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답변 내역

일 년에 세전으로 월세 수입이 6,500만원 가량 되는 건물이라면 이 건물의 거래 가격은 얼마나 될까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울 일반 지역/수도권 (수익률 3.5%~4%): 수익률을 현실적으로 4%로 잡는다면, 매매가는 16억 2,500만 원 수준이 됩니다.질문자의 예상가(13~14억): 이 가격은 수익률로 환산하면 4.6%~5%입니다. 이는 현재 시장에서 급매물 수준이거나, 지가 상승 기대감이 낮은 지역의 수익형 건물 가격입니다.질문자님이 언급하신 13~14억 원은 현재 시장 가치보다 다소 저평가하여 생각하고 계신 것으로 보입니다.위 답변은 일반적인 답변이고 건물의 위치, 상태에 따라 건물 가격은 변동이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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계약을 파기하고 배액을 주면서까지 매도인이 집을 안파는 이유는?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 서울 아파트 시장에서 매도인이 배액 배상을 감수하며 계약을 파기하는 이유는 공급 부족에 따른 가격 상승 확신 때문입니다.우선 2026년 서울 입주 예정 물량은 약 2만 8천 가구로 전년 대비 30퍼센트 이상 급감했습니다. 향후 몇 년간 공급이 더 줄어들 것이라는 공포가 시장 전반에 퍼져 있습니다. 전문가들 역시 최근 설문에서 전원 상승을 전망하며 하락 가능성을 일축한 상태입니다.또한 전세 물량이 귀해지면서 전셋값이 매매가를 밀어 올리는 지지대 역할을 하고 있습니다. 전세 부담으로 월세화가 가속화되어 서울 아파트 평균 월세가 150만 원대를 기록하는 등 주거 비용이 급등하고 있습니다.결국 매도인 입장에서는 배액 배상금을 지불하더라도 앞으로 오를 집값이 그 손해를 훨씬 상회할 것이라고 판단하는 것입니다. 공급 부족과 전세난이라는 강력한 상승 근거가 매도자 우위 시장을 더욱 견고하게 만들고 있습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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챗 지피티 활용방법을 알려주세요 ~~~
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.챗 지피티를 효과적으로 활용하기 위해서는 무엇보다 질문의 목적과 맥락을 구체적으로 설정하는 것이 중요한데 단순히 추가 답변을 요구하기보다 기존 답변에서 보완이 필요한 지점을 명확히 짚어주거나 답변의 형식과 어조 및 역할을 미리 지정해주면 일관성 있는 결과를 얻을 수 있으며 인공지능이 대화의 흐름을 놓치지 않도록 단계별로 질문을 세분화하여 접근한다면 사용자가 의도한 방향에서 벗어나지 않는 최적의 정보를 제공받을 수 있습니다. 하지만 현재 AI의 한계도 명확히 존재합니다.
경제 / 부동산
3일 전
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전세 계약 특약 한번만 확인 부탁드립니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일반적으로 통용되는 특약사항임으로 임차인에게 특별히 불리한 조항은 없습니다. 임차인께서 특약사항에 적시된 의무사항을 잘 이행해주시면 다른 사람보다 특별히 손해보는 사항은 없습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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대통령 집무실이 다시 용산으로 옮겨 가면서 용산 부동산 시장은 어떻게 되고 있나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.대통령 집무실이 다시 청와대로 옮겨가면 용산의 고질적인 문제였던 교통 통제와 집회 소음이 사라져 주거 환경이 크게 개선됩니다 보안을 이유로 묶여있던 각종 개발 규제와 고도 제한이 완화될 가능성이 높아 한남뉴뉴타운이나 용산 정비창 부지 개발 사업도 속도를 낼 것으로 보입니다 결과적으로 정주 여건 향상과 개발 기대감이 맞물려 부동산 시장에는 긍정적인 신호로 작용할 전망입니다.
경제 / 부동산
3일 전
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원룸 잔금 입금 후 전입은 나중에 해도 상관 없는거죠?
원룸 잔금 입금 후 전입신고와 실제 입주를 나중에 진행하셔도 계약 자체에 문제는 없으나 보증금을 보호받기 위한 대항력은 주택의 인도(열쇠 수령 및 점유)와 전입신고가 모두 완료된 다음 날 0시부터 발생합니다. 만약 17일에 잔금을 치르고 해외에 계신 동안(17일~21일) 집주인이 바뀌거나 해당 건물에 근저당권이 설정된다면, 대항력이 없어 보증금 보호가 어려워질 수 있습니다가장 중요한 것은 대항력과 우선변제권 확보입니다. 대항력은 주택의 인도 즉 열쇠 수령과 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생하며 여기에 확정일자를 더해야 집이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.가장 안전한 절차는 다음과 같습니다.첫째 잔금일인 17일 오전에 온라인 정부24를 통해 전입신고를 하고 동시에 확정일자를 신청하세요. 주택 임대차 신고 시 자동으로 부여되기도 합니다.둘째 점유 확보를 위해 비밀번호를 받아 일부 짐이라도 미리 옮겨두어 인도 요건을 채우는 것이 좋습니다.셋째 잔금 직전 등기부등본을 확인해 추가 대출 여부를 체크하십시오.전입신고와 확정일자는 내 보증금을 지키는 최소한의 안전장치이므로 입국 전이라도 반드시 당일에 처리하시길 권장합니다.
경제 / 부동산
4일 전
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공인중개사 동차 원서를 내고 2차만 붙으면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1차 시험에 합격한 사람만이 2차 시험 합격의 효력을 얻을 수 있는 구조입니다. 따라서 문의하신 것처럼 동차 시험에서 1차는 낙방하고 2차만 합격 기준을 넘겼다면, 안타깝게도 해당 2차 성적은 무효 처리됩니다.자세한 사항은 공인중개사 학원에 문의하시면 학원에서 자세히 설명드릴겁니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
4일 전
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월세집에 건축물대장 용도가 대중음식점인데 거주가 가능한가요
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.건축물대장상 용도가 대중음식점인 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 것은 법적 불법 용도 변경에 해당합니다. 실거주 시 주택임대차보호법 적용을 받아 전입신고와 확정일자 부여는 가능하며 소액임차인 우선변제권도 확보할 수 있습니다. 하지만 상업용 건물 특성상 전세자금대출이나 전세보증보험 가입이 거절될 확률이 매우 높습니다. 또한 지자체 단속으로 원상복구 명령이 내려지면 주거권이 불안정해질 위험이 존재합니다. 전기요금도 주택용이 아닌 일반용 요금이 적용되어 관리비 부담이 커질 수 있습니다. 보증금이 적은 월세라면 위험성이 낮으나 고액 보증금 계약은 신중해야 합니다. 계약 전 등기부등본의 선순위 채권 확인이 필수이며 특약 사항에 실제 주거 목적 임대임을 명시하십시오. 권리 관계를 면밀히 검토한 후 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
4일 전
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부동산은 꼭 그 주변 중개사에게 안해도 되나여?
부동산 거래는 법적으로 전국 어느 중개업소를 통해서든 가능하지만, 실무적인 효율성과 안전성을 고려하면 해당 매물 근처의 부동산을 이용하는 것이 훨씬 유리합니다. 지역 중개사는 해당 동네의 시세 흐름, 일조량, 소음 같은 세부 정보를 꿰뚫고 있으며, 하자 발생 시 즉각적인 대응이 가능하기 때문입니다. 반면 거주지 근처의 원거리 중개사를 통하면 현장 확인이 어렵고, 지역 중개인들 간의 공동 중개 네트워크에서 소외되어 매물 확보나 협상 속도가 더뎌질 수 있습니다. 특히 잔금 날 현장 확인이나 갑작스러운 시설 보수 협의가 필요할 때 물리적 거리감은 큰 걸림돌이 됩니다. 따라서 신뢰 관계가 두터운 단골 중개사가 있더라도, 실제 계약은 현장 사정에 밝은 지역 전문가와 진행하는 것이 예기치 못한 사고를 방지하고 원만한 입주를 돕는 가장 현명한 선택입니다.
경제 / 부동산
4일 전
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