세움인베스트 [대출 시리즈] 내 집 마련의 대출한도 중요 지표, DSR 완벽 정리 (DSR 1편)

안녕하십니까

당신의 내일이 가장 견고한 기초 위에 바로 설 수 있도록, 금융의 기준을 설계하는 세움인베스트입니다.

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주택담보대출을 준비하다 보면

LTV(담보인정비율)보다 더 높은 벽으로 다가오는 단어가 있습니다.

바로 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.

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"집값의 70%까지 대출이 나온다는데, 왜 내 한도는 이것밖에 안 될까?"

라는 의문의 시작과 끝에는 항상 DSR이 있습니다.

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오늘은 대출 한도의 '최종 보스'라 불리는

DSR의 개념과 나에게 맞는 전략을 세우는 법을 정리해 드립니다.

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DSR(Debt Service Ratio)이란 무엇인가?

Debt Service Ratio의 약자입니다.

(Debt = 총부채, Service = 원리금상환, Ratio = 비율)

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DSR은 '내가 번 돈에서 빚 갚는 데 쓰는 돈이 얼마나 되는가'를 보는 지표입니다.

모든 가계부채 원리금 상환액(=주택담보대출 원리금상환액+기타대출 원리금상환액) ÷ 연 소득 * 100

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· 포함 항목

주택담보대출 원리금 + 신용대출 원리금 + 자동차 할부 + 카드론 + 학자금 대출 등

모든 가계대출의 원금과 이자가 합산됩니다.

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· 규제 비율

현재 1금융권(은행)은 40%

2금융권(상호금융, 보험사 등)은 50%가 적용됩니다.

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· Tip

사업자대출은 가계대출이 아니므로 원칙적으로 DSR 계산에서 제외됩니다.

DSR 한도가 부족할 때 '사업자 담보대출'이 대안으로 떠오르는 이유이기도 합니다.

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DSR 도입

GDP 대비 가계부채 증가율이 주요국과 비교해 매우 빠른 속도로 증가하고 있으며,

비중이 65~80% 초과 시 IMF와 같이 위기 발생 가능성이 있단 판단으로

차주 단위 DSR 적용을 통하여 급속하게 증가되는 가계부채를 안정화 시키기 위해 도입되었습니다.

가계부채 관리방안 '차주 단위 DSR 단계적 확대 도입 계획 (일명 DSR 3단계)'에 따라

21년 7월부터 가계대출 총량 규제가 강화되었고,

최종적으로는 1단계 : 21년 7월~ , 2단계 : 22년 1월~, 3단계 : 22년 7월~ 시행되었습니다.

(현재 1금융권에서는 DSR 40% 적용, 2금융권에서는 DSR 50% 적용하여 규제하고 있습니다.)

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DTI와 DSR, 무엇이 다른가요?

DSR이 도입되기 전에는 DTI를 사용했습니다.

이 차이를 알면 DSR이 왜 '강력한 규제'인지 이해할 수 있습니다.

DSR은 신용대출이나 자동차 할부의 원금까지 갚는 능력을 보기 때문에,

기타 부채가 많을수록 주택담보대출 한도는 급격히 줄어듭니다.

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소득별 주택담보대출 예상 한도 (1금융권 40% 기준)

연 소득 대비 몇 배까지 대출이 가능할까요? 대략적인 가이드라인을 제시해 드립니다.

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· 가정 및 예시

신규 주담대 : 금리 4.0%, 30년 만기, 원리금균등

기존 부채 신용대출 : 금리 5.0%, 만기일시상환

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부채가 전혀 없을 때 : 연 소득의 약 6.97배

연봉의 50% 정도 신용대출이 있을 때 : 연 소득의 약 4.8배

연봉만큼 신용대출이 있을 때 : 연 소득의 약 2.61배

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· 실전 예시 (연 소득 5천만 원 A씨)

부채가 전혀 없을 때 : 약 3.48억 원 가능

신용대출 5천만 원 보유 시 : 약 1.3억 원으로 한도 급감

LTV가 6억까지 허용되어도, DSR에 걸리면 1.3억만 빌릴 수 있는 것이 냉정한 현실입니다.

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DSR의 벽을 넘는 '세움'의 전략적 제언

한도가 부족해 고민인 분들을 위해, 상담 현장에서 자주 활용하는 DSR 최적화 전략 3가지를 공개합니다.

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· 부부 소득 합산의 마법

차주 본인의 소득만으로 부족하다면 부부 합산 소득을 활용할 수 있습니다.

단, 소득을 합산할 경우 배우자의 부채도 함께 산정되므로, 케이스별로 체크가 필요합니다.

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· 대출 기간/상환방식/금리

상환 기간 : 길게 잡을수록 매달 내야 하는 원리금이 줄어들어 DSR 수치가 낮아집니다.

상환 방식 : 만기일시상환 ＜ 원리금균등상환 ＜ 원금균등상환 → 상환 방식에 따라서도 DSR 수치를 조정할 수 있습니다.

대출 금리 : 당연한 얘기지만 금리가 낮을수록 원리금이 줄어 DSR 수치가 낮아집니다.

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· DSR 제외 항목 체크

모든 대출이 DSR에 포함되는 것은 아닙니다. DSR 계산에서 제외되는 상품을 적극 활용해 볼 수 있습니다.

(사업자대출, 보험 약관대출, P2P 동시 진행 등)

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마치며

DSR은 단순한 숫자가 아니라, 여러분의 가계 경제를 보호하는 안전장치이기도 합니다.

하지만 규제의 틀 안에서도 본인에게 가장 유리한 구조를 설계하는 지혜가 필요합니다.

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다음 (DSR 2편)에서는 대출 시장의 핵심 화두인 '스트레스 DSR'에 대해 심도 있게 다뤄보겠습니다.

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금리 변동 리스크를 한도에 미리 반영하는 스트레스 DSR이

내 대출금을 얼마나 더 깎는지 궁금하시다면 다음 포스팅을 놓치지 마세요.

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복잡한 규제 속에서 길을 잃으셨나요?

세움인베스트가 당신의 소중한 자산 가치를 세우기 위해 함께 고민하겠습니다.

감사합니다.