답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부의 규제 강화로 인해 다주택자의 주담대가 어려운 상태입니다. 대부분의 은행에서 다주택자에 대한 대출을 중단하거나 기존주택을 매각하는 조건으로 대출을 해주는데, 은행마다 다르기 때문에 확인해 봐야합니다. KB, 신한, 우리은행은 1주택자의 수도권 주택 추가 구입목적의 주담대를 제한하고 있지만 기존 보유주택을 매도하는 조건에 한해 주담대를 허용하기로 했으며, NH농협은행은 2주택이상 다주택자의 수도권 주택 구입목적 주담대를 중단했고, iM뱅크는 2주택 이상 다주택자의 주담대를 막지는 않고 있으나 수요가 몰려서 대출 접수가 쉽지않은 상태입니다. 현재 하나은행만 다주택자의 주담대를 허용하고 있는데 언제 상황이 달라질지 알 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다.공공지원 민간임대아파트는 저소득기준 등에 따른 입주 조건(성인, 무주택자, 월평균소득 등)이 있으며 건설사 홈페이지에서 신청할 수 있습니다.장점은 임대 후 분양 전환을 받을 수도 있고 임대기간 중 주택수에 포함되지 않으며 청약자격 유지가 가능하고 세금 혜택이 있으며 재당첨 제한이 없고 청약통장도 필요 없다는 점 등입니다. 전세금도 매회 5% 이상 올릴 수 없습니다.반면 단점은 통상 사업비 문제로 외곽지역에 건설되어 있으며, 확정분양가로 분양전환이 아닌 아파트는 추후 분양가가 달라질 수 있어 분양가 예측이 어렵고, 월세형은 무난하나 많이 저렴하지는 않으며 분양전환이 안되는 아파트도 있을 수 있습니다. 거의 월세형이고 전세는 구하기 어렵습니다. 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 고가이므로 보통 대출을 끼고 구입하게 되며 전액 현금으로 구입하는 경우는 소수에 불과합니다. 대출을 끼고 구입하면 장기간에 걸쳐 상환하게 되는데, 물가상승률과 주택가격 상승을 고려하면 결과적으로 이익이 되는 경우가 많기에 보통 대출을 많이 이용하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.취득세는 기본적으로 취득일로부터 60일 이내에 신고납부하셔야 하는데, 분양 아파트에 대한 취득세는 준공일 이전에 잔금을 납부한 경우에는 준공일로부터 60일이내에 신고납부해야 하며, 준공일 이후에 잔금을 납부한 경우에는 잔금 납부일로부터 60일 이내에 신고납부 하셔야 합니다. 취득세를 납부해야 등기가 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 구청장 등의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다.현재 강남구와 송파구 국제교류복합단지일대와 강남구, 영등포구, 성동구 등 주요 재건축단지, 용산정비창 일대, 신속통합기획 및 공공재개발 선정지, 서울전역 개발제한구역 등에 설정되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 아파트는 준공된지 30년이상 되는 아파트에대해 안전사고 우려가 있고 재해 등이 우려되어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역에 해당되어 안전진단에서 D, E를 받은 경우 추진이 될 수 있는데, 법에 규정된 비율로 소유자들의 동의가 있어야 하며 건설사와 가격에 대한 조율이 잘 되어야 순조롭게 진행될 수 있습니다.  생각보다 소유자들 간의 의견일치가 쉽지 않으며 최근에는 건설사들이 고금리와 원가상승으로 이유로 단가를 올려받으려 하고 있어 협의가 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택에 전입신고후 전입세대열람내역서를 확인해보면 세입자가 퇴거를 했는지 여부를 알 수 있습니다. 대항력과 확정일자는 한세트 이므로 대항력의 조건인 거주 + 주민등록 중 한가지라도 없어지면 대항력이 없어지고 대항력이 없어지면 확정일자도 효력을 잃게 됩니다. 세입자가 짐을 다 뺏는지, 집에 손상된 부분은 없는지 등을 확인하시면 되겠습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다.사업계획 승인이 났거나 동호수까지 배정되면 그래도 성공 가능성이 많으나 남은 잔여토지 매입에서 협의가 잘 안되어 착공까지 시간이 지연되는 경우, 조합에서 애초에 계약체결이 불가능한 호실을 광고해서 속여서 판매한 것이 들어나는 경우, 조합이 해산/청산/파산 하는 경우, 추가분담금이 과금되는 경우등을 유의해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 판례에 의하면 계약기간중에 집주인이 변경된 경우 신규 집주인도 직접거주를 사유로 계약갱신요구권을 거절할 수 있다는 판결이 있었습니다. 즉, 계약종료 2개월전까지 신규 집주인이 등기완료하면 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있으므로 이 경우, 임차인은 현재의 계약기간이 끝나면 집을 비워줘야 합니다. 그러나 계약종료 2개월전 시점이 지나면 이후 등기를 해도 신규임대인은 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가격이 계속해서 상승하여 부담을 느낀 사람들이 특례대출 등을 활용하여 주택을 구매하는쪽으로 방향을 선회하다보니, 특히 서울지역을 중심으로 부동산 가격이 오르고 있어서 부담감을 느낀 정부에서는 은행을 압박하여 주담대금리를 올리고 있습니다. 부동산 폭등의 반사이익으로 정권이 변경된만큼 정부에서는 부동산 가격에 예민할 수 밖에 없어서 금리를 올리고 있습니다만, 향후 미국이 금리를 내리고 나면 우리나라도 순차적으로 내릴 수 밖에 없을 것이라는 의견이 많기에 기대심리로 부동산에 사람들이 몰려서 계속 상승추세에 있습니다. 즉, 현재 미국 금리인하를 선 반영하여 상승하고 있다고 볼 수 있습니다.