세움인베스트 [부동산 시리즈] 6월 1일 기억하세요, 보유세(재산세·종부세) 총정리

안녕하세요

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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부동산 뉴스를 보면

재산세, 종부세, 공시가격 등 어려운 용어가 쏟아지지만,

사실 '보유세'라는 하나의 큰 틀만 이해하면 생각보다 명확합니다.

​깔끔하게 정리해 드리겠습니다.

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보유세란? (재산세 vs 종부세)

보유세는 부동산을 '가지고 있는 것만으로' 매년 내는 세금입니다.

크게 두 가지로 나뉩니다.

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· 재산세

집이 있다면 누구나 내는 세금입니다. (7월, 9월 반반씩 납부)

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· 종합부동산세(종부세)

비싼 집을 가진 분들이 추가로 내는 세금입니다. (12월 납부)

- 1주택자 기준 : 공시가격 12억 초과 시

- 다주택자 기준 : 공시가격 합산 9억 초과 시

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"6월 1일"을 반드시 기억하세요!

부동산 세금에는 '과세기준일'이라는 아주 중요한 날짜가 있습니다.

매년 6월 1일 현재 그 집을 누가 갖고 있느냐에 따라 1년 치 세금의 주인이 결정됩니다.

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· 매도자라면

5월 31일까지 잔금을 치르고 등기를 넘겨야 올해 보유세를 안 냅니다.

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· 매수자라면

6월 2일 이후에 잔금을 치러야 올해 보유세를 피할 수 있습니다.

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올해처럼 공시가격이 크게 오른 해에는

하루 차이로 수십에서 수백만 원의 세금 향방이 갈립니다.

매수·매도 계획이 있다면 반드시 잔금 일정을 체크하세요!

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공시가격, 왜 이렇게 난리인가요? (2026년 공시가격 이슈)

공시가격은 정부가 매년 발표하는 부동산의 '기준 가격'입니다.

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실거래가보다는 낮지만(현재 시세의 약 69%),

재산세·종부세는 물론 건강보험료 산정의 기준이 되기 때문에 아주 민감한 수치죠.

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· 서울 평균 18.67% 상승

전국 평균(9.16%)보다 월등히 높습니다.

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· 지역별 양극화

강남(26%), 성동(29%) 등 한강변 지역은 상승 폭이 어마어마합니다.

반면 외곽 지역은 한 자릿수 상승에 그쳤죠

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· 종부세 대상 급증

공시가격 12억을 넘는 주택이 전년보다 50% 이상 늘어나면서,

'나는 아니겠지' 했던 1주택자분들도 종부세 고지서를 받을 확률이 높아졌습니다.

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내 재산세 세금, 어떻게 계산될까? (단계별 계산법)

복잡한 계산은 세무사에게 맡기더라도, 구조는 알고 계셔야 합니다.

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① 1단계 재산세 과세표준 산정

과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액비율(일반 60% / 특례 43~45%)

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· 공정시장가액비율 : 현재 주택은 60% 적용

(단, 공시가 9억 이하 1주택자는 서민 부담 경감을 위해 공시가격에 따라 43~45%의 특례 비율 적용)

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② 2단계 세율 적용 (일반 vs 1주택 특례)

과세표준 금액 구간에 맞는 세율(0.1~0.4%)을 곱해 산출

(단, 공시가격 9억 이하 1주택자는 특례세율 적용되어 구간별로 0.05% 저렴)

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③ 3단계 부가세 더하기

고지서에는 재산세만 있는 게 아닙니다.

최종 세액 = 재산세 + 지방교육세(20%) + 도시지역분(0.14%)

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**재산세 세 부담 상한 제도

전년 대비 세금이 갑자기 오르는 걸 막기 위해 공시가격에 따라 전년 대비 105~130%를 넘지 못하도록 제한

(공시가격 3억 이하 105% / 3억 초과~6억 이하 110% / 6억 초과 130%)

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내 종부세 세금, 어떻게 계산될까? (단계별 계산법)

① 1단계 과세표준 산정

과세표준 = (전국 보유 주택 공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)

· 기본공제: 1세대 1주택자 12억 / 다주택자 9억

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② 2단계 세율 적용시키기 (주택 수에 따라 차등)

· 2주택 이하 : 0.5~2.7%

과세표준 3억 이하 0.5% / 6억 이하 0.7% / 12억 이하 1.0% / 25억 이하 1.3% / 94억 이하 2.0% / 94억 초과 2.7%

· 3주택 이상 : 0.5~5.0%

과세표준 3억 이하 0.5% / 6억 이하 0.7% / 12억 이하 1.0% / 25억 이하 2.0% / 94억 이하 4.0% / 94억 초과 5.0%

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③ 3단계 공제 반영하기

1주택자라면 고령자·장기보유 공제를 통해 최대 80%까지 감면 가능합니다.

· 고령자 공제

만 60세 이상 20% / 65세 이상 30% / 70세 이상 40%

· 장기보유 공제

5년 이상 20% / 10년 이상 40% / 15년 이상 50%

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④ 4단계 최종 납부액 계산

최종 종부세 = 산출 세액 - 재산세 중복분 공제 - 세액공제(고령/장기)

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**재산세 이중과세 방지 : 이미 낸 재산세만큼은 빼줍니다.

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집값이 올라서 자산의 가치가 상승하는 건 정말 기쁜 일입니다.

하지만 그만큼 따라오는 세금 부담은 냉정한 '금융 계획'이 필요한 현실의 영역이죠.

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특히 올해는 공시가격 상승 폭이 커서

예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

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"1주택이니까 괜찮겠지"라고 방심하기보다는,

우리 집 공시가격을 미리 확인하고 하반기 현금 흐름을 미리 점검해 보시는 것을 강력히 추천해 드립니다.

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혹시 공시가격 상승으로 인해

대출 한도나 추가 자금 계획에 변화가 생겨 고민이신가요?

여러분의 상황에 맞는 최적의 금융 솔루션을 함께 고민해 드리겠습니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.