답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었으며, 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었습니다. 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다만 매도 전에는 실거주 의무를 이행해야 합니다. 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.결국 분양가 상한제가 적용되는 곳은 강남3구와 용산구 그리고 공공택지로서 인근 택지에 비해 저렴한 금액에 청약을 할 수 있으니 당첨만 된다면 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 가격은 많은 요소들의 영향을 받아서 결정됩니다. 주요하게는 금리와 경제상황, 수요와 공급, 정부의 정책 등이 영향을 미치는데, 세부적으로 보면 지역적 요인으로는 부동산의 위치, 교통편의 시설, 인프라와 교육시설, 주변환경, 지역의 발전 가능성 등이 있고, 경제적 요인으로는 소비자의 구매력과 건설업의 상황, 금리의 변화, 대출 상황 이 있으며, 정부의 정책에는 각종 부동산 규제, 세금 정책, 지역 개발 계획 등이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집을 미리 확보하려면 미리 계약을 해야 하는데, 말씀하신것처럼 2개월전에 가계약만 해놓고 진행하려면 어려움이 예상됩니다. 물론 가능한경우도 있겠으나 집이 정말 잘 안나가는 불편한 곳일 가능성이 높고, 일반적인 경우라면 늦어도 1개월 이내에 거주하거나 전세·월세 등의 납입을 요구할 가능성이 높습니다. 먼저 가능한 집을 알아보시고 잘 안된다면 최대한 유예기간을 두고 전세·월세 등을 우선 납입하는 조건으로 계약하시는 편이 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약종합저축은 농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산 은행에서 가입이 가능합니다. 매월 2만원이상 50만원이하의 금액을 자유롭게 납입이 가능하며 청약신청세대주의 거주지에서 가입하시면 됩니다. 주택청약저축을 통한 주택청약은 LH 등 국민주택을 위한 청약과 민영주택을 위한 청약이 있는데, 국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정됩니다. 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다. 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다. 지역별로 청약예치금 금액이 다른데, 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트같이 하나의 부동산이지만 여러명의 소유자가 소유할 필요가 있는 경우에는 각각 독립된 건물 부분을 하나의 부동산으로 취급하여 소유권을 인정하게 되는데, 이렇게 한동의 건물을 독립된 여러개의 부동산으로 나누어 각부분을 구분하여 취급하는 것을 구분건물이라고 합니다. 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적으로 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 하고 물리적으로 구획된 건물 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기초연금을 받기위해서는 월가구소득 인정액이 단독가구는 213만원, 부부가구는 340.8만원을 넘지 않아야 하는데, 개인연금 및 국민연금은 월평가소득액에 기타소득으로 100% 반영되므로 기초연금 산정에 영향이 있을 수 있습니다.소득인정액은 복지로(www.bokjiro.go.kr)에서 확인해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 분양가는 2022년 "분양가 제도 운영 합리화 방안"으로 분양가 상승 한도가 확대되었고 2023년에는 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제로 인해 분양가격 제한이 해제되는 등 규제가 완화된데다가(공공택지는 아직 분양가상한제 적용중이나 채산성이 맞지 않는다는 이유로 건설사들이 수주를 하지 않고 있습니다.), 물가상승으로인한 원자재가격 및 인건비의 상승, 금리 인상에 따른 건설사들의 PF대출 이자 부담, 부동산 경기 부진으로인한 실적 악화 등이 겹치며, 건설사들이 손해를 만회하기 위해 수주 자체를 줄이고 분양금액이 높은 공사만 선별 수주를 하고 있어 분양가가 큰 폭으로 상승하고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2020년 6월 9일 개정된 주택임대차보호법에 따르면 임대인이 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 따라서 현재 묵시적 갱신이 확정된 상황이므로 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에서 강남권 재건축 아파트가 인기여서 매도 호가보다도 높은 금액에 낙찰되는 경우가 있는데, 이는 경매를 통해서 낙찰을 받는 경우 토지허가거래지역이라도 실거주 의무가 없어서 그 이상의 가치 상승을 기대하고 입찰하기 때문 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산거래시에는 부동산에 관련된 권리관계 확인이 중요한데 우선적으로 확인하는 것이 등기부등본(등기사항전부증명서)입니다. 등기부등본에는 부동산을 거래하는 자로 하여금 권리관계를 용이하게 파악할 수 있도록 공시제도에 의해 각종 권리관계가 기재되어 있습니다. 등기부등본을 통해 확인할 자료를 살펴보면;전세 계약을 하시는 경우에는 표제부의 주택 주소와 계약하는 주택의 주소의 일치 여부를 확인하셔야 하고, 갑구에 가등기, 가압류, 압류, 경매개시 결정, 가처분 등이 있는지와 소유자 인적사항이 계약하는 자와 일치하는지 확인 하셔야 하며 을구에 저당권, 전세권, 임차권 등이 있는지 확인해야 합니다. 기본적으로 열거된 권리가 없는 것이 좋으며 있는 경우에는 권리관계를 따져 봐야 합니다. 집을 매매하시는 경우에도 먼저 표제부의 주택 주소와 계약하는 주택의 주소의 일치 여부를 확인하셔야 하고, 갑구에 가등기, 가압류, 압류, 경매개시 결정, 가처분 등이 있는지와 소유자 인적사항이 계약하는 자와 일치하는지 확인 하셔야 하며 을구에 저당권, 전세권, 임차권 등이 있는지 확인해야 합니다. 추가적으로 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고, 정부24에서 건축물대장을 출력하여 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인하실 필요가 있습니다. 또한 주민센터에서 전입세대열람내역서를 발급받아 우선 순위를 따져봐야 합니다.