답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다.먼저 등기부등본 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지를 기재하고, 대출을 하시는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 1년 만기라도 2년 거주를 주장하여 계속 거주는 가능합니다. 그러나 임대인이 5%인상을 요구하는 경우에는 협의를 거쳐 결정하여야 합니다. 주택임대차 보호법상 거주기간은 보장이 되어 있으나 월세에 대해서는 규정이 없기에 계약서에 인상에 대한 언급이 있다면 따라야 하지만 없다면 임대인과 협의를 해야 합니다. 법 상에는 "당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다."라고 되어 있습니다. 주변의 유사한 주택도 인상이 있다거나 유사 주택에 비해 월세가 낮다거나 하는 합리적인 이유가 있어야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아래 내용 확인하시기 바랍니다.1. 주택연금 신청서: 한국주택금융공사 각 지사 혹은 홈페이지 2. 주민등록등본: 정부24 또는 주민센터3. 주민등록 전입세대 연람표: 주민센터4. 가족관계증명서: 정부24(대한민국 법원 전자가족관계등록시스템) 또는 주민센터5. 담보주택 등기사항 증명서: 대법원인터넷등기소 또는 등기소6. 담보 주택 소유지의 토지이용계획 확인서: 정부247. 개인정보 수집 동의서: 한국금융공사 각 지사 혹은 홈페이지 (가입 신청시)8. 행정정보 공동이용 사전동의서: 한국금융공사 각 지사 혹은 홈페이지 (가입 신청서)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번에 비아파트 관련한 규제완화 정책을 보면, 신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대하였으며,24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외되었습니다.그리고 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세) 적용하는 것으로 발표되었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세로 이사할 집을 알아보시려면 2개월정도 전부터 알아보시는 것이 적당합니다. 특히 대출을 생각하는 경우에는 대출 신청자들이 많아서 대출 실행되기까지 시간이 좀 소요되므로 충분히 기간을 두고 승인을 고려하여 전셋집을 알아 보셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금리가 인하되면 대출 이자율이 낮아지므로 기업과 개인이 더 저렴한 조건으로 대출을 받을 수 있게되므로 투자와 소비가 증진될 수 있으며 대출을 통한 주택구매도 더 활성화되어 부동산시장 활성화에도 기여할 수 있습니다. 하지만 물가 상승을 유발할 수도 있고 금리 인하가 제한적인 경우에는 제대로 된 효과가 나타나지 않을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다운계약서는 실제거래가격보다 낮게 금액을 적어서 매도인은 양도소득세를 매수인은 취득세를 적게 낼수 있기에 이중으로 계약을 하는 것입니다. 이는 이중계약서 작성으로 인한 불법으로서 당사자 들에게는 취득가액의 5%의 과태료가 부과될 수 있고 중개한 공인중개사는 업무정지 또는 개설등록취소가 될 수 있습니다. 또한 거짓 신고를 조장, 방조한 자에게는 500만원이하 과태료가 부과됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사가 의뢰받은 매물을 배우자 이름으로 계약하면 공인중개사법에서 금지한 직접거래에 해당한다는 2021년 대법원 판결이 있었습니다. 공인중개사와 일반인이 직접거래하면 공인중개사에 비해 법을 잘 알지못하는 일반인이 손해를 볼 가능성이 있기에 법으로 직접거래를 금지해 놓은 것인데, 공인중개사가 아닌 배우자가 거래해도 경제적 공동체로 보고 판결을 내린 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권의 아파트 입주량이 작년에 비해 약간 줄어들었으나, 향후 3년동안은 급격히 줄어들어 2022년~2024년 대비 절반에 가까운52.5%로 줄어들 것으로 예측되어 문제로 지적되고 있습니다.이는 수도권 인허가 물량이 줄어든데다 자재비와 인건비등 원가상승 및 PF 대출 위기 상황등으로 분양에 참여하는 건설업체가 급감하여 향후 건설이 예정된 아파트 수가 대폭 축소된 영향인데 상황이 개선될 기미가 잘 보이지 않아 결국 집값 상승으로 이어질 것으로 예상됩니다. 최근 금리인하기대와 전세가격 및 분양가격의 상승 등으로 수도권 위주로 집값이 상승 중에 있습니다.