답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용으로서 취급되지만 주거용으로 등록하거나 전입신고를 하고 거주하는 등 실질적으로 주거용으로 사용하게되면 주거용으로 취급되게 됩니다. 주거용으로 잡히게되면 주택수에 잡혀서 주택에 준하여 과세가 이루어지게 됩니다. 하지만 청약에서는 주거용이든 업무용이든 주택수에 잡히지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직까지 구체적인 방안이 나오지는 않았으나, 정부에서 중점적으로 관리하고자 하는 것은 지나친 집값 상승을 막고자하는 것이 주목적이므로 고가주택(9억원 이상)이 아닌 소형 저가주택에 대해서는 보유세에 큰 변화가 있지 않을 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인으로서는 아무런 연락없이 지내다가 자동 연장되는 묵시적 갱신이 유리합니다. 주택임대차보호법에 따라서 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되어도 대출은 자동연장되지 않으므로 은행에 연장방법을 문의해보시고 갱신계약서를 요구한다면 임대인과 연장계약서를 작성하여 (기존 계약서상에 기간을 기재하는 방법으로 계약서를 작성할 수 있습니다.) 대출 연장하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역의 아파트를 공동매수했을 때는 직장 이전, 질병 치료 등 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고 지분을 가지고 있는 사람 모두에게 실거주 요건이 적용되므로 지분권자 모두가 허가일로부터 최대 4개월 이내에 취득하고 취득일부터 거주를 시작하여 2년의 실거주를 해야합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소형주택이라고 무조건 주택수에서 제외되는 것은 아니고 조건에 따라서 적용이 다를 수 있는데, 예를 들어 주택 청약시에는 소형주택을 1채 보유시에는 무주택으로 간주될 수 있지만 2채이상 보유시에는 유주택자가 될 수 있으며, 세금 과세시에는 세금별로 또 다르게 적용될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 2024년 12월 18일 "주택공급에관한 규칙" 개정으로 수도권에서 85m2이하이고 공시가격 5억원 이하, 지방이라면 85m2이하에 공시가격 3억원이하의 비아파트를 1채 보유한 경우에는 청약시 무주택자로 인정받을 수 있게 되었으며, 생애최초 청약도 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부에서 추진중인 다주택자 양도세중과 및 보유세 인상건 중에서 보유세 인상은 공정시장가액 비율(재산세 과세표준 = 시가표준액 x 공정시장가액비율)을 조정하거나 공시가격 현실화율을 조정할 것으로 알려지고 있는데, 적용가능성이 높은 공정시장가액 비율 조정은 현재 1주택자 재산세 부담완화를 위해 공시가격 3억이하 43%, 3억초과 6억이하 44%, 6억초과 45%가 동일하게 적용되고 있고, 그 외의 주택은 60%, 토지 및 건축물은 70%가 적용되고 있는데, 고가주택 (9억 또는 12억) 위주로 80%~95% 정도로 인상될 가능성이 점쳐지고 있으며 저가 주택에는 적용되지 않을 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 위치나 세부적인 조건 등에 따라서 차이가 있을 수는 있지만 대체로 국민평형의 주택의 경우 찾는 사람이 많다보니 공급이 부족한 경우 주택가격 상승으로 이어지는 경우가 많아서 대형평수에 비해서 주택가격 상승률이 높은 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험 가입금액은 주택가격 x 90% - 선순위채권금액 (근저당 등) 을 기준으로 정해지며 이 금액 이내라면 5500만원으로 가입 가능합니다. 소액임차인인 경우에는 일정금액에 대해서 선순위인 근저당권 등에 우선하여 최우선변제를 받을 수 있는데, 2023년 2월 21일 이후일때 서울의 경우 보증금 1억 6500만원이하인 소액임차인에 대해서 5500만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 이 금액은 선순위인 근저당권의 설정일에 따라서 달라질 수 있음에 유의하셔야합니다. (예: 근저당권 설정일이 2020년도라면 소액임차인 기준 1억 1천만원에 최우선변제 금액 3700만원입니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집 시세에 비해 전세가율(전세가/집값 x 100)이 높은 편이라면 임대인의 재정상태에 문제가 발생하는 경우 경매로 넘어갈 수도 있고, 주택의 시세가 떨어져서 전세금보다도 낮아지는 깡통전세 또는 주택 시세는 그대로인데 전세 시가가 떨어져서 새로 들어오는 세입자의 전세보증금으로 기존 세입자에게 돌려주기에 금액이 부족한 상황이 벌어지는 역전세 등이 우려될 수도 있습니다. 일반적으로 전세가율은 70%를 넘지않는 것이 바람직한데, 전세가율이 80%를 넘어가면 주의를 기울이셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 경매나 공매 물건은 부동산 실거래가 신고대상이 아니며 자금조달계획서 제출 의무도 없습니다. 하지만 주택거래신고지역인 경우에는 주택의 종류에따라서 신고 대상이 될 수도 있습니다. 또한 얼마에 누구에게 낙찰되었는지에 대한 경매 정보는 기록에 남게됩니다.