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경매로 아파트를 사는 거는 일반 사람은 힘들까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.누구든지 경매로 집을 저렴하게 살 수는 있습니다. 그러나 경매에대한 지식이나 경험 없이 무턱대고 샀다가는 권리분석을 잘못해서 오히려 손해를 볼 수도 있고, 세입자가 있는경우 나가지 않고 버텨서 고생을 하실 수도 있으니 경매에 대해 먼저 충분히 학습을 하시고 시도하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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건축물대장열람은 소유자가 아니라도 왜 다 가능하게 되어있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소유자나 임차인 등이 아닌 제3자도 건축물대장 조회가 가능합니다.고가의 자산을 구입하는데 있어 건물의 용도가 맞는지, 불법건축물로 등재된 것은 아닌지 등 건물에 대한 정보를 공식적으로 알 수 있는 장부이므로 확인없이 구입했다가 원하는 사업을 하지 못하게 되거나 불법건축물 이행강제금을 부과받고 대출도 어려운 상황을 맞이할 수도 있기에 제3자도 열람을 할 수 있게 한 것입니다.이러한 공공의 이익과 관련된 중요한 사항이기에 다소 개인정보 누출의 소지가 있더라도 조회가 가능하게 한 것입니다. 그러나 정보 활용이라는 점을 중시하여 개인정보 관리가 다소 미흡한 점은 문제점입니다.
경제 / 부동산
24.04.24
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등기부등본을 보고 얼마 빌렸는지 알 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본상의 채권최고액은 실제채무액의 120% 정도를 설정하고 있습니다. 따라서 채권최고액을 1.2로 나누어 보면 얼마를 빌렸는지 대략적으로 알 수 있겠지요. 대출한지 기간이 좀 경과했다면 그동안 상환을 해서 실제 부채는 좀 줄어들었을 수 있습니다.그러나 근저당의 특성상 소유자는 임차인의 동의없이 언제든지 설정치내에서 추가 대출을 실행시킬 수가 있고 이자를 연체하거나 하면 부대비용 포함하여 채권최고액까지 늘어날 수 있으므로 채권최고액 기준으로 확인하셔야 합니다.거래시에는 대출금을 다 갚았다는 등의 구두상의 말을 믿으시면 안되고 근저당의 비중이 높다면 말소등기 또는 감액등기를 요구하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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건축물의 주요구조부의 종류는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법 제2조에 "주요구조부란 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말한다" 라고 정의 되어 있습니다.다시 말해서 건축물의 주요 구조 구성품은 지붕을 구성하는 틀과 상부 무게를 지탱해주는 수평 보(구조재 - 대들보 등), 상부구조물의 무게를 받쳐주는 기둥 과 벽, 바닥과 주 통로로 사용되는 계단 등 6가지를 말합니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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기존세입자 전세금 반환 관련 질문있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 계약시에 임차인과 미리 전세계약금 반환 특약을 하지 않은 이상 신규 세입자의 계약금으로 미리 반환할 의무는 없습니다. 다만 원만한 진행을 위해 협조차원에서 계약금의 일부를 먼저 반환해 주어 임대인과 임차인 모두 계약 연장의 의사가 없다는 명확한 의사표현을 할 수는 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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늦게 퇴거 의사를 밝힌경우 보증금 관련 건
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다.최초 2년계약하신 경우 (1년계약이라도 기본적으로 2년 거주 가능합니다.) 현재의 상황이라면 이미 묵시적 갱신 확정된 상태이고 이 경우에는 상기의 법률이 적용되므로 3개월 후에 보증금을 받으실 수 있으며 그동안은 월세를 납부하셔야 합니다. 다만, 그 이후에는 임대인에게 책임이 돌아가고 다음세입자가 들어오는 것과 관계없이 보증금을 돌려 줘야 합니다.그런데 1년 계약을 하셨다면 묵시적갱신이 아니라 2년차 거주하는 것이되니 계약 중간에 나가는 것이되어 임차인이 계약을 깨는 것이됩니다. 임차인이 아쉬운 상황이니 세입자를 알아보고 복비를 부담하는 등 손해를 감당해야 하게 됩니다. 집주인은 2년쨰까지 계약 유효를 주장할 수 있으니 아쉬울게 없게됩니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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부동산 경매에 참여하기 위해서는 특별한 자격증이 필요한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 참여하기위해 특별한 자격증이 필요하지는 않습니다. 그러나 초보자인 경우 권리분석을 제대로 하지 못해 낙찰받기가 어렵거나 잘못낙찰을 받아 손해를 보는 경우도 발생할 수 있으니 경매대행업체에 의뢰하시거나 경매학원/인강 등 교육기관의 도움을 받아 먼저 어느정도 공부를 하고 도전해 보시길 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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집을 빼야하는데 도와주세요. 세입자가 집을 안보여줍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가 유효한 경우에는 세입자가 집을 보여주지 않겠다고 하면 강제로 들어갈 수는 없습니다. 아마도 세입자가 아무때나 집에 외부인이 들이 닥치는 것을 꺼리는 것 같은데, 최대한 불편하지 않은 때에 보도록 집 보는 요일과 시간을 정하여 보도록 하는게 좋을 것 같습니다.아니면 사진이나 동영상을 찍어서 보여주도록 협조를 요청해 보셨으면 합니다.전세보증보험도 빨리 받으려면 관련근거 서류를 제출해야 하므로 (받기어려운 상황입증 및 그에따른 임차권등기명령 신청 등) 임대인의 협조가 필요할 수 있으니 임차인과 잘 협의 하시어 원만히 해결 하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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전세 대항권 설정의 개념이 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대항력은 전세 또는 월세로 임차한 주택이 매매, 경매로 인해 다른 사람에게 넘어가더라도 주택을 인수한 양수인에 대하여 임차권(전세 또는 월세의 권리)의 효력을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 효력이란 임대기간 종료시까지 거주하여 살 수 있고 임대차기간이 끝나더라도 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리가 있다는 뜻입니다. 이러한 대항력은 이사를 해서 거주(주택의 인도라고 합니다.)와 전입신고(주민등록)를 하면 전입신고한 다음날 오전 0시 (다음날 시작 시간)에 취득하게 되는데, 주택임대차보호법에 의해 경매신청기입등기전까지 대항력을 갖추면 소액임차인 (서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하)인 경우에는 보증금 중 일부 (서울의 경우 5500만원 이하) 금액에 대해 최우선변제(조건이 되는 한 선순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받음)도 받을 수 있습니다.또한 계약서에 주민센터(또는 인터넷등기소)에서 확정일자(거래 확인 도장)를 받게 되면 경매시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. (주의: 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없고 확정일자를 받아도 우선변제권이 발생하지 않습니다.)전입신고와 확정일자가 단순한 절차 같아도 법적으로 매우 중요한 절차이고 절차를 이행하지 않았을 때 큰 불이익이 올 수 있으므로, 전세나 월세의 경우 필히 수행해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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공인중개사 외국인 임차인 소개 계약건에대하여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.외국인인 경우 외국인 등록증이 있으면 외국인종합안내센터 (hikorea.go.kr 또는 국번없이 1345)에 접속하거나 전화하여 손쉽게 등록증 진위여부를 확인할 수 있습니다. 등록증없이 3개월 초과하여 체류하면 문제가 생길 수 있으므로 꼭 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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