답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 양 당사자간의 약속이므로 임대인과 임차인이 모두 동의한다면 월세로 전환이 가능할 것입니다. 하지만 계약한지 1개월만에 전환을 한다고 하면 임대인의 입장에서는 당장 전세보증금을 돌려주기위해 자금을 마련해야 하므로 쉽게 동의하지 않을 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매로 주택을 낙찰받는 경우를 예를 들면 다음과 같습니다. 경매 낙찰이 되면 낙찰 당일로부터 7일뒤인 매각허가결정일 까지 사이에 매각불허가 신청을 할 수 있습니다. 낙찰받으면 7일 이내에 집을 확인해서 손상이 심하다면 매각불허가 신청을해야 하므로 가능한 신속히 점유자를 만나서 잘 협의해보고 집도 살펴보고 부서진 부분이 있다면 촬영하여 증빙자료를 남겨야 합니다. 일주일 동안 별다른 이의사항없이 매각허가가 확정되고 소유권이전 날짜가 잡힌 후 중대 결함이 발견된 경우에는 매각 허가 결정에 대한 취소 신청을 할 수 있습니다. 그리고 낙찰대금 완납하고 소유권 이전후에 중대 결함이 발견된 경우에는 배당 기일전까지 배당 이의신청을 하거나 낙찰대금감액 신청을 할 수 있습니다. 통상적으로 경매 낙찰일로부터 2주 후에는 잔금 납부기한이 통지됩니다. 그리고 낙찰일로부터 약 45일 정도 이내 기간(잔금 납부기한 통지 후 약 30일)내에 자유롭게 잔금을 내게 됩니다. 잔금을 납부하면 소유권이 낙찰자에게 넘어가게 됩니다. 만일, 경매에서 낙찰 후 계약체결을 포기하게 되면 지불한 입찰보증금은 반환을 받지 못하게 됩니다. 이런 경우에는 낙찰증명서, 부동산 등기부등본, 소득증빙서류, 재산세 납세 증명서 등을 갖추어 경매 대출을 통해 해결하는 방법도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 리모델링 사업은 준공후 15년 이상된 공동주택을 철거하지 않고 골조와 내력벽을 보존하면서 사용중인 건물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시켜 건축물의 가치를 극대화 하는 반면, 재건축은 기존 아파트를 완전히 헐어내고 다시 건축하는 공사입니다. 리모델링은 준공후 15년이 지나고 안전진단 B등급 이상이면 수직증축 가능하고, 15층 이상아파트는 3층까지, 14층 이하는 2층까지 증축이 가능하며, C등급인 경우에는 별동으로 수평 증축이 가능합니다. 문제없이 진행될 경우 조합설립에서 이주까지 보통 3년 정도를 보고 공사 착공 후 입주까지 3~4년 정도를 보는데, 공사 범위와 상황에 따라서 10년 이상 소요될 수도 있습니다. 반면 재건축은 준공후 30년이상 되는 아파트중에서 300세대 이상 단지, 1만m2이상 부지, 안전진단 결과 D, E 등급인 경우 가능한데, 안전진단을 통과하기도 쉽지 않고 절차가 매우 복잡한 반면 (최근 단축을 위한 조치 처리중입니다.) 용적률 한도내에서 고층으로 건축이 가능하므로 사업성이 좋아서 선호되기는 하나 리모델링에 비해 복잡한 규정과 절차로 인해 리모델링에 비해 시간이 많이 소요되는 단점이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서는 부동산가격공시제도에 따라서 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나게되어 조세저항이 커지므로 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 향후에는 점진적으로 점차 높아져 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 가격은 여러가지 요소에 종합적으로 영향을 받으므로 환율만으로 어느쪽으로 움직일지 알기는 힘듭니다. 하지만 일반적으로 환율이 상승하면 달러 공급이 감소(외국인이 자산을 처분하여 달러를 확보) 하여 유동성이 감소함에따라 주가가 하락하고 금리는 상승하니 경기가 하락하고 부동산 수요감소를 이끌어 부동산 가격하락을 만드는 절차로 보는 것이 일반적입니다. 환율이 하락하면 이와 반대의 상황이 일어나므로 금리가 하락하고 부동산 수요가 증가할 수 있게 되는데 현재 상황으로는 강달라 기조가 계속될 것으로 예상되고 미국의 경기가 좋아서 금리도 쉽게 내리기 힘든 상황이라 상황 전환이 쉽지 않아 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 전세계약 종료 2개월전까지 계약 해지 의사를 밝혀야하는데 증거가 남아 있지 않다면 지금이라도 문자나 카톡으로 증거를 남기시는 것이 필요합니다. 전세계약 종료가 되면 신규 세입자의 전입과 무관하게 보증금을 반환해 주어야 하지만, 많은 경우 세입자가 구해질때가지 보증금을 반환해주지 않는 경우가 많으므로 반드시 증거를 남기고 계약종료에도 보증금 반환이 이루어지지 않으면 임차권등기 명령을 하여 임대인을 압박해야 할 수도 있습니다. 장기수선충당금은 관리사무소에서 자료 출력하여 임대인에게 반환요청하시면 되니 그로인해 별도로 부동산에 연락할 필요는 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대구시에는 2020년 말부터 부동산 붐이 일면서 상승이 일어났는데 2021년 말경 최고를 기록한 후 급격히 하락하였습니다. 부동산 활황기에 건설사들이 앞다투어 건설에 나서다보니 공급 과잉으로 금리인상과 경기후퇴로 인한 부동산 경기위축에 미분양이 급격하게 양산되다보니 가격이 폭락하게 된 것입니다. 아파트 건설에는 수년이 걸리므로 이미 브릿지론과 PF대출로 토지를 구하고 건설허가를 받은 건설사들이 어쩔 수없기 공사를 진행하다보니 계속해서 미분양이 양산되는 악순환이 계속되고 있는 상황이라 올해에도 계속 공급이 되고 있는 상황인데, 앞으로 점차 미분양 물량이 소진되고 나면 안정을 찾을 수도 있을 것이므로 당분간 상황을 지켜보고 결정하는 것이 필요해 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택의 분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한(한도나 면적차이가 아니라 택지비 산정 객관화, 기본형 건축비모델 책정, 건축가산비 산정기준 개선, 발코니 확장비 심사참고기준 개선 등을 적용하여 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격이 정해지는데, 자재비와 노무비 인상에다가 강남아파트의 경우 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.)하는 제도로서 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 최근인 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제가 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었습니다. 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 그러나 매도 전에는 실거주 의무를 이행해야 합니다. 강남3구와 용산구를 제외하고는 공공택지에 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.혼인으로 인한 1가구 2주택이 된 경우에는 혼인일로부터 10년 이내에 기준 주택 중 하나를 처분하는 경우 양도가액이 12억원 이하인 경우 비과세로 처리되며, 12억을 초과하면 초과분에 대해 양도세가 과세됩니다. 단, 혼인전에 소유하고 있던 주택은 각각 2년 이상 보유해야 하고, 처분하는 주택이 조정대상지역에 있는 경우에는 실거주 요건도 충족해야 하며 처분 후 남은 주택이 1주택이 되어야 하는 조건을 충족해야 합니다.재산세는 혼인일로부터 5년이 경과하지 않은 주택에 대해 해당 주택 소재지의 자치단체에 주택수 산정 제외 신청을 하면 두 주택 중 하나의 시가표준액 9억원이하인 경우 등 조건을 만족하는 경우 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중도금을 계좌이체하면 이체 내역이 남기때문에 영수증을 따로 만들지 않고 잔금시에 총 금액으로 영수증을 발급하는 경우가 많은데, 중도금도 영수증을 남기는게 좋습니다.