답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약은 1년 계약이라도 2년이 경과해야 2년간의 묵시적갱신이되므로 2021년 이후 아무런 연락없이 자동 갱신되어 왔다면 2027년10월이 되어야 계약 종료일이 도래하고 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 갱신 거절을 하실 수 있을 것입니다. 만일 임차인이 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 계약갱신청구권을 사용하여 연장할 가능성도 열려 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있는데, 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것도 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지적하신 것처럼 아파트는 거래량이 많고 표준화가 되어 있어서 실거래가를 통해 비교가 손쉽지만 빌라의 경우에는 표준화가 되어 있지않고 거래량도 적어서 거래가격을 알기 힘들다보니 이를 이용한 전세사기 등 사건이 많이 일어나고는 합니다. 빌라의 경우 건물마다 차이가 있다보니 정확한 비교는 어렵지만 유사한 주택을 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 거래금액을 찾아보고, 네이버부동산, KB부동산 등 어플에서의 가격과 공시지가와 비교해서 참고하고 공인중개사무소를 방문하여 상담해보고 현장을 방문하는 등 손품 발품을 좀 팔아야 어느정도 파악을 할 수가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료시까지는 임차주택에서 거주할 수 있으며 이러한 권리는 임대인이 변경되더라도 유지 됩니다. 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.채권최고액은 근저당권자가 받을 수 있는 최고한도이며 이 금액내에서 실제 채무액인 원금, 이자, 지연손해비용 등을 계산하여 변제받게 됩니다. 인천시 과밀억제권인 경우 최우선변제를 받을 수 있는 환산보증금 및 소액보증금은 각 6억9천만이하에 5500만원이며, 보증금 3천에 월세 170만원인 경우 환산보증금은 2억원이므로 소액임차인에 해당하여 1900만원까지는 선순위 권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있고 나머지 금액은 권리순서에 따라서 배당을 받게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 1천만원에 월세 60만원인 경우 환산 보증금은 7천만원이 되므로 주택인 경우 0.4%가 상한요율로서 (주거용 오피스텔도 0.4%) 28만원이 상한값으로 이 금액내에서 공인중개사와의 협의에 따라서 금액이 결정되고 별도로 부가세가 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사 일정이 잘 맞지 않는 경우에는 단기로 거주할 원룸을 구하거나 짐보관 서비스를 이용하여 보관을 하고 본가나 지인집에 잠시 머물거나 호텔 또는 고시원을 이용할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 단지 안에 있는 저층의 경우에는 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘고 외부에서 쉽게 보여 사생활침해 소지가 있고 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받을 수 있습니다. 창호가 발달하지 못했던 구축아파트에서 특히 문제가 부각되는데 배관 등이 노후되어 더 문제가 될 수도 있습니다. 그러나 상대적으로 저렴한 가격에 층간 소음으로 지적 받을 일이 없으며 출퇴근 시간 엘베를 기다리지 않아도 되는 등 여러가지 장점도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.취득당시 조정대상 지역에 포함되지 않은 경우라면 이후 조정대상지역에 포함되더라도 2년의 실거주 요건이 적용되지 않습니다. 하지만 취득당시 조정대상지역인 경우에는 이후 해제되더라도 실거주 요건이 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사할 때는 먼저 기존 주택을 매도해야 합니다. 이는 만일 매수를 먼저 추진하게되면 주택은 구해졌는데 기존 주택이 팔리지않아서 자금조달에 문제가 발생할 수 있기때문입니다. 따라서 먼저 기존 주택을 매도하고 이후 이사갈 주택을 알아보시는 것이 합리적입니다.