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보증보험 임대인 임차인의 부담비율을 알고 싶어요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 임대사업자로 등록한 경우에는 의무적으로 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담합니다.그렇지 않고 개인적으로 임대를 하는 경우에는 의무가 없으므로 임차인이 100% 부담하여 가입해야 합니다.임대인이 법인인 경우에는 그 상태에 따라 임차인의 HUG전세보증보험 가입이 제한되므로 유의하셔야 합니다. 법인 임대인인 경우 4대보험 완납증명서가 필요하고, 일반 법인인 경우 업태가 건설업, 매매업, 임대사업자법인이 아니라야 하며, 렌트홈 한국주택협회 대한건설협회에 미등록되어 있어야 합니다. 즉, 법인인 경우는 제한 조건이 있으므로 반드시 보증보험 가입이 가능한지를 먼저 확인해 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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전세집 임대인이 바뀌면 장기수선충당을 누구에게 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 집주인이 부담하는 것인데 편의상 관리비와 함께 세입자가 내고 퇴거시 정산하여 돌려받는 것 입니다. 통상 집주인이 바뀌면 인수인계하며 정산하는데 이를 하지 않았다면 퇴거시 신규 임대인에게 함꼐 청구해야 겠지요. 집주인에게 연락하여 구 집주인 이 정산을 한 것인지 신.구 집주인이 서로 정산하여 새 집주인이 나중에 정산하게 하기로 한것인지 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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공동 주택 공시가격과 공동주택가격이 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다.공시지가제도에 따른 “표준지공시지가”와 “개별공시지가”가 있고, 주택가격공시제도에 따른 “단독주택공시제도”와 “공동주택공시제도”, 비주거용부동산가격공시제도에 따른 “비주거용 일반부동산가격의 공시”와 “비주거용 집합부동산가격의 공시”가 있습니다.공동주택가격은 “부동산 가격공시에 관한 법률”에서 규정한 절차에 따라 국토교통부장관이 공동주택에 대해 매년 공시기준일 (매년 1월 1일: 정기공시, 6월1일 추가공시) 현재의 적정가격을 조사 산정하여 매년 4월 30일까지 공시하는 가격입니다.공동주택 공시가격은 공동주택에 대하여 정부에서 매년 적정가격을 조사하여 공시함으로서 세금 부과나 부동산 담보 대출 등을 할 때 가치 기준으로서 삼는 가격 입니다. 일종의 표준 가격이라 할 수 있는데 세금 부과에 적용 되다보니 저항이 커서 실 거래가격에 정해진 요율을 곱하여 (당초 2030년 까지 실거래가 x 90%로 올리려 했으나 2024년은 불경기 감안하여 실거래가 x 69% 적용) 실제 적용하고 있습니다. 공시가격이 낮으면 세금을 낼 때는 유리하지만 주택담보 대출시에는 불리하게 작용합니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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상가 계약을 직거래로 하시는 분이 계시는데, 그렇게 직거래로 해도 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.직거래를 통해 중계수수료를 아껴보고 싶은 마음이 다들 있을 것입니다. 부동산은 금액도 고가이고 자주 거래를 하는 것이 아니므로 대부분의 사람들의 경우 경험이 많지 않습니다. 그래서 직거래를 하다보면 계약금만 챙기고 잠적하는 경우, 소유주도 아니면서 소유주 행세를 하며 전대를 하는 경우, 정보를 차단하고 선순위 채권을 확인못하여 경매에 넘어가 보증금을 손실 보는 경우 등 많은 피해사례가 발생하곤 하는데 상대적으로 적은 금액을 아끼려다가 큰 피해를 입는 우를 범할 수 있기에 최대한 안전을 확보하며 거래할 수 있도록 공인중개사 등 전문가를 통한 거래를 하는 것이 좋습니다.일단 사고가 나고나서 후회를 하면 이미 늦습니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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전세권 등기 신청은 언제부터 할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권설정 등기는 등기부에 권리가 있음을 기록하는 것으로서 기록과 동시에 권리가 발생하며 임대인의 동의가 필요합니다. 당연히 이러한 동의를 계약서만 가지고 얻을 수 없겠지요. 잔금을 모두 치르고 임대인의 협조를 받아 아래와 같은 서류를 준비하여 진행합니다.임대인: 등기권리증, 주민등록초본(주소변동사항 포함), 인감증명서, 신분증, 인감도장임차인: 전세권설정등기신청서, 임대차계약서, 신분증, 주민등록등본, 인감도장순서는 각 시도별 구청세무과 취등록세 창구 방문 -> 은행 수납후 영수필 수령 -> 등기소 방문 -> 등록면허세 작성문건 및 수납영수증 제출 -> 등기부등본 등재 순으로 진행합니다. (법무사에 위임하는 경우가 많습니다.)전세권은 일단 설정되면 말소할 때까지 유효하므로 별도로 갱신이 필요 없고 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 바로 임의 경매를 진행할 수도 있으며 다른 곳으로 이사가도 권리는 유지됩니다. 종료시는 말소가 필요합니다.그러나 전세권은 최우선변제권이 없고 보통 건물에 대해서만 전세권을 설정하므로 경매시 건물 가격 기준으로만 보상이 됩니다. (토지에 대한 권리를 취득하려면 추가로 토지에 대한 전세권도 설정해야 합니다.)따라서 기본적으로 전입신고와 확정일자를 받아 놓아야 보완적으로 보증금에 대한 안전대책을 세울 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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원룸 재계약후 중도 계약 해지할수 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신 (임대인과 임차인 모두 계약갱신거절이나 임차조건변경에 대한 통지하지 않고 계약종료 2개월전 시점을 경과 했을 떄의 자동 갱신) 이나 계약갱신요구권에 의한 갱신이 아닌 경우로서 재계약을 했다면 임대인과 임차인 모두 계약 내용을 준수할 의무가 있습니다.따라서 이 경우에 임차인이 계약 해지를 요청한다면 계약을 위반하는 것이므로 통상적으로 다음 임차인을 구해주고 복비를 부담합니다. 임대인이 계약기간까지는 복비를 내어줄 의무가 없기 때문이지요.그러나 묵시적갱신 확정이나 계약갱신요구권 사용 상태에서는 언제든지 계약해지를 임대인에게 통보할 수 있고 통보한지 3개월이 되면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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전세 계약은 1년 반으로 할 수도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 "2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 되어 있습니다.계약은 자유이고 양 당사자의 의견이 일치하면 이루어 지는 것이므로 연단위가 아니라도 임대인과 협의만 되면 가능한데 2년보다 짧게 계약을 했어도 2년의 계약을 맺은 것과 동일한 효과를 가지며 2년까지는 임차인이 뜻에 따라 살 수 있다는 뜻 입니다.그러나 6개월미만의 단기계약은 주택임대차보호법을 적용받지 못할 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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4개월 단기임대 연장 가능한가요 ? ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에는 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인을 보호하기 위한 규정들이 존재하고 2년 미만의 계약은 임차인이 주장하지 않는 한 2년으로 봅니다. 하지만 6개월 미만의 단기 임대인 경우에는 적용되지 않으므로 (주택임대차보호법 제 11조 일시사용을 위한 임대차) 묵시적 갱신이 적용되지 않으므로 (적용되는 경우에도 2년이 경과해야 적용 됩니다.) 다시 계약을 맺으셔야 합니다.계약갱신요구권도 단기계약이 아닌 상태에서 계약종료 2개월 이전에 요청하셔야 얻을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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계약갱신청구권을 사용 하지 않고 임대인 이랑 재계약후 중도 해지하면 안돼나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신이 확정된 경우나 계약갱신요구권을 사용한 경우에는 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고 통지한지 3개월이되면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.그러나 재계약을 한 경우는 이와 달리 새로운 계약을 맺은 것이므로 서로가 약속을 지킬 의무가 있습니다.이 경우 임대인은 계약기간까지는 보증금을 돌려줄 의무가 없으므로, 통상적으로 임차인이 새로운 세입자를 구하고 복비를 부담하는 등의 책임을 지게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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마지기의 단위는 현재 기준으로 몇 평정도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.마지기는 한말(약 18리터)의 씨앗을 뿌릴 수 있는 면적으로 지역마다 편차가 많지만 논은 대개 200평정도, 밭은 대개 100평 또는 200평을 말 합니다. 지역마다 상황이 다르므로 표준된 단위라고 하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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