답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 후 2년이 경과하면 계약종료 2개월전까지 계약갱신요구권을 사용할 수 있으며 계약갱신요구권에 의한 갱신이 된 경우에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 수령할 수 있게 됩니다. 따라서 계약종료 2개월전인 25년 7월 이전까지 계약갱신요구권을 사용하시고 26년 6월경에 계약해지를 통지하시면 됩니다. 계약갱신요구권 사용시 5%인상은 보증금과 월세 모두에 대한 인상이므로 보통 환산 보증금을 사용하여 월세로 전환하여 인상분을 결정하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2년이 지나는 시점에 임대인으로부터 아무런 연락이 없었고 임차인도 아무런 연락없이 갱신된 경우라면 묵시적 갱신이 된것입니다. 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 임차인은 아무때나 계약 해지를 통지할 수 있고 3개월 후에는 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세 중 특히 금액이 많이 걸려있는 전세는 사기의 대상이 될 수 있어 조심하셔야 합니다.따라서 계약에 앞서 서류를 잘 확인해야 하고 현지를 방문하여 문제가 없는 지 등을 먼저 확인 할 필요가 있습니다.먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.전세의 경우 보증 보험 가입이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지를 살때 중요한 사항중의 하나가 도로와의 연결입니다. 최소한 4m 이상의 도로가 확보되어야 하며 추가로 땅의 기울기가 규정치 이내여야 하고 배수로도 있어야 건축이 가능합니다. 그렇지 않다면 지료를 내고 다른 땅을 통과할 수 있거나 추가로 토지를 구입해야 할 수도 있으니 지적도 등을 확인하고 연결 방안을 먼저 찾아야 합니다. 농사를 짓는 경우에도 인근 토지의 소유자가 통행을 허가하지 않으면 사실상 사용을 할 수가 없게되니 반드시 사전에 통로를 확보해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 기간 중에 계약 해지를 하려면 해지를 원하는 측에서 손해를 감수해야 합니다. 즉 잔여 계약기간 동안 월세를 지불하거나 복비를 부담하고 후속세입자를 구할 때까지 월세를 부담하는 것 등을 감당해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금을 돌려주지 않을 때 가장 효과적인 것은 전세보증보험을 활용하는 것입니다. 먼저 현 상황을 잘 정리하여 내용증명을 발송하는 것이 필요합니다. 그리고 나서 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되어 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님께 부동산을 증여받고 정상적으로 증여세와 취득세를 납부하고 등기등록한 상태라면 부모님이 임의로 매매할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국토교통부 2024년 10월 기준 전국 미분양 주택수는 65,836호 입니다. 이는 24년 6월 74,037호를 정점으로 4개월 연속으로 감소하고 있는 상태 입니다. 그러나 악성 미분양으로 분류되는 준공후 미분양은 18,307호로 지속적으로 증가하고 있는 추세입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님 집으로 이주해도 무주택기간(본인 만 30세 이상)은 유지되지만 유주택인 부모님과 살계되면 무주택세대원으로 청약이 불가합니다. 만일 주택을 소유한 부모님이 만60세 이상이고 본인이 만30세 이상일 때에는(또는 기혼자) 무주택기간이 산정 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기간과 보증금 금액에 관계없이 계약종료 2개월까지 임차인이 갱신 거절의 의사를 밝히면 임대인은 복비를 부담하고 계약종료일 까지 보증금을 반환해 주어야 합니다. 당연한 수순이지만 아마도 보증금 등 조건이 좋기에 빨라 구하려고 하는 듯 합니다.