거주주택 비과세 특례 계획중에 다른 곳에 전월세 신고 했어요

Question

주택임대 등록한 주택이 하나 있고, 현재 소형 아파트에 거주하며, 거주주택 비과세 특례를 받으려고 계획 중입니다.

2025년 4월경 가족 소유의 건물이 2군데 있는 근처에 오피스텔 구축 10평 원룸을 8000만원에 전세를 얻어 전입신고는 하지 않고 전월세 신고를 하였습니다.

사용 용도는 일주일에 2~3번 정도 나와 건물 관련 사무와 물품을 보관하는 창고 대용으로 8개월째 사용했습니다.

걱정되는 부분은 거주 주택 2년 기간이 도래 되어 매도를 했을 경우, 전월세 신고 된 오피스텔로 인해 거주주택 비과세 혜택을 받지 못하게 될까 걱정이 됩니다.

전월세 신고한 10평 구축 오피스텔에서는 거주를 하지 않았고. 그곳에는 에어컨도 설치 되어 있지 않아 장 시간 머무를 수 없는 곳이고, 인터넷도 설치하지 않았습니다

주차 등록도 그곳에 있는 동안 단 한번도 하지 않았습니다. 주차 미등록 세대라는 증명서를 발급 받을 수 있습니다.

올해 5월경 아파트를 매도 할 계획인데, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지 궁금해서 문의해 봅니다.

세무당국에서 비과세를 받기위해 아파트 거주주택을 거짓 전입신고를 한것 아니냐며 조사가 나올 수도 있다고 하여 걱정이 됩니다

Answer 1

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

오피스텔에 대한 **전월세 신고(임대차 신고)** 사실만으로는 **거주주택 비과세 특례**가 취소되지 않으며, 실제 거주 사실을 입증할 수 있다면 비과세 혜택을 받는 데 문제가 없습니다.

현재 상황에서 세무당국이 주목하는 핵심은 "임차한 오피스텔이 새로운 주거지로 사용되었는가"와 "매도할 아파트에 실제로 2년 이상 거주했는가"입니다.

조심스럽게 조언드리자면, 단순히 전월세 신고가 되어 있다는 이유만으로 비과세가 배제되지는 않습니다. 세법은 **실질과세의 원칙**을 따르기 때문입니다. 오피스텔을 주거용이 아닌 **사무 및 창고 용도**로 사용했다는 객관적 증거가 있다면, 해당 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않으며 아파트 실거주 기간도 부정되지 않습니다.

준비해두신 **주차 미등록 증명서**는 매우 훌륭한 소명 자료입니다. 이에 더해 다음 자료들을 미리 확보해 두시면 조사가 나오더라도 충분히 대응 가능합니다.

* **공과금 사용량 비교**: 아파트의 전기·수도·가스 사용량과 오피스텔의 사용량을 비교하여, 오피스텔은 최소한의 유지량만 발생했음을 증명하십시오.

* **신용카드 사용 및 배달 내역**: 생활 밀착형 결제(슈퍼, 음식점 등)가 아파트 인근에서 지속적으로 발생했음을 보여주는 기록이 필요합니다.

* **오피스텔 내부 사진**: 에어컨이 없고 가구가 구비되지 않은 사무/창고 형태의 사진을 찍어두십시오.

* **이동 동선 자료**: 아파트에서 직장이나 주요 활동지로 이동한 하이패스 기록이나 대중교통 이용 내역도 도움이 됩니다.

세무당국은 전입신고가 없더라도 임대차 신고 내역을 통해 실거주 여부를 의심할 수 있으나, 위와 같은 **생활의 흔적**이 아파트에 명확히 남아 있다면 비과세 특례는 유지됩니다.

작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.

아파트 매도 전 오피스텔 임대차 계약을 중도 해지하거나 사무실 용도임을 명시한 사진 등 추가 증빙을 보강하여 양도세 신고 시 세무사와 상의해 제출하는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.

걱정이 많으셨군요

결론은 비과세 혜택을 받으실수 있을것으로 보입니다.

-> 전월세 신고는 주거용임을 확정되지 않습니다. 실질과세가 원칙이기때문이죠

비과세를 지키기위한 체크리스트 입니다.

1. 주차미등록 세대 : 거주자가 아니라는것을 보여줌

2. 전기수도 사용량 : 창고용으로 쓰셨으니 수도 전기 사용량이 극히 적을 것입니다.

3. 내부사진 유지 : 누가봐도 에어컨도 없고 사람이 살지 않는 상태 유지만 촬영을 해두시고 소명하세요

4. 인터넷 tv 미설치 등

주택임대사업자의 비과세 특례시 주의점 알아두셔야해요

1. 매도하는 아파트에서 2년이상 실제 거주하셔야합니다. 전입신고만으로는 안됩니다.

2. 임대료 증액제한 5프로를 잘 지키셔야합니다.

3. 이 특례는 생애 1회만 적용됩니다.

잘 해결되시기를 기원합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

거주주택 비과세 특례를 적용받으려는 상황에서 별도로 임차한 오피스텔이 주택 수에 포함되어 혜택을 못 받을까 걱정하시는 것으로 보입니다. 세법상 주택 여부는 공부상 용도가 아닌 실제 사용 용도에 따라 결정됩니다. 작성자님께서는 해당 오피스텔에 전입신고를 하지 않았고 사무 및 물품 보관용 창고로 사용 중이며 에어컨이나 인터넷 미설치와 주차 미등록 등 주거용으로 사용하지 않았음을 입증할 수 있는 객관적인 정황이 충분해 보입니다. 따라서 해당 오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 업무용 시설로 간주될 가능성이 매우 높습니다. 다만 전월세 신고가 되어 있어 과세당국에서 주거용으로 오인할 수 있으므로 아파트 매도 시점에 맞춰 오피스텔 내부 사진이나 공공요금 납부 내역 및 주차 미등록 증명서 등 비주거용임을 증명할 증빙 서류를 미리 준비해 두시는 것이 안전합니다. 실무적으로는 세무 전문가와 상담하여 비과세 요건을 다시 한번 확인하시고 매도 절차를 진행하시길 권장합니다.

Answer 4

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

행정적으로 전월세 신고가 되어 있다고 해서 무조건 거주 주택으로 잡히는 건 아니구요. 세금 문제는 서류보다 실제 거주 여부를 우선하는 실질과세 원칙이 적용되는 게 일반적입니다. 이미 전입신고를 하지 않으셨고 각종 사용 내역으로 실제 살지 않았음을 입증할 수 있는 상황이라 기존 아파트에 대한 비과세 특례를 적용받으시는 데는 별다른 무리가 없어 보이는데요. 다만 만약의 경우를 대비해 해당 공간이 주거용이 아닌 창고였다는 걸 보여줄 객관적 증빙 자료 정도는 미리 챙겨두시는 편이 안전할 듯합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

질문하신 내용만으로는 그 오피스텔 때문에 거주주택 비과세 특례를 무조건 못 받는다고 보긴 어렵고 실제 거주, 사용 실태와 그에 대한 증빙이 핵심입니다. 올해 5월 매도 전에 한 번은 관련 서류(등기부등본, 임대사업자 등록현황, 임대차 계약서, 전입세대 열람원 등)을 들고 세무사에게 사전 점검을 받아보시길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문자님의 사정만 놓고 보면, 전월세 신고된 오피스텔 때문에 거주주택 비과세가 곧바로 부인될 가능성은 높지 않습니다.

다만 조사 가능성에 대해 대비는 해두시는 것이 좋습니다

매도 전 세무사 상담을 받아보시는것이 좋고

거주 사실 소명 자료 정리 후 매도하거나

혹시라도 오피스텔 계약 종료 가능하다면, 매도 전 종료가 가장 깔끔합니다

Answer 7

걱정되는 부분은 거주 주택 2년 기간이 도래 되어 매도를 했을 경우, 전월세 신고 된 오피스텔로 인해 거주주택 비과세 혜택을 받지 못하게 될까 걱정이 됩니다.

==> 주임사로 등록되어 있다면 임차한 날을 기준으로 공적의무기간을 채워야 합니ㅏㄷ.

세무당국에서 비과세를 받기위해 아파트 거주주택을 거짓 전입신고를 한것 아니냐며 조사가 나올 수도 있다고 하여 걱정이 됩니다

==> 현재 상황에서 주임사를 등록되어 있거나 오피스텔을 주거용으로 사용하지 않았다하면 양도시 주택수에 포함됮 ㅣ않는 만큼 염려하지 않아도 되는 사항으로 보입니다.

Answer 8

안녕하세요. 공인중개사입니다.

전월세 신고가 되어 있더라도 실제 거주가 아파트에서 이루어졌다면 거주주택 비과세 특례 자체가 자동으로 배제되지는 않습니다. 비거주 사실을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 충분히 확보하시기 바랍니다.

Answer 9

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 요건이 까다롭기 때문에 걱정되시는 마음 충분히 이해합니다.

다만 해당 오피스텔에 실제 거주하지 않았다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있다면 비과세 혜택을 받는데

큰 지장이 없습니다.

세무당국은 형식보다 실제 거주 여부를 우선하여 판단하기 때문입니다.

전월세 신고는 임대차 시장의 투명성을 위한 행정 절차일 뿐 그 자체가 거주를 확정 짓는 절대적 지표는 아닙니다.

핵심은 거주주택에서 실제로 2년 이상 거주했는가? 입니다.

다른곳에 세를 얻었더라도 본래의 아파트에서 계속 실거주했다는 사실만 입증하시면 됩니다^^

그리고

1세대 1주택 비과세와 달리 임대사업자 특례는 금액이 크고 요건이 복잡해 사후 검증이 엄격하니 미리 대비책을 세워두세요~

Answer 10

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

전월세 신고 오피스텔이 거주주택 비과세 특례에 영향을 미칠 수 있지만 실제 비거주 증빙 시 문제 없으실 가능성이 높습니다 전입 미신고와 창고 용도로 업무용을 입증하시면 주택 수에서 제외되어 5월 매도 비과세를 받으실 수 있을 것으로 생각됩니다