안녕하세요. 김명석 전문가입니다.

반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.서울에는 빈 나대지가 거의 없습니다.구옥 단독주택을 매입해서 재개발을 노리다든지, 아니면 허물고 신축 계획으로 접근하는 것이 낫습니다.경매 공매를 통해 구입을 원한다면.. 찾아봐 드릴 수는 있습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819  

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 반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.임차인 본인이 대항력이 있는지 여부부터 확인하세요. 전입신고 당시 건물등기부상 저당 근저당 압류 가압류 담보가등기 같은 권리설정이 없었다면 대항력이 있고, 그렇지 않다면 대항력이 없습니다. 대항력이 있다면 경매 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하므로 보증금을 손해볼 일은 없습니다. 그러나 대항력이 없다면 보증금을 한푼도 배당받지 못하더라도 퇴거해야 합니다.다만 대항력이 없더라도 확정일자를 받았다면 순위에 따라 배당을 받을 자격은 있습니다. 그러므로 주택의 시세와 예상낙찰가, 등기부상의 채권자, 다른 임차인간의 선후관계를 따져서 보증금 배당이 가능한지 예상할 수 있습니다.또한 대항력이 없더라도 소액임차인에 해당되는 보증금이라면, 보증금 중 일정액은 선순위 근저당 은행보다 앞서 최우선변제 배당을 받을 수 있으므로 소액임차인에 해당하는지도 확인이 필요합니다. 소액임차인의 기준은 최초 근저당설정일 기준이며, 지역에 따라 달리 정합니다. 전세가보다 시세가 낮은 주택이고, 해당 임차인이 대항력이 있다면 아무도 낙찰을 받지 않습니다. 왜냐면 아무리 싸게 낙찰을 받더라도 임차인 보증금 이하로는 매수가 불가능하기 때문입니다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 배당받지 못한 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하기 때문입니다. 결국 임차인이 셀프 낙찰을 받아 정리할 수밖에 없습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819