김경환 전문가 - (주)엔엑스씨 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

부동산4일 전 작성 됨

Q. 감정평가사가 되려면 어떻게 해야하나요?

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.감정평가사는 부동산을 비롯한 자산의 가치를 전문적으로 평가하는 국가공인 자격사입니다. 주로 부동산 감정평가를 수행하지만, 기업 자산, 재산분할, 보상평가 등 다양한 분야에서 활동합니다. 1. 감정평가사가 되려면 무슨 공부를 해야 하나요?감정평가사가 되기 위해서는 국가자격시험인 감정평가사 시험에 합격해야 합니다. 이 시험은 1차와 2차로 나뉘며, 다음과 같은 과목을 공부해야 합니다.1차 시험 (객관식, 과락 있음)민법 (부동산 관련 조항 중심)경제학 (미시/거시 포함)회계학 (재무회계, 원가회계 기초)부동산학 원론감정평가 관계 법규 (감정평가법, 부동산 관련 법령 등)2차 시험 (서술형, 논문형 시험)감정평가이론감정평가실무감정평가 및 보상법규합격 요건:1차는 과목별 40점 이상, 평균 60점 이상2차는 과목별 40점 이상, 평균 60점 이상공부 기간보통 2~3년 이상 준비하는 고난도 시험이며, 회계사, 세무사, 법무사 등과 유사한 난이도입니다.학원 커리큘럼과 독학 병행이 많으며, 회독 위주의 공부와 사례 중심의 실무형 대비가 필요합니다.2. 감정평가사가 하는 일은 무엇인가요?감정평가사의 주된 업무는 자산의 시가(시장가치) 또는 보상가치를 평가하는 것입니다. 주로 다음과 같은 일을 합니다.주요 업무 분야부동산 감정평가아파트, 상가, 토지, 공장 등 다양한 유형의 부동산 가치 평가매매, 상속, 증여, 담보 설정, 경매 등에 활용됨보상평가공익사업(도로, 철도, 도시개발 등)으로 수용되는 토지 및 건물에 대해 보상금 산정국가기관이나 지자체의 의뢰로 진행기업 자산 평가기업 인수합병(M&A), 회계처리, 담보 평가 등에서 자산 가치 산정재산 분할 및 소송 관련 평가이혼, 상속, 소송 시 필요한 재산의 가치 산정 및 감정서 작성공익 목적 평가세금 부과, 공시지가 산정 등에 참여감정평가사는 감정평가서를 작성하며 법적 효력을 가진 의견을 제시하고, 때로는 법정 증언까지 수행할 수 있는 전문가입니다.3. 감정평가법인에 소속되는 것이 어려운가요?감정평가사는 대부분 감정평가법인이나 합동사무소에 소속되어 활동합니다. 개업은 제한적이고 대다수가 법인 소속입니다.취업 난이도감정평가사 자격 취득 후, 신입 평가사로서 평가법인 입사를 준비하게 됩니다.상위권 대학 출신 및 시험 성적(2차 고득점자) 위주로 채용되는 경향이 있으며, 경쟁은 다소 있는 편입니다.그러나 전문 인력 수요가 꾸준하고, 자격을 취득하면 취업 가능성은 상당히 높은 직군에 속합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.

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Q. 내집마련전략, 지금 경제정책 활용하는 방법이 있을까요?

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금처럼 금리 변동성과 부동산 시장 불확실성이 큰 시기에는 무리하게 내 집 마련을 추진하기보다는, 정부 정책을 잘 활용해 리스크를 줄이는 전략이 필요합니다. 현재 정부는 무주택자와 실수요자에게 다양한 금융 지원과 세제 혜택을 제공하고 있으며, 이를 효과적으로 활용하면 시장 불안정 속에서도 비교적 안전하게 내 집 마련 전략을 세울 수 있습니다. 1. 정부의 주요 지원 정책 정리특례보금자리론 (고정금리 장기 대출)대상: 무주택자 또는 1주택자(기존 주택 처분 조건)대출금리: 2025년 기준 연 3%대 중후반~4% 초반 수준 (금리 우대 적용 시)한도: 최대 5억 원 (LTV 등 기준 따름)장점: 고정금리이므로 금리 인상기에도 안정적인 상환 가능신혼부부·청년 대상 주택구입자금 대출버팀목 전세자금 대출 또는 디딤돌 대출 등을 통해 저리로 자금 지원조건: 소득·연령 기준 충족 시 (예: 부부합산 연소득 7천만 원 이하 등)금리: 연 1.6~3.0%대 (대출 종류별로 상이)생애 최초 주택 구입 세제 혜택생애 최초로 주택 구입 시:취득세 감면: 주택가액 6억 원 이하(수도권은 7억 원까지 확대 검토 중)양도소득세 비과세 요건 완화 (보유 요건 단축 등)LTV(주택담보비율) 우대: 최대 80%까지 가능청약 제도 활용 (주택청약종합저축)특공제도(신혼부부·다자녀·생애최초)와 일반청약 제도 모두 활용 가능주택 가격이 급등한 시기에는 분양가 상한제가 적용된 공공분양이나 신혼희망타운 청약이 유리2. 지금 시점에서의 내 집 마련 전략전략 1: 무리한 타이밍 진입보다는 정책 활용과 청약 준비현재 집값은 일부 지역에서 조정이 진행 중이지만, 급등기 이후여서 부담이 큰 상황이럴 때는 금리 안정 여부를 지켜보면서 정부의 정책 대출로 내 집 마련 여력을 키워나가는 전략이 좋음주택청약저축을 유지하거나 시작하고, 특공(특별공급) 요건을 미리 갖추는 것이 핵심전략 2: 금리 리스크 줄이기 – 특례보금자리론 검토부동산 구입 시점이 가까운 경우, 변동금리보다 고정금리 대출로 안정성 확보특례보금자리론은 2025년에도 시중은행보다 낮은 금리로 가능집값이 다소 조정되더라도, 고정금리로 장기 상환 가능한 구조를 만들면 리스크 분산 가능전략 3: 생애 최초 혜택 활용 – 취득세·양도세 부담 완화처음 내 집을 마련한다면 취득세 감면과 양도세 비과세 등을 활용 가능이는 초기 비용을 수천만 원 절약할 수 있으므로 반드시 활용3. 중장기 관점의 조언집값 조정기에는 오히려 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다. 단, 급매물 중심으로 시장을 관망하며 신중하게 접근해야 합니다.당장 구입이 어렵다면 청약과 정책 대출 준비를 통해 1~2년 후를 겨냥하는 전략도 충분히 현명합니다.전세 또는 반전세로 거주하며 자산을 축적하고, 정부정책 변화에 민감하게 반응할 수 있는 유연한 계획을 세우는 것이 핵심입니다.지금은 부동산 시장이 불확실한 전환기입니다. 하지만 정부의 주택금융 정책과 세제지원은 실수요자에게 유리한 방향으로 설계돼 있어, 이를 잘 활용하면 안정적인 내 집 마련이 가능합니다.

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Q. 보증금4억에 월세 170만원의 반전세의 경우 전세계약갱신청구권 사용해 5프로 증액시 어떻게 되나요?

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증금 4억 원, 월세 170만 원의 반전세 아파트에 대해 계약갱신청구권을 행사하고 법정 최대치인 5% 이내 증액을 적용하려는 경우, 이때의 총 환산보증금을 기준으로 계산해야 합니다.1반전세의 환산보증금 계산반전세는 보증금과 월세를 합산한 환산보증금을 기준으로 5% 증액 여부를 따지게 됩니다. 환산보증금은 다음과 같은 공식으로 계산됩니다:환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)보증금: 4억 원월세: 170만 원월세 환산분: 170만 원 × 100 = 1억 7천만 원환산보증금: 4억 + 1억 7천만 원 = 5억 7천만 원2. 5% 증액 한도 계산5억 7천만 원 × 5% = 2,850만 원따라서 임대인이 최대한으로 올릴 수 있는 금액은 2,850만 원입니다. 이 금액을 전부 보증금에만 올릴 수도 있고, 월세에만 반영할 수도 있으며, 둘을 적절히 나눠서 올리는 것도 가능합니다.예를 들어:보증금만 올리는 경우:→ 4억 + 2,850만 원 = 4억 2,850만 원, 월세는 그대로 170만 원 유지월세만 올리는 경우:→ 2,850만 원 ÷ 100 = 28만 5천 원 인상 가능→ 월세: 170만 원 + 28만 5천 원 = 198만 5천 원, 보증금은 그대로 4억 유지보증금과 월세를 섞어서 인상하는 경우:예: 보증금 4억 1천만 원 + 월세 180만 원→ 4억 1천만 원 + (180만 원 × 100) = 4.1억 + 1.8억 = 5.9억 → 초과→ 안됨. 반드시 총 합이 2,850만 원 이내여야 합니다.계약갱신청구권을 행사할 경우, 임대인이 요구할 수 있는 최대 인상분은 2,850만 원이며, 이 금액만큼 보증금, 월세, 혹은 둘 다 합산해서 인상 가능합니다. 그 이상 인상 요구 시 거절할 수 있으며, 법적으로 보호받습니다.