토지거래허가제와 최근의 해제 조치

토지거래허가제는 부동산 시장 과열을 방지하고 투기 세력을 차단하기 위해 특정 지역에서 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 제도이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 18조에 근거하여 시행되며, 허가 없이 거래할 경우 무효가 됩니다.

이 제도는 주택을 포함한 부동산 시장이 급등할 때 투기 방지 목적으로 도입되며, 서울을 포함한 주요 도시에서 수차례 지정 및 해제가 반복되어 왔다.

1. 최근 토지거래허가구역 해제 배경

   2024년 2월 오세훈 서울시장은 강남, 서초, 송파, 용산 등 주요 지역을 제외한 서울 내 토지거래허가구역을 해제한다고 발표 했고, 이는 최근 부동산 시장 안정화 및 거래 활성화 필요성이 대두된데 따른 조치입니다.

   • 주요 해제 지역 - 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 나머지 지역

   • 기존 허가구역이였던 한강변, 주요 개발지 등도 일부 해제

   • 해제 이유

     -. 부동산 시장이 하향 안정세에 접어들며 투기 위험성이 낮아짐

     -. 토지거래허가제 적용으로 인해 매매가 어려워지면서 거래 절벽 현상 발생

     -. 실수요자의 주택 구매를 위한 규제 완화 필요성

2. 토지거래허가제의 주요 내용 및 절차

   • 허가대상 - 토지거래허가구역 내 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우 해당 지자체장의 허가를 받아야 한다.

     -. 주거지역 60㎡ / 상업지역 150㎡ / 공업지역 200㎡ / 녹지지역 500㎡ 를 초과할 경우

   • 허가절차

     -. 허가신청 > 심사 > 허가 승인 > 이행의무

     -. 이행을 할 때는 일정기간(주거용 2년, 상업용 5년) 허가 목적대로 사용해야 하며, 목적 외 사용 시 처벌 가능

   • 허가 없이 계약할 경우의 법적 문제

     -. 허가 없이 거래할 경우 계약 자체가 무효로 간주된다. 따라서 실수요자라 하더라도 허가를 받지 않으면 법적 보호를 받을 수 없다.

3. 토지거래허가구역 해제의 영향

   • 허가제가 폐지되면서 실수요자의 주택 매매가 원활해질 가능성이 높은

   • 특히 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 지역에서 매매 거래 증가 예상

   • 그동안 허가제로 인해 진입이 어려웠던 투자자들이 다시 관심을 가질 가능성이 있음

   • 일부 지역에서는 가격 상승 압력이 생길 수도 있음

   • 강남 3구와 용산 등은 여전히 규제 대상이므로 해당 지역에서는 여전히 투자 제한이 존재

   • 시장 과열 시 추가 규제 가능성도 배제할 수 없음

4. 결론

   토지거래허가제는 투기 억제와 안정화를 목표로 도입되었으나 최근 부동산 거래 침체 속에서 실수요자의 주태 구매를 어렵게 만든다는 지적이 많았다. 이에 따라 서울시는 주요 지역을 제외한 나머지 지역의 허가구역을 해제하였으며, 이를 통해 주택 매매 시장이 활성화될 것으로 보인다.

   다만, 강남, 서초, 송파, 용산 등 핵심 지역은 여전히 규제가 유지되므로 해당 지역에서 부동산을 거래하려는 경우 허가 요건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.