부동산 조정지역 실거주 의무 질문입니다.

Question

25년 6월 부모님 서울 송파구 자가빌라 (공시 1.2억) 한 세대로 거주 하면서 그 당시 조정지역 대상 이전인 서울 동대문구 아파트를 취득했습니다. 취득하면서 1세대 2주택이 되었습니다.

동대문구 아파트 취득 당시에는 비조정 지역이라 1세대 1주택 비과세 요건에 실거주 의무가 없었는데, 현재는 조정지역으로 바뀌어서 비과세를 받으려면 2년 실거주가 필요한지. 보유만으로 가능한지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

취득 당시 비조정지역이었다면, 나중에 조정지역으로 바뀌어도 실거주 2년 의무가 새로 생기지는 않습니다

즉, 기본적으로는 보유요건만으로 1세대 1주택 비과세 적용 가능합니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

취득당시 조정대상 지역에 포함되지 않은 경우라면 이후 조정대상지역에 포함되더라도 2년의 실거주 요건이 적용되지 않습니다. 하지만 취득당시 조정대상지역인 경우에는 이후 해제되더라도 실거주 요건이 적용됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

취득 당시 비조정지역이었다면 실 거주 의무 없이 보유 2년 만으로 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 비과세 요건(실 거주 2년 의무)은 양도 시점이 아닌 취득 시점의 조정 지역 여부를 기준으로 판단합니다. 2025년 6월 동대문구 아파트를 취득할 당시 비조정지역이었다면, 이후 조정 지역으로 변경되더라도 실 거주 의무는 소급 적용되지 않습니다.

현재 부모님과 동일 세대 원으로 1세대 2 주택 상태이시므로, 실제 매도 시점에 1세대 1 주택 비과세를 받기 위해서는 세대 분리 여부나 일시적 2 주택 특례 요건을 반드시 다시 한번 확인하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

양도시 양도소득세 계산 기준은 양도 시 조정지역 이냐 비조정지역이냐 에 따라서 결정이 되고 2년 실거주 및 보유 기준은 매수 당시 기준을 삼게 됩니다. 즉 매수 시 비조정지역일 경우는 2년 보유로 하시면 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

25년 6월 취득 당시 동대문구 아파트는 비조정지역이었으므로 1세대 1주택 비과세 2년 실거주 의무가 없습니다.

이후 조정지역으로 변경되어도 취득 시점 기준으로 판단하며 2년 이상 보유만 하면 됩니다.

감사합니다.