답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예외적인 고급빌라를 제외하면 일반적인 빌라는 아파트에 비해 규모가 작아서 진입로부터 시작하여 주차장, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 부족하고 적은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원, 편의시설 등 모든 면이 부족할 수밖에 없습니다. 이러한 차이들로 인해 수요가 적다보니 아파트에 비해 빌라의 값이 낮게 책정되는 것입니다. 여기에 전세 사기범들이 빌라(특히 신축)의 거래 건수가 부족해 실가격을 알기 힘든 것을 이용해 가격을 부풀려 사기에 이용하다보니 상대적으로 가격을 알기쉽고 은행권에서 대출도 용이한 아파트에 대한 선호도가 더 올라가 금액차이는 더 벌어지고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매를 통해 채무를 변제받기(경매로 물건을 팔아서 매각대금에서 돈을 회수) 위해서는 법적으로 인정받을 수 있는 권리가 있어야 합니다. 저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기 등의 권리가 그에 해당되며 등기부에 기재되어 있어 별도의 재판을 하지 않아도 이자를 지급받지 못하는 등 조건에 해당되면 즉시 경매로 넘길 수 있는데 이런 경우를 임의 경매라고 합니다. 반면 금전을 빌린 채권의 경우 돈을 갚지 않았다고 해도 등기가 되어 있지 않으면 바로 경매로 넘길 수는 없어서 가압류를 신청(재산의 처분 방지)하고 소송을 진행하여 승소의 판결문을 가지고 경매신청을 하게 되는데 이런 경우를 강제 경매라고 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본의 정식 명칭은 “등기사항전부증명서”입니다.등기부등본은 부동산에 관한 권리관계를 기록해 두는 등기부를 복사한 증명문서라는 뜻입니다.등기부는 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있으며,표제부에는 부동산의 주소, 면적, 구조와 건물면적 (건물인 경우), 대지권(공동주택인 경우)등이 표시됩니다.갑구에는 소유권에 관한 사항이 표시되는데 소유자명과 주소, 소유권 관련한 권리의 표시 (압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매 등) 가 기록되며, 을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항(저당권, 근저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등)이 기록됩니다.상기의 내용에서 알 수 있듯이 등기부등본을 확인하면 부동산의 소유자가 누구인지, 소유권 관련하여 어떤 권리들이 있는지 (경매, 세금 체납으로 인한 압류, 소유권이 넘어갈 수도 있는 가등기)확인할 수 있고 임대차 계약시 선순위로 소유권 외의 권리가 어떤 것들이 있는지 등을 알 수 있습니다. 부동산 거래 시 등기부등본은 건축물대장, 토지대장과 더불어 필히 확인해야 할 서류입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전매제한은 특정기간동안 자산의 판매를 제한하는 규정이고, 실거주의무는 아파트나 주택을 구매했을 때 특정기간동안 실제로 거주를 해야 하는 의무입니다. 단, 실거주의무는 3년 유예되어 바로 입주하지않고 3년간 임대도 가능합니다.  전매제한은 축소되어 현재 수도권 규제지역 등은 3년, 과밀억제권 1년, 기타 6개월이 되었으나 실거주의무가 아직 폐지되지 않아 전매제한 기간이 지나도 사실상 매도를 할 수 없음에 주의하셔야 합니다. 즉, 청약을 할 때 실거주를 염두에 두고 청약을 하셔야 합니다. 물론 부동산관련한 법규가 자주 개정되므로 향후 어떻게 될 지 모르지만 실거주가 아닌 투자에 목적을 두신다면 보수적으로 접근하시는 것이 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소유권 이전등기가 되었다면 주택으로 볼 수 있습니다. 분양권이나 입주권은 새집에 입주할 수 있는 권리이고 새집이 완공되어 시행사 또는 시공사에서 소유권 보존 등기를 하면 주택으로 변경 됩니다. 이후 조합원 등에 소유권 이전등기가 되면 주택담보대출 등 주택으로서 재산권 행사가 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.악성 미분양은 분양가가 비싸거나 입지가 좋지 않은 등의 이유로 사용 승인을 받은 뒤에도 분양이 되지 않는 주택을 말합니다. 아파트 건설시 시공사는 PF 대출을 받아 공사를 진행하고 분양으로 받은 돈으로 대금을 상환하게 되는데 분양이 제대로 되지 않으면 시공사는 자금난에 시달리게되고 심한 경우 도산이 되기도 합니다. 이러한 문제를 막기위해 시공사는 여러가지 당근책을 내기도 하지만 기존 분양자들의 반발이 있을 수 있어 일단 미분양이 발생하면 타격 되므로, 최근 건설사들은 분양이 확실하고 돈이 될만한 곳 위주로 분양하고 있고, 이것은 분양 감소로 인한 향후 집값 상승의 요소로 작용하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울은 부동산 중에서도 특히 아파트의 수요가 많습니다. 서울에 아파트가 많은 것 같아 보여도 인구대비 아파트 수량(가구수)을 비교해 보면 타 지역에 비해 서울이 훨씬 아파트 수량이 적은 것을 알 수 있습니다. 서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 일자리와 생활 여건이 좋으니 서울에 사람이 더욱 더 모이고 주택이 더 필요하니 가격은 계속 상승하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대부분의 경우 냄새가 하수도관을 통해 올라오는데 냄새를 막기위해 트랩을 설치하여 차단하게 되어 있으나 관리를 제대로 하지 않으면 이물질들이 쌓여서 제역할을 하지 못하게되는 경우가 있습니다. (물론 다른 원인이 있을 수도 있습니다.) 냄새가 심하다면 집주인에게 알려서 정비를 해달라고 요청하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금을 돌려받지 못하면 금전적인 피해도 있지만 정신적으로도 힘들게되어 피해를 준 상대방에 대한 원망이 클 것입니다. 그러나 현실적으로 이는 금전 채권의 문제이므로 전세보증금 반환이 지연되면 민사 소송을 통해서 전세금과 지연 이자를 청구하는 것으로 진행되고 경매를 통해서 배당을 받게 되고는 합니다. 이러한 진행을 위해서 대항력과 확정일자가 필요한 것입니다. 경매를 통한 배당을 받는데는 상당한 시간이 소요되므로 현실적으로 가장 효과적인 것은 전세보증보험에 가입하여 보상을 받는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 실수요의 시장참여를 독려하기위해 2022년 12월부터 무주택자나 1주택자(기존 주택 처분 조건)에 대해서는 15억원 초과 아파트에 대해서도 LTV 50% 한도 내에서 주택담보대출이 가능하도록 정책을 변경하였습니다. 대출기관에 세부사항 확인해 보시기 바랍니다.