답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.먼저 주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우를 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 그러나 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세 역시 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다.상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다.  그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우에는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로, 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다.  그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임장은 부동산의 위치나 외관 확인만이 아니라 권리관계에 나타나 있지 않은 문제가 있는지 등을 현지를 방문하여 확인하는 것을 말하며, 보통 부동산 투자관련하여 현장확인할 때 사용하는 용어입니다. 그러나 일반인이 부동산을 사려고 할 때 해당 지역을 직접 방문하여 현지 상황을 직접 확인하는 것으로서, 지도상에서 볼 수 없는 현지 상황 - 경사도나 주변 인프라의 배치 상태와 분위기 그리고 실물 부동산의 상태 등 - 을 살펴 보는 것도 임장이라고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.3주택자로서 비규제지역의 주택을 매매하려면 2년이상 보유한 경우 6~45% 기본세율이 적용 됩니다. 만일 3주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 30%를 가산하여 36~75%의 세율이 적용 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 만기 이전에 퇴거를 하더라도 집주인으로서는 계약만기까지 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다. 따라서 2개월치 월세와 관리비를 공제하고 보증금을 돌려준 것은 정당한 조치로 볼 수 있으며 세입자가 빨리 구해지더라도 반환해줄 의무는 없습니다. 후속 세입자가 늦게 구해져도 역시 기존 세입자와는 관련 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가 상한제는 주택 분양가격을 택지비 + 건축비(기본형 건축비 모델 구성을 통한 건축비 책정) 이하로 제한하는 제도 입니다. 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격이 정해지는데, 자재비와 노무비 인상에다가 강남아파트의 경우 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가로 18.4m x 세로 8.5m = 156.4m2 이므로, 여기에 1m2 = 0.3025평을 대입하면156.4 x 0.3025 = 약 47.3평 이 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.모아타운(모아주택)은 서울시에서 정비사업의 일원으로서 추진하고 있는 저층 주거지 정비를 말합니다.모아타운은 면적 10만m2미만, 전체 노후도 50%이상의 신축과 구축이 혼재되어 재개발이 곤란한 지역을 대상으로 하고 있으며, 모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 최소 1500m2이상의 개별 필지를 모아서 블록단위로 주택을 공동 개발하는 정비 사업을 말합니다.모아주택에는 4가지 형태가 있는데, 단독, 다세대, 연립주택을 개량 또는 건설하는 “자율주택정비사업”, 종전 가로(길)를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 “가로주택정비사업”, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 “소규모재건축사업”, 역세권, 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 “소규모재개발사업” 등이 있습니다. 재건축, 재개발에 비해 사업속도가 빠르고 각종 인센티브가 부여되지만 상대적으로 사업성이 부족하고 아직까지 실제 개발된 곳이 없어 평가를 하기 어려운 사업입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.살집을 구할 때 직접 방문해서 집상태와 주변 환경을 살펴보는 것이 중요합니다. 주변 환경 (교통, 마트 등 편의시설)과 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태, 승강기 상태 등) 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 사진을 찍어 놓으면 몇 군데 둘러봤을 때 비교해 보기가 좋습니다.잔금일에 잔금은 보통 계좌이체로 입금합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택세대주는 주민등록등본상에 존재하는 구성원 모두가 집을 보유하지 않고 있어야 인정이 되는데, 예외적으로 소형 저가 주택으로 전용면적 60m2이하에 수도권 1억6천만 이하 수도권외 1억 이하인 주택 또는 부모님 모두 60세 이상이고 1주택인 경우에는 무주택으로 인정합니다. 세대원이 다른 주소지로 전입하여 가구를 분리하면 세대분리가 되는데, 배우자나 소득이 없는 만 30세 미만인 경우에는 따로 살아도 무주택 세대주가 될 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재외동포나 외국인의 경우에도 주택청약통장에 가입할 수 있으며, 국내거소 신고증, 외국인 등록증 등을 추가로 준비하면 발급받을 수 있습니다. 그러나 청약통장이 있어도 공공분양이나 5년,10년 임대주택 등 주택법상 국민주택 등에 해당하는 주택은 청약할 수 없습니다. 국민주택을 청약하기 위해서는 주민등록상 가구원 모두 무주택이어야 하는데 외국인은 확인이 어렵고 소득,자산도 파악하기 어렵다는 등의 사유로 불가능한 상황입니다.