토지위에 건축중인 에는 토지에 근저당설정후 일괄경매 신청가능여부?

Question

토지에 근저당설정당시 이미 건축중인 건물(4층건물 중 2층골종공사까지 한다음 공사중단)이 있었는데 토지에 경매진행시 토지와 건물을 함께 일괄경매가 신청가능한지요? 참고로 토지소유주와 건축주는 같고, 토지소유주는 물상보증인입니다.

Answer 1

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.

반갑습니다.

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진행자 김명석입니다.

 

다툼의 여지는 있지만 토지에 대한 저당권자는 일정 요건이 충족되면

민법 제365조에 따라 토지와 함께 건물에 대해서도 “일괄경매”를 청구할 수 있습니다.

즉 근저당 설정 당시 이미 건물이 건축 중이었고 그 건물이 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 정도라면 미등기·미완성 건물이어도 일괄경매 대상이 될 가능성이 높습니다.

참고로 물상보증인이라는 사실 자체만으로 일괄경매의 제한 요소가 되지는 않습니다.

 

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Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

토지에 근저당권이 설정된 이후에 건축이 이루어졌다면 일괄경매 청구가 가능하지만, 저당권 설정당시에 이미 건축물의 축조가 진행되고 있었다면 저당권자가 예상하지 못했던 건물의 축조로 저당권실행이 곤란해지거나 저당목적물의 담보가치가 하락하는 것을 방지하고자 하는 취지의 일괄경매청구권이 인정되지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

토지와 건물의 일괄경매 신청이 가능할 가능성이 큽니다.

민법에 따르면 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있습니다.

저당권 설정 당시 지상에 건물이 없어야 하며 토지소유자와 건물 소유자가 동일하면 가능합니다.

감사합니다.

Answer 4

토지에 근저당설정당시 이미 건축중인 건물(4층건물 중 2층골종공사까지 한다음 공사중단)이 있었는데 토지에 경매진행시 토지와 건물을 함께 일괄경매가 신청가능한지요? 참고로 토지소유주와 건축주는 같고, 토지소유주는 물상보증인입니다.

==> 원칙적으로 토지에만 근저당이 있다면 토지를 대상으로 경매가 진행됩니다. 그러나 토지, 건축물이 소유자가 같은 경우 일괄경매신청도 가능합니다. 관련 내용을 정리한 후 주변 법률전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다.