답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하기 위해 정부에서도 노력을 하고 있으나 많이 부족한 상황이고 본인이 주의를 기울이지 않으면 안됩니다. 매매가 대비 전세가가 70%를 넘어가면 특히 주의하셔야 겠지요.가급적 주택의 금액이나 구조 등이 표준화되어 알기 쉬운 아파트를 선택하는 게 좋고 개인이 직접 거래하는 것 보다는 공인중개사를 통해 거래하며 계약 전 손품(인터넷으로 조회) 및 발품(현지 방문 조사)을 팔아서 충분히 확인 후 거래해야 합니다. 특히 거래 대상 부동산의 등기부 등본, 토지대장, 건축대장 등을 확인하여 이상이 없는 지 점검하고 진행하는 것이 필요합니다. – 저당권 (대출금확인), 압류, 가압류, 경매 등 권리사항, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등 확인. 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드리고 만일 계약시 등기부등본을 본다면 오늘자 인지 확인하시기 바랍니다. 그리고 계약서에 아래와 같은 특약들을 넣는 것이 필요합니다.“1. 임대인은 현재 등기부등본 상태를 잔금일 익일까지 유지해야 하며 위반 시 계약금(또는 가계약금)을 임차인에게 반환하고 임차인은 본 계약을 해지할 수 있다.” – 계약 당일 근저당 발생 방지“2. 임대인은 본 계약이 만료되면 후속 임대 여부와 관계없이 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환한다.” – 세입자가 들어올 때까지 못 준다는 경우가 많음.“3. 임대인이나 주택 문제로 인해 전세대출이 승인되지 않는 경우 계약금(가계약금) 전체를 임차인에게 반환하고 본 계약을 취소한다.” – 계약이후 대출 불가로 문제되는 경우 방지“4. 주택이나 임대인 귀책사유로 전세보증보험에 가입되지 않는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고 임대인은 납입된 계약금을 포함한 보증금 전체를 임차인에게 상환한다.” – 전세보증보험도 중요함. 임대인이 상기 특약들을 잘 받아들이지 않을 수도 있으나 최대한 반영하여 계약해야 합니다. 특히 1번과 3번은 매우 중요하므로 관철시킬 필요가 있습니다.당연하지만 정부에서 2024년 6월 1일부터 강제적으로 시행하려는 전월세신고제에 따르기 위해서라도 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)를 획득하여 최소 조건을 만족해야 합니다.그리고 특히 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. (임대인이 주택임대사업자인 경우는 법적으로 의무입니다.) 보증보험에 가입하려면 거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다. 그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. (SGI서울보증보험은 아파트 제한 없음)또한 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 반환절차도 미리 주지하시고 계셔야 합니다. 먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것도 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잠깐이라도 전출을 하고 그사이 은행에서 저당권을 설정하면 다시 전입을 해도 권리순서가 은행 뒤로 밀리게 되고 이를 수정할 방법이 없습니다.집주인의 입장에서는 대출을 최대한 받고자 함으로 보이는데 (선순위로 세입자가 많을수록 경매시 은행에서 받을 수 있는 돈이 줄어드니 대출을 잘 안해주겠지요) 대출은행보다 배당 순서에서 밀리게 되면 보증금을 받지 못하게 될 수도 있습니다.당연히 요구를 들어주시면 안됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6개월 이하의 단기임대는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못합니다. 따라서 묵시적갱신 이라는 것도 주택임대차보호법이 아닌 임대인과 임차인간의 합의에 의한 것으로 볼 수 있습니다. 구두 약속도 계약이므로 그렇게 약속한 것이라면 따라야 합니다. 임대인 측에서 3개월 더 계약한 것으로 주장할 수도 있을 것 같은데 빨리 계약 종료 의사를 통지하시고 잘 협의하시길 바랍니다. 적어도 1개월 차임은 추가로 부담하셔야 할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출받는데 문제가 되지는 않습니다. 대출은 두 분의 신용조건이 모두 참고되고 부부관계에서는 배우자 소득도 인정되기에 두분 중 어느 분이나 소득을 인정받아 주택담보대출에 이용할 수 있습니다. 공동명의시 사항을 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별로 과세되며 보유 주택의 공시가격 합계액 12억원 이상 시 발생하는데 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 절세 효과 (즉, 12억원 이상인 경우부터 절세 효과)가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과로서 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 절대적으로 유리합니다. 또한 1인당 연간 250만원씩 기본공제를 한번이 아닌 2번 공제하여 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. 단, 주택보유기간이 2년 미만인 경우는 절세효과가 없으니 최소 2년 이상 보유하는 것이 좋습니다.상속세도 부모가 공동명의로 주택을 보유한 경우 한명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.단점은 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거롭다는 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 그리고 장기보유, 고령자, 1주택인 경우 단독소유로 세액공제 받는 경우라면 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우라면 취득세, 증여세, 등록세 등의 추가적인 세금이 과세될 수 있으며 건강보험료인상, 주택 담보대출 한도 하락의 단점도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.연장을 생각하고 있을 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 어떤 경우이든 최초 전세계약이시라면 계약갱신요구권이 있으니 임대인보다 임차인의 의도가 보다 중요할 수 있습니다. 1년 미만의 단기계약이 아니라면 주택임대차보호법상 이미 묵시적 갱신시기에 들어선 상태이고 특별한 상황이 아니라면 갱신 확정으로 볼 수 있습니다.주택임대차보호법 상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약 조건 변경의 뜻을 통지 하지 않고, 임차인도 계약 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신고 안하셔도 됩니다. 신고 대상은 알고 계시는 것처럼 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 (둘 중 하나라도 해당하면 의무) 초과하는 전세/월세 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입주시 찍어둔 사진이 있다면 처음부터 훼손되어 있었고 통상적인 훼손임을 주장하여 책임을 회피할 수 있을 것입니다. 통상적인 생활로 인한 도배 장판 훼손은 임차인의 책임이 아닙니다. 그러나 특별히 심각한 손상이 있는 경우라면 다툼의 소지가 될 수도 있는데 잘 해결되셨으면 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인에게 고쳐달라고 하시면 됩니다.전세는 보증금이 크고 계약기간 집을 완전히 임차하는 개념으로 전등이나 건전지 교체같은 간단한 보수는 임차인이 하지만 월세는 집을 빌리는 개념이 강하므로 간단한 수리 비용도 모두 임대인이 부담하는 것이 일반적 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 국토는 무분별한 개발을 막고 효율적인 이용 및 관리를 위해 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의해 관리됩니다. 이 법률에 따라 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나눠지는데 그 중에서 관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나눠집니다. 도시지역도 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분됩니다.쉽게 말하자면 계획관리지역이란 도시로 편입될 것으로 예상되어 계획에 따라 관리가 필요한 지역을 지칭하는 말입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인터넷으로 가능합니다.전세 재계약시 (묵시적 갱신도 보증보험은 반드시 갱신해야 합니다) 이전의 보증을 직접 보증 신청하신 경우라면 (지사 내방, 인터넷보증, HUG안심전세) HUG 주택도시보증공사 홈페이지나 안심전세 어플 에서 전세 갱신을 할 수 있습니다. 은행, 네이버부동산, 카카오페이 등 위탁보증에서 신청하신 경우라면 해당 채널에서만 가능 합니다.