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공인중개사 합격률은 많이 높은 편인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 부동산 시장의 침체로 인해 공인중개사에 대한 지원 열기가 많이 식은 편입니다. 2020년에서 2024년까지 최근 5년간 합격률은 1차 시험 18.9%, 2차시험 26.7% 였으며 1차 시험에서는 민법이 2차 시험에서는 공법이 당락에 많은 영향을 미쳤습니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
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25.02.14
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공인중개사 세법 공부 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세법 공부가 잘 안되어 고민 이시군요. 세법은 자주 개정되다보니 예외의 예외가 존재하는 등 복잡하고 원칙에서 벗어나는 것이 많아 암기가 쉽지 않을 수 있습니다. 세율을 포함하여 세금별로 주요사항들을 축약하고 반복적으로 써보는 등의 방법으로 암기하고 기출문제와 예상문제를 많이 풀어보신다면 고득점 하실 수 있을 것입니다.
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25.02.14
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직장 다니면서 공인중개사 준비하려고 하는데요.시험 준비 중에 가장 중요하게 생각하고 공부해야 하는 팁 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.직장생활을 하고 있고 공부를 해보신지 좀 시간이 많이 흐른 상태라면 1차 합격을 우선적으로 하고 2차를 이후 노리는 2년에 걸친 학습법도 효과적일 수 있습니다. 1차의 민법과 2차의 공법이 당락에서 중요하게 작용하는데, 다른과목이 여유있는 점수가 나온다는 가정하에서 모의고사에서 이 과목들이 60점 이상이 나와야 무난하게 합격할 수 있을 것입니다. 학습을 위해 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등을 통해 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 샘플 강의 수강 및 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
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25.02.13
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부동산 계약을 할 때에 반드시 중개인이 있어야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시 반드시 중개인이 있어야 하는 것은 아닙니다. 하지만 부동산은 특성상 고가의 금액에 거래되고 대부분의 사람들이 자주 거래를 하는 것이 아니다보니 관련 경험이나 지식이 충분하지 않아서 문제가 생길 소지가 많다보니 전문가인 공인중개사를 통해서 거래를 하게되는 것이며 특히 최근 많이 일어나는 전세사기 등을 방지하기 위해서라도 공인중개사를 통한 거래가 바람직합니다.
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25.02.12
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한국에서도 풀퍼니쉬가 된 월세집이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에는 오피스텔 등이 풀옵션인 경우 기본적인 가구와 전자제품 등이 구비된 경우가 있고 그밖에 부산의 오시리아 관광단지에 설치된 오시리아 스위첸 마티에 등 일부 단지에 풀퍼티쉬드가 제공된 경우가 있습니다.
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25.02.10
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전세 살고 있는데 가스렌지 불이 잘 붙지 않는데 집주인에게 말해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세를 살고있던 도중 주택에 설치되어 있는 비품에 문제가 있거나 사용상 문제가 발생한 경우에는 즉시 임대인에게 알려서 수리나 보완을 요청하는 것이 필요합니다. 임대인은 임차인이 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선을 해줄의무가 있는데 문제가 발생했는데도 불구하고 알리지 않거나 임의로 수리를 하게되면 오히려 책임 문제가 발생할 수도 있으므로 즉시 알려주시는 것이 좋습니다.
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25.02.08
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임대차 계약 시 보증금 반환을 안전하게 보장받는 방법을 설명해주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 종료시 보증금을 안전하게 돌려받으려면 전세보증보험에 가입하시는 것이 가장 좋은 방법입니다. 이를 위해 전입신고와 확정일자는 필히 받으셔야 하고 공인중개사를 통해 계약서를 작성해야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다.
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25.02.08
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부동산 관련해서 계약을 끝까지 지키지 못하고 나가게 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 완전하게 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우라도 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다.
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25.02.07
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부동산 계약 시 공동명의로 할 경우 장점과 단점은 무엇인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지며 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.먼저 주택의 경우로서 부부 공동명의로 하는 경우의 장점을 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.부부 공동명의로 구입시의 단점을 살펴보면 먼저 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거로운 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 그리고 장기보유, 고령자, 1주택인 경우 단독소유로 세액공제 받는 경우라면 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우라면 취득세, 증여세, 등록세 등의 추가적인 세금이 과세될 수 있으며 건강보험료인상, 주택 담보대출 한도 하락의 단점도 있습니다. 토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.
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25.02.06
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전세보증보험 가입 방법과 가입시 유의사항을 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 전세사기가 많아 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. (임대인이 주택임대사업자인 경우는 법적으로 의무입니다.) 전세보증보험회사는 HUG주택도시보증공사가 대표적이고 SGI서울보증보험와 HF한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 차이가 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다. 전세보증보험은 가입을 위해 신청 제한 조건이 있음에 먼저 유의하셔야 합니다. 신규계약의 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하는 것이 좋습니다. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다. 신규, 갱신시 주택 가격은 KB시세나 부동산테크 가격을 우선적용하고 없으면 감정평가금액, 공시가격의 140%를 순서대로 적용합니다. 단독 다가구 다중주택 선정 시 공시가격 140%를 매매가보다 우선 적용합니다.거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다. 그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. 세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인 바랍니다. 또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 합니다. 반환절차도 미리 주지 하시고 계셔야 합니다.필요한 서류는 주민등록등본 및 신분증(사본), 전세계약서(사본), 전세보증금 지급 확인서류, 전입세대열람내역서, 부동산등기부등본, 건축물대장, 금융기관 전세자금대출 및 담보제공 확인서, 중개대상물 확인설명서(오피스텔), 타전세계약체결내역확인서(단독,다중,다가구주택) 등 입니다. 먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다. 임차인 입장서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무 때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.
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