답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.차를 산다고 생각해 보세요차값을 다 지불하지 않았는데 차를 받을 수 있나요?어느 집주인이 잔금도 안받았는데 들어와 살라고 집키를 줍니까?잔금을 보호하는게 보증보험인데 잔금을 안넣고 보증하라는게 앞뒤가 안맞잖아요이렇게 하세요보증보험회사에 전화해서 이집 나올수 있는지 알아보세요서류주고하면 어느정도는 알수 있어요계약서쓸때 특약 넣을거잖아요보증보험 안되면 계약해지한다라고그럼 계약하시고 잔금치룬후에 왜 보증보험이 안되는지 이유를 찾으세요본인책임이면 어쩔수 없이 사시는 거고본 부동산이 문제가 있다면 집주인에게 계약해지를 요구하면됩니다.다시 이사가기 짜증나죠?얼마일지는 모르지만 보증금 날리는 것보다 짜증날까요?그리고 전입신고는 두 세대 안되요가끔 개별호수 중복전입 얘기하시는 분들있는데 그런건 특수한 상황이예요그냥 안된다고 생각하세요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 2주택자로 분류되기 때문에 국세청 시스템상 신고 대상자로 추출된 것 같습니다.간주임대료를 아실정도면 공부가 많이 되신 분이니 짧게 설명드리겠습니다.2주택이상 월세가 잡히면 규모와 상관없이 무조건 신고 대상입니다.간주임대료는 3억을 초과혀면 보증금에 대해 이자만큼 수익으로 간주하여 세금을 매깁니다.대략 3.75억을 계산하면 약130정도의 수익이 발생하는 것으로 추정됩니다.그럼 120+130=250정도 연간 수익으로 잡힙니다.무실적 신고는 위험합니다.수익이 작으므로 분리과세를 택하시고필요경비나 기본공제 받으시면 실질세금은 0원이 나올 가능성이 큼니다.꼭 신고하시고 분리과세 받으세요^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 거래의 자율성이 크게 제한되는 허가는 사전 승인이라는 강력한 조치입니다.보통 부동산의 계약후 사후 신고제도 이나 토지거래허가구역은 사전 승인이라굉장이 까다로운 제한 사항입니다.가장 핵심은 실수요자만 사라는 뜻입니다.반드시 매수인은 실거주해야 합니다. 전세끼고 집을 사는 캡투자가 금지됩니다.또한 지정된 목적대로만 사용해야 합니다. 또한 전매기간동안 전매가 금지됩니다.토지거래허가구역의 규제는매매에서만 적용대상이지 임대 및 임차는 허가 대상이 아닙니다.다만 기존 소유자가 아닌 새로운 매수자가 세를 놓을 경우 강력한 규제가 발생하고2년 이하의 징역 또는 토지가액의 30% 벌금이 부과되니 조심해야합니다.지상권의 경우도 허가를 받아야 하는데여기까지 들어가면 너무 어려우니이정도만 할께요^^조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.위탁계약 기간이 남아 있더라도 오피스텔 매매는 당연히 가능합니다.대한민국 헌법과 민법상 소유권자의 처분 권리는 계약보다 우선하기 때문입니다.두가지를 고려해보셔야 합니다.위탁계약을 승계하는 조건의 매매임대 수익을 그대로 승계하기 때문에 투자자에게 선호되는 매매방식입니다.위탁계약을 해지하고 매도하는 경우실거주나 본인이 직접 임대를 놓는경우 위탁계약서상 중도해지조항을 확인해야 합니다.매매를 하시기전업체에 먼저 문의해서 매매에 따른 관련 사항을 확인해보시는 것을 권합니다.조금이나마 도움이되었으면 좋겠습니다..

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면 크게 걱정 안하셔도 됩니다^^전주시가 매도 시점에도 비규제 지역이라 일반세율이 적용됩니다다주택자 양도세 중과는 조정대상지역(규제지역)내에 있는 주택을 양도할 때만 적용되는 제도입니다.그러므로 장기보유 특별공제도 그대로 받으실수 있습니다.a아파트 12년보유 24%공제b아파트 9년보유 18%공제지금은 다주택자이기 때문에 일반공제만 가능합니다.1주택을 처분하면 최대80%까지 공제가 가능도 합니다.정리해서 말씀드리자면전주시가 매도 시점까지 조정대상지역으로 재지정되지 않는다면,5월 10일 이후에 매도하시더라도 중과세 걱정 없이 일반세율과 장기보유특별공제를 모두 적용 받으실수 있습니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.새로운 시작을 준비하시는 그 열정과 용기에 박수를 보냅니다.격일제는 신체 리듬을 무너뜨려 건강에 큰 부담이 될 수 있습니다.주 5일 주간 근무위주의 재취업으로 알아보시는걸 추천드립니다.경력을 유지하면서 근무 형태만 바뀌는 방식으로상가빌딩 보안요원이나 학교 지킴이(안전요원) 등을 고려해보시는것도 한가지 방법일거 같습니다.또한정부와 지자체에서 운영하는 노인 일자리 사업이나 공공형 일자리를 적극 활용해보시는 것도 추천드립니다.공부한 여력이 되신다면주택관리사,조경기능사,문화관광해설사 등오 도전해 보시면 어떨까요?조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.너무 좋은 질문이네요^^조금 어렵게 설명드릴께요우리 법에는 동시이행이란게 있어요돈을 받아야 돌려준다 라는 거죠다시말해 보증금을 1원이라도 다 못받으면 집을 비워줄 수 없단느 얘기죠만약 2900만원만 입금하면 이는 보증금을 다 돌려받지 못하였으므로퇴거를 하시면 안됩니다. 다시말해 비밀번호를 알려주면 안되죠그리고 바로 법원에 지급명령 신청하세요 간단해요 변호사없이 할수 있어요돈 다받기 전까지 절대 전입은 빼면안되요그럼 돈받기 복잡해져요그리고 계속 집주인이 안준다고 지랄을 하면임차권등기명령 신청한다고 하세요쪽팔려서 줍니다.할말은 많은데 이정도만 할께요^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아드닝이 30세 이상이신가요?소득이 있을까요?(중위소득40%이상 약100만원정도)결혼 하셨을까요?같이 산다는 가정하에결혼은 안했을거고 30세 이상에 소득이 있어야 세대분리를 할 수 있습니다.단순히 전입신고만 따로 한다고 세대가 분리되지 않아요30세 이상이고 소득이 있다면아드님 주소지를 따로 옮기세요그럼 취득세에서 1-3%정도만 나오고 여기에 생애최초이니까 200만원 감면되요어머니라 같은 세대면 취득세 폭탄뿐아니라 3주택자라 나중에 양도때도 골치아파요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매도인분께서 굉장한 호의를 배푸셨는데 법적 리스크까지 떠안게 된 상황이군요부동산에서 그런거 써준적없다라고 하는 것은 굉장히 무책임한 발언입니다.실무적으로 잔금 전 이사나 잔금 전 인테리어 시에는 반드시 확약서나 별도의 특약을 작성합니다.만약 공사 도중 화재가 나거나, 매수인이 공사만 해놓고 잔금을 안치르고 버티면 매도인만 큰 피해를 보기 때문입니다.확약서는 반드시 받아놓아야합니다.매수인께 전화해서 확약서 없이 인테리어 공사는 못한다고 단호하게 말씀하세요들어갈 내요은 간략히공사 기간 및 범위 몇일부터 몇일까지 공사를 허용한다공사중 발생하는 모든 소음,분쟁, 민원 처리는 매수인이 책임진다.공사 중 발생하는 화재,누수,구조물 파손 등의 사고 시 매수인이 원상복구하거나 손해를 배상한다.잔금미지급시 인테리어 시설물 일체를 포기하고 즉시 명도하며 매도인이 원할 경우 원상복구 비용을 무새인이 부담한다.공사일부터 관리비,전기료,수도료 등 공과금은 매수인이 부담한다.이정도로 쓰시면 됩니다.혹시 모르니 인감으로 날인 받으시구요^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이주비 대출을 떠나서 어떤 이유에서든 정비사업의 지연책임은 조합원입니다(집주인)이주비 대출은 일반대출과 달리 특수성 때문에 그동안은 규제가 느슨했던건 사실입니다.하지만 지금은 ltv,dsr 다 똑같이 적용받습니다.그래서 대출한도가 줄어들면서 기존 전세보증금을 돌려주지 못하거나 새로 거주할 집을 구하지 못하는 경우가 있어몇년씩 사업이 멈추는 경우도 있죠이또한 조합원 책임입니다.서울시는 호구가 아닙니다.정비사업자체가 민간사업으로 서울시는 허가권만 가지고 있지 모든건 조합원이 민간사업자와 협의해서 진행하는 것입니다.공공지원 같은경우 시나 정부에서 지원책을 마련하기도 하나 정비사업은 조합원들 이해관계에 의해 벌이는 사업이니 만큼 모든 책임은 조합원입니다.이런 모든 책임 덕분에 나중에 꿀이 떨이지는 겁니다.