답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.권리가액이 8억이고 분담금이 14억이면 총 투자금이 22억 아닌가요?9억을 대출 받을수있다?이 9억이 어디에서 나온 9억이죠?이주비 대출 알아보셨죠?보통 권리가액의 50-60%나와요권리가액이 8억이니 4.8억정도 나올거 같네요세입자 3억주고1.8억정도 남는데그걸로 분담금 내시려구요?계약금 10% 약 1.4억 정도는 내실수 있는데아무리 못해도 중도금 1-2회차는 현금으로 추가 납부하셔야 합니다.취득세랑 옵션비도 생각하셔야 하구요최소 5-7억정도는 여유 자금이 있어야 차질이 없습니다.이주비 대출은 개인대출보다 낮긴하지만 약 4%는 예상하셔야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.뭐니뭐니해도 광진구 자양동, 중량구 면목동,강서구 호곡동이 유명하죠자양동은 한강변 입지라는 강력한 장점이 있지만지분이 작아도 매매가는 높고 전세가는 낮아 갭이2억 전후로 형성됩니다.면목동은 서울에서 가장 활발하게 모아타운이 진행되는 곳입니다.1억 중반대갭으로 진입 가능한 소액 투자처가 많습니다.화곡동은 빌라 밀집 지역으로 노후도가 높습니다.최근 모아타운 추진 구역이 늘어나며 1억 초반대 매물이 꾸준히 나옵니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.뭐 여러가지가 있죠비교사례법, 수익환원법, 원가법 등 많은데..궂이 이런 답변보다 현실적으로 가장 좋은건집을 사서 안 빠지는게 장땡입니다.그럼 어떤집을 사냐?비싼집입니다.너무 간단하죠?그러나 이게 어렵습니다.일단 돈이 없죠내 조건에 맞는 집중에서 가장 비싼집을 사야합니다.중요한건 전제죠내조건이 어떠냐에 따라 집의 매수형태는 달라집니다.시드머니가 어느정도인지 앞으로 내 수입은 안정적인지어느지역을 벗어날수 있는지..하락장 상승장이 중요한게 아니라내 가격을 방어하는게 중요합니다.전문가적 의견을 말씀달라하셨으니expert's dashboard라고 시장지표를 활용해서아파트의 가격을 시장전체의 에너지를 측정하여 하락장을 예측하는 것도 있지만이러면 무슨말인지 모르겠죠?PIR를 활용해서 평균치를 크게 상회한다면하락장을 예상할수 있으실거예요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인한테 들어올사람 계약금 받았는지 확인 안하셨죠?뭐 통화도 안되는데 말해 뭐하겠습니까보통 집주인이 다른 사람과 계약을 하면 계약금을 받고그 계약금으로 기존 세입자 다른집 구할때 쓰라고 계약금을 줍니다.꼭 그런게 아니라 관행입니다.그럼 기존세입자는 그 돈으로 다른 집 계약금을 치름니다.그럼 새로들어올 세입자가 문제가 생겨도 기존세입자는 금전적 피해는 없게 되는거죠나갈 집은 구하셨어요?그럼 너무 리스크가 크죠이집은 보증금을 못받을것이고그 들어갈 집은 잔금을 해야하니..일단 내용증명으로 압박하세요내일 당장그리고임차권등기명령 오래걸려요너무 이것만 믿지말고빨리 부동산 20군데쯤 연락해서 빼달라고 하세요똥줄타는건 질문자님이시니까빨리움직이세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.차용이란 점만 잘 소명한다면 크게 걱정안하셔도 됩니다.일단 세무서나 구청에서 의심을 품는 대상은 빌려준 사람이 아니라돈을 빌린 지인입니다지인분이 10억원을 마련할 능력이 있는지 혹은 이1억이 증여인가를 먼저 봅니다.그러니 자금대여사실확인을 할 가능성을 열어두고차용증 잘 쓰시고 이자 꼬박꼬박 넣으라 하세요그래고 질문자님께 어떻게 돈 모았는지 세무서는 궁금해하지 않으니 안심하세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정말 중요한 부분을 짚으셨습니다.결론부터 말씀드리면 질문자님의 실거주 기간은 부모님과 세대분리를 한 시점부터 새로 계산되는 것이 아니라처엄 입주하신 2018년부터의 기간을 그래도 인정받으실 수 있습니다.과거에는 다주택자가 주택을 처분하고 최종 1주택이 된 날부터 거주기간을 새로 계산하는 최종1주택 규정이 있었으나2022년부터 폐지되었습니다.형식적 세대분리만 아니라면 큰 문제는 없습니다.만에하나 부모님과 같이 살다 걸리면 그땐 비과세 취소랑 가산세까지 맞아요조심하세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네 맞습니다. 토지거래허가구역 내에서는 소유권의 전부뿐만 아니라 일부 지분을 거래할 때도 허가를 받아야합니다.허가를 받아야 하는 기준면적을 초과하는 지분 거래라면 반드시 구청의 승인이 필요합니다.40%라는 지분수치와 상관없이 그지분에 해당하는 토지면적이 허가 기준을 넘느냐과 관건입니다.실거주 요건만 충족한다면 충분히 허가가 나올거라 생각됩니다.간혹 이걸 깜빡하던데토지거래허가를 받으려면 질문자님이 속한 세대의 구성원 모두가 무주택자여야 하는 것이 원칙입니다.만약 다른 집이 있다면 그 집을 팔겠다는 주택처분확약서를 제출해야 허가가 나옵니다부모님 댁 지분을 사는 것도 엄밀히 주택취득으로 보기 때문입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.맞습니다 우리법은 형법 제185조를 통해 공중의 즐거운 통행을 방해하는 행위를 처벌합니다.우회로가 존재한다는 점은 질문자님께 매우 유리한 증거입니다.인근에 충분한 대체 도로가 있으므로 내 땅을 도로로 계속 사용하는 것은 소유권에 대한 과도한 침해다라는 취지로 토지 인도 청구 소송을 제기해보세요대법원 판례에 따라 독점적 배타적 사용수익권의 포기여부를 다투게 됩니다.질문자님이 직접 길을 낸 것이 아닌거나 조상대대로 어쩔수없이 내준 길이라면 승소 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.용산구는 현재 전 지역이 토지거래허가구역입니다.허라를 받기 위한 핵심 조건은 실거주와 무주택입니다.보유중인 오피스테링 주거용으로 재산세가 부과되고 있다면?토지거래허가 시 유주택자로 분류됩니다.토지거래허가구역 내 주택을 매수하려면 전 세대워닝 무주택이거나기존 주택을 매수후 1년 이내에 처분한다는 확약서를 제출해야 합니다.문제는 현재 매수하시려는 매물에 전세가 끼어 있다면원칙적으로 토지거래허가가 나오지 않습니다.허가를 받으려면 매수인이 즉시 실거주해야 하기 때문입니다도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.취득세율은 집값이 아니라 공사비에 매겨집니다.다시말해일반 아파트를 살 때는 매매 가격의 1-3%를 내지만 재건축 원조합원은 건물을 새로 짓는 것으로 보기 때문에원시취득 세율이 적용됩니다.적용세율은 2.8%인데 이것저것 포함하면 3.2%쯤 됩니다.세금매기는 기준은 아파트 매매 시세가 아니라내가 분양받은 평수에 해당하는 건축비가 기준입니다.혹시 1주택자 이신가요?그럼 감면 혜택이 있어요보통 60-85사이면(면적이) 50%감면받아요그러니 먼저 건축비가 얼마인지 알아보시고약 3%정도 나온다 생각하시면 계산하기 쉬울거예요만약 국민평형이면 50%감가해서 계산하시구요