임은 임차인에게 있습니다(문성제, 『새로운 부동산계약법』, 박영사(2021년), 291-292면).

나. 차임증액청구권

임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임대물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(민법 제628조). 다만, 주택임대차의 경우 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있으나, 증액의 경우 청구당시의 차임 또는 보증금의 20분의 1을 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조)(김대정, 『계약법』, 박영사(2020년), 597-598면).

다. 차임연체를 이유로 한 계약해지권

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 상가건물 임대차의 경우 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

2. 임대차목적물 관련 권리

가. 임대물반환청구권

임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때에는 원상회복해서 반환해야 할 의무가 있으며, 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다(민법 제654조, 제615조)(문성제, 『새로운 부동산계약법』, 박영사(2021년), 405-406면).

임대차가 종료되면 임대인은 임대차 목적물을 인도받음과 동시에 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 따라서 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임대차목적물 인도의무는 동시이행관계에 있습니다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224,244231 판결 임대보증금반환·건물명도).

나. 임대물보존권

임대인은 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 수 있으며, 이 경우 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없습니다(민법 제624조). 다만, 임대인의 보존행위로 인하여 임차인이 목적을 달성할 수 없는 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다(민법 제618조)(문성제, 『새로운 부동산계약법』, 박영사(2021년), 405-406면).

다. 손해배상청구권

계약 또는 목적물의 성질에 따르지 않은 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우에 임대인은 손해배상과 비용상환을 청구할 수 있습니다. 이 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다(민법 제654조, 제617조)(문성제, 『새로운 부동산계약법』, 박영사(2021년), 405-406면).

3. 전대차 관련 권리

가. 무단전대를 이유로 한 계약해지권

임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 제2항). 다만, 여기서 임대인이 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있는 '무단전대'라고 하기 위해서는 '전차인이 목적물의 전부 또는 일부에 대하여 독립된 용익권자로서의 지위를 취득하는 정도의 전대'를 말합니다. 따라서 건물의 소부분을 전대하는 경우에는 임대인의 동의를 요하지 아니합니다(민법 제632조)(김대정, 『계약법』, 박영사(2020년), 635-636면).

나. 적법한 전대차의 경우 임대인의 권리

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담합니다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못합니다(민법 제630조 제1항).

또한 임대인과 전차인 사이의 관계에도 불구하고 임대인은 전대인(원임차인)에게 원임대차계약에 따른 권리를 주장할 수 있습니다(민법 제630조 제2항). 즉, 전대차가 성립하여도 임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계에는 영향이 없으며, 따라서 전대차에 의하여 임대인이 전차인에게 권리를 행사할 수는 있지만, 임대인은 임차인에게도 권리를 행사할 수 있습니다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다251727 판결 손해배상(기), 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결)(송덕수, 『채권법각론[제6판]』, 박영사(2023년), 282면, 송덕수, 『신민법강의[제17판]』, 박영사(2024년), 1262-1263면, 명순구, 『민법학원론[제3판]』, 박영사(2024년), 252면, 명순구, 『민법학원론 [제3판]』, 박영사(2024년), 252면).

예를 들어, A가 甲건물의 소유자 B와 임대차계약을 체결하고(차임: 월 200만원) 얼마 후에 B의 동의를 얻어 甲건물 전체를 C에게 전대했다고(차임: 월 250만원) 가정하면, B는 차임 월 200만원을 C에게 청구할 수도 있고(민법 제630조 제1항) A에게 청구할 수도 있습니다(민법 제630조 제2항). 다만, B가 C에게 월 250만원을 청구할 수는 없습니다. B의 C에 대한 권리는 B의 A에 대한 권리를 기초로 하는 것이기 때문입니다(명순구, 『민법학원론[제3판]』, 박영사(2024년), 252면, 명순구, 『민법학원론 [제3판]』, 박영사(2024년), 252면, 명순구, 『민법학원론[제3판]』, 박영사(2024년), 252면, 명순구, 『민법학원론 [제3판]』, 박영사(2024년), 252면).

다. 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우

임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면합니다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결)(송덕수, 『신민법강의[제17판]』, 박영사(2024년), 1262-1263면).

4. 계약갱신 관련 권리

가. 주택임대차의 경우

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 규정을 적용하지 아니합니다(주택임대차보호법 제6조 제3항).

나. 상가건물 임대차의 경우

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항). 다만, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항).

임대인이 위 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항).

5. 권리금 관련 임대인의 의무 및 제한

가. 권리금 회수기회 보호의무

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다. 다만, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

나. 권리금 회수 방해시 손해배상책임

임대인이 위 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).

다만, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).

상가임대차보호법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차보호법 제10조 제2항에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않습니다(대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823,252830 판결 건물인도등·손해배상(기), 서울중앙지방법원 2017. 8. 31. 선고 2016가단5305849 판결 건물명도).

6. 임대인 지위의 승계

가. 주택임대차의 경우

주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하면 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되며, 대항력이 구비된 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 보증금반환채무는 소멸합니다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결)(전장헌, 『민사소송에서 민사집행까지(Ⅱ)』, 박영사(2021년), 505-506면).

주택임대차보호법 제3조 제4항에 의한 양수인의 임대인으로서의 지위승계는 법률의 규정에 의한 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의·승낙이 필요하지 않을 뿐만 아니라 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(전장헌, 『민사소송에서 민사집행까지(Ⅱ)』, 박영사(2021년), 505-506면).

나. 농지임대차의 경우

임대 농지의 양수인은 농지법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(농지법 제26조).

7. 권리행사시 유의사항

가. 권리남용 금지

권리 행사가 권리남용에 해당하기 위해서는 그 권리행사가 주관적으로 오로지 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 목적으로만 행사되는 경우이거나, 객관적으로 그 권리행사가 사회질서에 위반되는 경우이어야 합니다(대법원 2013. 1. 16. 선고 2011다38592,38608 판결 묘지철거및토지인도·묘지철거및토지인도).

나. 정당한 권리행사

임대인이 차임을 연체하는 임차인에 대하여 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고, 임대차목적물의 인도를 요구하는 것은 법이 정한 임대인의 정당한 권리행사라고 할 것입니다(의정부지방법원 2016. 9. 21. 선고 2015가단43332(본소),2016가단11592(반소) 판결 건물명도등,손해배상(기)).

또한 임대인이 전차인에게 직접 차임 지급을 요구하는 것은 임대인으로서 정당한 권리행사에 해당합니다(민법 제630조 제1항, 창원지방법원 2016. 3. 4. 선고 2014가단7219 판결 임차권부존재확인).

다. 권리행사방해죄와의 관계

형법 제323조는 "타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건 또는 전자기록등 특수매체기록을 취거, 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다"고 규정하고 있습니다.

임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 보증금을 반환받지 못하여 목적물을 점유하는 경우, 임대인이 임차인의 동의 없이 목적물의 비밀번호를 변경하거나 자물쇠를 채우는 등의 방법으로 임차인의 점유를 배제하는 행위는 권리행사방해죄에 해당할 수 있습니다(서울서부지방법원 2018. 7. 11. 선고 2017고정751 판결 권리행사방해, 인천지방법원 2020. 1. 10. 선고 2019고정1279 판결 주거침입,권리행사방해).

다만, 채권자가 채무를 변제하지 않는 채무자의 재산에 대하여 가압류 등 법적 조치를 취하는 것은 정당한 권리행사이고, 채무자에게 납품을 하는 자에게 물리력을 동원하지 않은 채 위와 같은 법적 조치를 취할 수 있다는 사실을 알려 스스로의 판단으로 납품을 하지 않게 한 행위를 사회통념상 허용되지 않는 권리행사라고 보기 어렵습니다(청주지방법원 제천지원 2016. 4. 21. 선고 2015고단388 판결 업무방해).