답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌트인 기기를 어떻게 해야 한다는 법조항이 있는 것이 아니므로, 계약을 할 때 빌트인 세척기 부분을 어떻게 할 것인지 협의하여 특약에 남기시면 됩니다. 싱크대 하부장 리폼 등으로 검색하시면 관련 업체들 찾으실 수 있으니 견적을 받아보시고, 매수인과 협의하여 금액을 좀 빼주던가 아니면 하부장과 걸레받이를 제작해서 설치해 놓고 가시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.브릿지론은 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발사업 초기단계에서 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 차입을 하는 것을 말합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF(Project Financing)이라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 중공되면 입주자로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 따라서 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라(다세대, 연립 등)에 대한 전세사기 여파로 전세에대한 사기 우려사항과 더불어 전세대출에 대한 인정 비율이 낮아짐으로 전세대출이 막힌 갱신 대상자들이 월세로 많이 전환하고 있는 상황입니다.이와 같은 세태에다가 고금리가 지속이 되며 전세대출시 이자가 높다보니 월세를 내는 것이 이자를 따졌을 때 별차이가 없으며 오히려 전세 보증금 리스크 관리측면에서 더 나을 수 있다는 생각이 퍼져 월세 비중이 높던 오피스텔의 월세 비중이 더욱 상승하고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.할인분양이든 페이백이든 시행사의 사적자치에 속하는 사항이므로 세부적인 내용을 알 수는 없으니 실제 손해인지 아닌지 입증을 할 수는 없지만 대체로 건설공사는 이윤이 매우 높은 편이기에 실제로 손해로 이어지지는 않을 것이라 생각됩니다. 오히려 분양이 늦어져 자금회수가 늦어지게되면 그만큼 이자 부담 등으로 건설사로서는 더 손해 볼 수 있는 상황을 해결할 수 있어 전체적으로 보면 이득이 되기 때문에 그런 행사를 하는 것이지요. 오히려 정작 할인 행사로 피해를 보는 사람들은 비싼 금액으로 분양받은 사람들인데 손해배상 소송으로 이어지는 경우도 있으나 배상을 받는 경우는 드문 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울지역을 중심으로 집값이 약간씩 상승하고 있으나 거래량이 많지않아 아직까지는 대세 상승으로 보기에는 이른 감이 있습니다. 부동산은 여러가지 요인에 의해 복합적으로 가격이 움직이므로 어느 한가지 원인으로 말하기는 힘들지만 금리가 주요 요인중의 하나인 것은 사실입니다. 부동산은 고가의 자산이므로 100% 현금으로 구매하기가 힘들기도 하지만 대출을 통해서 구매하는 것이 효율적(레버리지 효과)이기도 하기에 현금이 있어도 대출을 이용하는 경우가 대부분입니다. 대출을 하게되면 이자상환에 대한 부담이 있으므로 금리가 높으면 상환자체가 부담이 되기도 하고 수익률을 낮추는 효과가 있어서 투자를 생각하는 사람들은 모두 금리인하를 기다리고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 예외적으로 아파텔 형태도 있기는 하지만 일반적인 오피스텔은 기본적으로 업무시설로서 건축법이 적용되어 공용면적 비중이크고 관리비가 저렴한 수익형 부동산입니다. 도심에 위치하고 깔끔해 보이기는 하지만 대단지 아파트와 달리 편의 시설도 부족하고 가족이 거주하기에는 적합하지 않아서 대부분 직장인들이 임시로 거주하는 공간으로 활용되다보니 연식이 오래되고 시설물이 노후되면 찾는 사람이 적어져 아파트에 비해 금액이 오르지 않는 편입니다.따라서 일반적인 오피스텔은 가치 상승을 바라고 매입할 대상으로는 적합하지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험회사로는 HUG 주택도시보증공사가 대표적이고 SGI 서울보증보험와 HF 한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 약간씩 차이가 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다.가입을 위해서는 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다.HUG 기준으로 신규계약의 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존 전입신고된 기준으로 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다.  또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다.  거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다.  서민정책이므로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다.세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인 바랍니다.또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 하며, 반환절차도 미리 주지 하시고 계셔야 합니다.먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데, 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다.임차인 입장서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무 때나 해지를 통보할 수 있고 해지 통보후 3개월이 있으면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축아파트와 같이 준공은 되었으나 아직 등기부등본이 없어서 미등기 상태로 부동산을 담보로 잡을 수 없는 경우, 먼저 돈을 빌려준 후 주택의 소유권 설정이 가능하게 되었을 때 담보를 설정하는 방식을 후취담보라고 합니다. 주택신용보증기금의 보증서를 담보로 먼저 돈을 빌려주고 나중에 소유권이 확보되면 주택을 담보로 잡게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 1번만 사용 가능합니다. 이미 사용하셨다면 (기본 2년 + 2년 거주하신 것으로 이해 했습니다.) 다음에는 협의에 의한 갱신 계약 또는 묵시적갱신 (계약 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 임대인이 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 동일한 조건으로 2년 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정되면 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월 후 보증금을 받을 수 있습니다.) 을 하게되는데, 내용에 변경이 없더라도 임대인과 임차인간 갱신 협의 (구두 포함) 가 있었으면 협의에 의한 갱신으로 간주 될 수 있습니다. 협의에 의한 갱신의 경우에는 계약기간이 끝나야 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라도 주의 깊게 잘 살펴보고 안전장치 설정하시면 아파트에 비해 저렴한 가격으로 주거에 이용할 수 있습니다.먼저 등기부등본을 확인이 필요합니다. 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 (저당권+전세금액이 집값의 60%를 넘지 않는게 바람직합니다.) 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야 좋습니다. 임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷에서 주변의 실거래 내역 등을 확인해 보시고 현지를 방문하여 주위 여건과 목적 부동산에 대한 조사를 한인 후 거래하시는 것이 필요합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지(권리관계 유지), 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환(전세 대출시) 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.