신규분양시 거주의무와 3년내 입주를 지키려다보면 세입자입장에선 전세갱신청구권을 쓸 수 없나요?

Question

신규분양되고 입주를 시작하는 아파트들 중 규제지역에 있어서 조건이 까다로운 경우가 있더라구요. 강남쪽 경우

분양 당첨자 입장에서 바로 입주가 불가능할 경우 전세를 줄 수 밖에 없습니다. 그리고 3년안에 입주를 해야하더라구요. 반면 세입자 입자에서는 첫 2년은 일반 전세와 같이 살 수 있지만 다른 집과 달리 2+2 갱신 청구권을 쓸 수가 없잖아요..... 그렇다면 이런 규제 지역에서는 4년을 보장 받기 어려운건가요?

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

규제지역 내 분양가상한제 적용주택의 경우, 실거주 의무가 부과되어 전세를 놓을 수 없는 것이 원칙입니다. 하지만 근무, 생업, 학업, 질병치료 등의 이유로 실거주를 할 수 없는 경우에는 예외적으로 전세를 놓을 수 있습니다. 이 경우에는 해당 사유를 입증할 수 있는 서류를 제출해야 합니다. 세입자의 경우에는 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 1회에 한하여 사용할 수 있으며, 이를 사용하면 2년 더 거주할 수 있습니다. 따라서, 세입자는 총 4년 동안 거주할 수 있습니다.

다만, 분양 당첨자가 입주를 해야 하는 경우에는 세입자에게 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 이 경우에는 분양 당첨자가 입주를 해야 하는 사유를 입증해야 합니다. 따라서, 분양 당첨자와 세입자는 서로의 상황을 고려하여 협의를 통해 적절한 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

두가지의 사항이 엉키게 되면 결론만 보면 질문처럼 그럴수 있지만, 원칙적으로 이러한 상황이 임차인입장에서 계약갱신청구권을 사용하지 못하거나 임대차 보호법에 따른 2+2가 보장되지 않는것은 아닙니다.. 임차인은 2년거주후 계약갱신청구권을 사용하시는데 아무런 제한이 없습니다. 문제는 만약 2년 계약후 만기시에 임대인은 다음 1년내 입주를 해야하기 때문에 임차인의 계약갱신청구권사용에 대해 실거주를 이유로 거부할 가능성이 있다는 점입니다. 이러한 부분은 신규분양주택뿐 아니라 모든 주택임대차에서 갱신청구권 거절사유에 해당되는 부분으로 결국 결과적으로는 4년 거주가 어려운게 맞지만, 임차인의 권리행사가 안되는거나 하는 것은 아닙니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유가 몇가지 있는데, 그중 대표적인 것이 임대인이 직접 거주하는 것이고 실거주 의무를 지키기 위한 것이므로 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 따라서 이러한 규제지역에서는 2+2 년 거주를 보장받을 수 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

신규분양되고 입주를 시작하는 아파트들 중 규제지역에 있어서 조건이 까다로운 경우가 있더라구요. 강남쪽 경우

분양 당첨자 입장에서 바로 입주가 불가능할 경우 전세를 줄 수 밖에 없습니다. 그리고 3년안에 입주를 해야하더라구요. 반면 세입자 입자에서는 첫 2년은 일반 전세와 같이 살 수 있지만 다른 집과 달리 2+2 갱신 청구권을 쓸 수가 없잖아요..... 그렇다면 이런 규제 지역에서는 4년을 보장 받기 어려운건가요?

==> 규제지역에서 임차인은 "2+2"조항을 적용받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 주임법에도 임대인이 입주를 하는 경우 임차인의 계약갱신 청구권을 거부할 수 있기 때문입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

법규가 그렇다면 그런 조건으로 계약을 해야 합니다

그때입주했던 아파트들이 실거주 의무기간이 있었는데 3년을 유예해준 것으로 기억이 납니다

2년이 지난 싯점에서 어떤식으로 재계약을 하는지 그지역 부동산에서 법규에 맞게 재계약을 할것으로 보입니다