답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.직계존비속 간 매매의 경우 부모님 자산을 시세보다 현저히 낮게 거래하거나대금 지급 증빙이 안 되면 증여로 간주될 수 있습니다.4억원 아파트를 매매로 진행시 대금 지급내역이 확실해야 합니다.2억원 무이자 차용은 위험합니다.법정 이자율보다 낮은 무이자 혜택이 연간 1천만원을 넘지 않아야 증여세가 부과되지 않는데2억원의 무이자 혜택은 연 약 920만원으로 일단 증여세 대상은 피할수 있으나 차용증 작성과실제 이자 지급증빙이 필수입니다.보금자리론은 매매 자금 용도가 원칙입니다.증여 후 보전용도로 받으려면 상속증여 등기 후 3개월 이내에 신청해야 하며, 일반 주담대와 동일한 규제를 받습니다.부모님 주택을 시세대로 매매하여 생애최초 보금자리론을 활용하고, 부족한 금액은 적정 이율의차용증을 작성하는 것이 세무 조사 리스크를 줄이는 가장 안정적인 방법입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.소형 오피스텔 투자는 시세차익보다는 안정적인 월세 수익에 초점을 맞춰야 하는 상품입니다.지하철역 도보5분 이내가 필수입니다.특히 2030 1인 가구 직장인이 많은 강남,여의도,판교 배후지나 대학가 인근이 공실 위험이 적습니다.소형 단지는 가구당 관리비가 비싸 세입자가 기피할 수 있으므로적정 수준인지 체크하세요시세 상승을 기대하기보다 취득세와 보유세 비용을 넘어서는 순수 현금흐름을 목표로 하세요입지가 검증된 핵심지의 급매물을 잡는 것이 엑시트의 핵심입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라 공적기금대출에서 무주택 여부를 확인하는 시스템은 국내 전국 주택소유 현황을 조회합니다.외국인 배우자가 한국에서 주택을 거래한 적이 없다면, 국내 전상상으로는 무주택으로 조회됩니다.현재 다문화가정은 디딤돌대출시 0.2%금리 우대를 받을 수 있는 큰 장점이 있습니다.주의해야할 점은최근 기금대출은 소득뿐아니라 자산도 심사합니다.순자산 가액 약 4.6억원 이하여야 가능합니다.남편분이 한국에서 집을 산 적이 없다면 안심하고 진행하셔도 좋습니다다만 대출 상담 시 배우자가 외국인임을 증명할 서류를 미리 준비하세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1학기 종료 후 반수 준비를 위해 중도 퇴실을 고민 중이시군요가장먼저 집주인에게 알리는게 중요합니다.물론 쉽지않고 말씀드리기도 깰끄럽겠죠그래도 미리 사정을 말씀드리고 협의를 구하는게 정석입니다.늦어도 6월달 안에는 말씀드려야 준비하기 수월할거예요계약서에 조항이 없어도 중도 퇴실 시에는기존 세입자가 다음 세입자를 구해놓고 나간다는 것이 원칙입니다.인근 중개사무소 여러곳이 방을 내놓으세요그리고 피터팬이나 당근마켓을 활용해 직접 올려보세요중개수수료는 중도 퇴실 시에는 관례적으로 나가는 세입자가 집주인의 복비까지 부담합니다.9월은 대학ㄱ가 이사 성수기라 방이 잘 빠지는 시기입니다.다만 신입생들이나 복학생들이 방을 구하는 7-8월에 집중적으로 방을보여주어 9월 입주자ㄱ를 미리 확보하는 것이 가장 깔끔합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.수유역 인근에서 구하신다면 일단 유흥가가 많아 시끄러울 수 있지만, 이면도로의 구축빌라원룸은 40-50선으로 저렴합니다.의정부행 버스와 4호선 이용이 매우 편리합니다.우이신설선 라인은 수유역에서 도보 10-15분 거리지만 훨씬 조용하고 임대료가 5-10만원 저렴합니다.신축급 빌라가 많아 청년주택 대안으로 좋습니다.미아사거리역쪽은 인프라가 좋지만 방값이 비싼편입니다.청년전세임대나 청년 전용 버팀목 대출을 활용하여 매물을 찾으신다면 좀 더 저렴하게 거주가 가능할것입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 규제지역 다주택자의 경우, 주택담보대출 자체가 원칙적으로 금지도거나매우 낮게 설정됩니다.ltv는 30%이하 수준으로 제한될 가능성이 높습니다.보유주택 수에 따라 차등 적용됨을 인지하셔야 합니다.dsr도 40%를 넘길 수 없습니다.2-3억을 넘기기 힘드므로 현금을 5-6억은 보유하셔야 됩니다.차라리 다른 매물을 정리하신 후 매수를 하는것을 권합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 아니예요질문자님께서는 임대차보호법이 정한 기한을 채우는 기간안에 퇴거를 통보하지 않아 2년이 보장되는 기간에 있는 거예요어렵죠?그냥 이렇게 생각하세요2년 미만으로 기간을 정할때에는 2년으로 본다라는 문구가 있어요이게 2년을 보장하는 거죠그럼 1년 계약은?여기서 이게 중요해요1년 계약을 만기로 끝내려면 2개월 전에 통보해야되요 그래야 1년계약이 유효한거예요아니면?그럼 2년이 보장되고 2년살아야해요솔직히 현직에 있는 중개사로서집주인과 한달치 더 내고 나가는 건 가장 현명한 방법중 한가지입니다.그 중개사분께 감사해야되요최소 3개월은 지나야 나갈수 있는데 1개월로 끝낼수 있다면 굉장히 유리한거예요좀 억울할수도 있겠지만2개월전에 통보하지 않은 본인 잘못이라 생각하세요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요./.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.들어가실 집이 싸고 좋죠?왜 싸고 좋을까요?독이든 사과이기 때문입니다.설명드리겠습니다공부상 상가인데 주거용으로 개조한 경우가 근린생활시설입니다.전세대출과 보증보험 가입이 원칙적으로 불가능하며, 나중에전입신고를 해도 주택임대차 보호법상 완벽한 보호를 받기 어렵습니다.취사시설 설치가 불법인 경우가 만허아 적발 시 위반건축물로 등재될 수 있으며 이경우대출은 즉시 거절됩니다.제발 다른곳을 알아보세요나는 괜찮겠지라고 생각하시죠?경매로 재산 날리고 우는 사람 대부분이 그렇게 생각합니다.차라리 그 보증금으로 도박을하세요그게 나아요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전체 매수 대금은 같더라도 항목 간 금액 변동이 있다면 수정 신고하는 것이 원칙입니다.자금조달계획서는 사후 조사 대상이 될 수 있는데, 실제 실행된 대출 종류와 금액이 신고 내용과다르면 소명 요청을 받을 수 있습니다.실거래가 이미 등록되었어도 변경신고를 통해 자금 항목별 금액을 실제 실행될 액수에 맞춰 수정하고, 확정된대출 서류를 첨부하시면됩니다.자금의 출처가 예정에서 확정으로 바뀌는 과정이므로, 실제 대출 실행 금액에 맞춰 수정신고를 하시는 것이 가장 안전하고 깔끔합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중개수수료는 내셔야되구요. 직접 구하신다면 홍보비용은 안내셔도되요다시말해계약 기간을 채우지 못하고 나가는 경우, 임대인은 새로운 계약을 체결해야 하는 손해를 입게됩니다.판례상 중도 해지 시 임대인이 입는 손해를 임차인이 보전해 주는 의미로복비를 부담하는 것이 일반적인 관례입니다.임대인과 협의를 보세요제가 직접 세입자를 구해서 오면 홍보비용은 제외해 주시고,중개수수료만 제가 부담하는 것으로 합의해 달라고 미리제안하시면 보통 수궁을 합니다.안되면 다시 말씀주세요법적으로 혼낼수 있는 방법 알려드릴께요^^