답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.산츅 어퍼투 먀먀룰 쥰바하며 가족들의 주택 보유 상황과 대출 요건을 꼼꼼히 챙기시는 모슴이 아주 인상적입니다.정리를 해보자면 남편이 처가로 전입했을 때, 나중에 장인 장모님이 대출받을 때 사위의 소득이나주택 보유 여부가 영향을 미치는가? 이렇게 정리하면되겠죠?전입시점과 분가 시점을 잘 조절한다면 부모님의 대출은 크게 지장이 없을 것으로 예상됩니다.그 이유인 즉, 주담대 심사시 소득은 차주(빌리는 사람)와 배우자의 소득만 합산하는 것이 원칙입니다.당연히 세대원인 사위의 소득은 합산하지 않습니다.부모님이 생애최초 혜택을 받으시려면 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.다시말해 부모님이 대출을 신청하기 전에 질문자님 부부가 새집으로 이사하여 남편분이 처가에 전입신고를 빼야 합니다.꼭 대출실행전에 세대분리 하세요~^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 내용이 맞다면 명백한 중개사의 확인설명 의무 위반 및 과실에 해당할 가능성이 매우 높습니다.임대인이 가입하겠다고 말만 한 상태라면 가입예정 이라고 적거나 특약으로 넣어야지 가입 이라고확정적으로 적어서는 안됩니다.이미 가입된 상태라고 적었다면 중개사는 가입증서를 반드시 확인하고 임차인에게도 제시했어야 합니다.그리고 일단 짜증나는게 소위 중개사라는 사람이'임대인이 안 한 걸 어쩌냐'는 말은 참으로 무책임한 발언입니다.통화내역, 문자, 카톡 전부 잘 모아 두세요증거수집이 필수 입니다.계약서, 확인설명서 보관 잘 하시고일단 구청에 확인설명 의무 위반으로 민원 넣으세요그리고 나중에 보증금에 문제 생기면 소송하시면 유리해요너무 길어질것 같아 여기까지만 쓸께요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.당연히 질문자님께서는 계약갱신청구권을 사용하실 수 있습니다.아시겠지만 상한도 5%구요전월세 전환비율도 아실거라 생각해 생략하겠습니다.다만 나만 할고 있냐? 그렇지 않습니다.상대방인 임대인도 이정도는 알거예요그것보다 중요한건 임대인이 직접 거주를 할 수 있냐 없냐 입니다.일단 2달전이니 꼭 계약갱신청구권을 사용한다는 근거를 남기셔야 됩니다.(카톡,문자 등)임대인이 실거주를 하거나 주택을 파손하는 등 법이 정한 정당한 거절 사유가 없다면, 임대인의 동의 여부와 상관없이 통보만으로 계약은 2년 연장됩니다. 다시말해 거주권이라는 법적 효력에는 영향이 없습니다.그런데 여기에서 중요한점은 임대인이 실거주를 악용한다는 점입니다.이 경우 누구도 도와 줄수 없습니다.일단 이사 후 임대인이 실입주 하는지 확인 후 손해배상 청구하는 방법 뿐입니다.임대인이 실입주를 할 수 없는 상황이라면당당하게 계약갱신청구권을 요구하세요너무 길어질것같아 저는 이정도 선에서 마무리 할께요마지막으로주택임대차 분쟁조정위원회라고 있어요이쪽에 문의하시면 저보다 더 전문가분들이 도움을 주실거예요~^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.3천만원의 보증금은 최우선변제금액내에 있어 상대적으로 안전한 편이나 절대적으로 안절하다고 믿고 아무 조치다 안 하시면 나중에 위험 할 수 있습니다.중개사님이 말씀하신대로 최우선 변제금액내라 안전 할 수 있지만, 낙찰가의 1/2범위 내에서 다른 권리보다 우선적으로 받는 금액입니다.다시말해 낙찰가가 낮고 임차인들이 많을경우 꼭 보장이 안될수도 있다는 얘기입니다.일단 가계약을 하셨다고 하니중개사분과의 대화내용 카톡내용 등 모든 정보를 잘 정리해 두세요나중일은 어떻게 될지 모르니까요그리고 이사당일 확정일자와 전입신고는 꼭 받아 놓아야 합니다.그보다먼저 계약서 작성시 선순위 보증금 (먼저들어온 세입자)이 얼마인지 꼭 확인하세요안보여주면 계약 못한다고 하세요국세 지방세 완납증명서도 보여달라고 하셔야 됩니다.더 조언드리고 싶으나 길어질것같아 여기까지만 할께요^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.알고계시는 것처럼 그냥 이사를 가면 절대 안됩니다.그냥 이사가면 대항력이 상실되기 때문입니다.전세보증금을 지키는 최우선은 대항력과 우선변제권을 유지하시는 것 입니다.점유와 전입신고가 그것이지요그래도 정 이사를 가셔야 된다면 사용하는 제도가 임차권등기명령 제도입니다.지금은 신청이 안되고 만기가 지난 2026년2월1일부터 신청이 가능합니다.보통 법원의 결정과 등기소 기재까지 한달정도 보시면 됩니다.법무사비용은 50만원 내외이며 이 비용은 나중에 집주인에게 청구 가능합니다.임차권등기명령을 신청했다고 바로 돌려받는게 아니고단지 임차권등기명령은 내 대항력을 등기에 기입한 것에 불과합니다.다음 단계로 전세금반환청구 소송을 진행하셔야 합니다.경매로 넘겨 낙찰 대금에서 보증금을 회수하는 과정이죠너무 길어질것 같아 이정도로 마무리하겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대구 수성구 그중에서도 범어동과 만촌동 일대가 지방의 강남을 넘어 전국구 수준의부촌으로 자리 잡은 이유는 몇가지 결정적 요인이 있습니다.뭐니뭐니해도 학군의 힘이죠범어-만촌-황금라인을 잇는 거대 학원가가 형성되었고 경북지역 우수인재들을 수성구로 블랙홀 처럼 빨아들이는 결과를 낳았죠경북고,경신고,대륜고 등 전통 명문학교들이 수성구로 예전에 이전했죠대구에서 수성구는 행정 금융의 중심지 이기도 합니다.당연 고급주거단지 형성도 부자들끼리 커뮤니티 를 형성된 영향도 크죠더 많은 내용도 있지만다른분들도 의견을 달아야하니 전 여기까지만 말씀드릴께요^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 요건이 까다롭기 때문에 걱정되시는 마음 충분히 이해합니다.다만 해당 오피스텔에 실제 거주하지 않았다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있다면 비과세 혜택을 받는데큰 지장이 없습니다.세무당국은 형식보다 실제 거주 여부를 우선하여 판단하기 때문입니다.전월세 신고는 임대차 시장의 투명성을 위한 행정 절차일 뿐 그 자체가 거주를 확정 짓는 절대적 지표는 아닙니다.핵심은 거주주택에서 실제로 2년 이상 거주했는가? 입니다.다른곳에 세를 얻었더라도 본래의 아파트에서 계속 실거주했다는 사실만 입증하시면 됩니다^^그리고1세대 1주택 비과세와 달리 임대사업자 특례는 금액이 크고 요건이 복잡해 사후 검증이 엄격하니 미리 대비책을 세워두세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.거래금액이 2000에 92만원이면 오피스텔일 것 같으나 빌라의 경우일 수도 있으니 따로 계산해볼께요먼저 거래금액을 산출해야 됩니다.보증금+월세*100 그럼 1억1200만원이 나옵니다.왜이렇게 높으냐 말씀하시면 할말이 없어요그냥 수수료를 계산할때 산출하는 금액이니까요이때 빌라는 0.3프로 오피스텔의 경우 0.4프로를 적용합니다.빌라 336,000원 오피스텔 448,000원부가세는 별도 입니다.팁이걸 다 줘라 하는게 아니고 이 범위 안에서 협의하라는 가이드라인을 제시 한 것입니다.더 말씀드리는게 같은 중개사입장에서 미안해서 이정도만 드려요^^잘 얘기해서 협의하세요~^^그리고 임차인 임대인 동일하고 따로 내는 금액입니다

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.리모델링 사업지의 이주비 대출 승계와 향후 주담대 전환 문제로 고민이 많으시군요원칙적으로 본인 부담입니다.은행보다는 조합에서 안내받으신 내용이 정확합니다.이주비 대출을 입주시점에 주담대로 전환하는 과정에서 정부의 규제 예를 들어 ltv,dst등으로 인해 한도가 부족해지면 그 차액은 수분양자(조합원)가 직접 현금으로 상환해야 합니다.그리고 꼭 체크하셔야 될부분이 DSR입니다.본인의 소득 대비 부채가 많거나 금리가 오르면 한도에 걸려 이주비 대출금액만큼 주담대가 안 나올 수 있습니다.이부분 꼭 체크하셔서 현 상황을 잘 헤쳐나가시길 기원합니다.마지막으로 정부 정책에 의한 대출 제한은 은행이나 조합이 책임져주지 않는 차주의 귀책사유로 간주합니다.만약의 사태를 생각하셔서 현금흐름도 꼭 준비하세요~^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.충분히 그렇게 생각하실 수 있습니다. 특히 질문자님처럼 미래를 위해 현재의욕구를 참고 성실하게 저축하는 분들 입장에서는 집값이 산더미처럼 높은데도 당장의 소비에 집중하는 사람들의 모습이 무책임하거나 앞뒤가 안 맞아 보일 수 있습니다.요즘 유행하는 스몰럭셔리니 욜로니 하는 행태가 저도 참으로 안타깝습니다.어쩌겠습니까 그러니 부자와 가난한 자로 나뉘는 거죠^^