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공인중개사의 자격증 시험 과목에는 어떤 것들이 있고 몇 점이 커트라인인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 시험은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 으로 되어 있습니다. 공시법과 세법은 과목은 다르지만 한개의 시험지에서 출제되므로 실제로는 5개의 시험과목이 되어있는데 시험과목당 40점 미만이면 과락으로 탈락하게 되며 1차시험과 2차시험 각각 평균 60점 이상이 되어야 합격합니다. 아직까지는 점수만 만족하면 합격이 되지만 향후 상대평가를 도입한다는 말이 있는데 도입되면 등수로 커트 할 수 있을 것입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.23
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요즘 부동산 경기가 좋나요? 서울은 전고점 근처거나 뚫고 매도자 우위같은데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울지역을 중심으로 집값이 약간씩 상승하고 있으나 거래량이 많지않아 아직까지는 대세 상승으로 보기에는 이른 감이 있습니다. 부동산은 여러가지 요인에 의해 복합적으로 가격이 움직이므로 어느 한가지 원인으로 말하기는 힘들지만 금리가 주요 요인중의 하나인 것은 사실입니다. 부동산은 고가의 자산이므로 100% 현금으로 구매하기가 힘들기도 하지만 대출을 통해서 구매하는 것이 효율적(레버리지 효과)이기도 하기에 현금이 있어도 대출을 이용하는 경우가 대부분입니다. 대출을 하게되면 이자상환에 대한 부담이 있으므로 금리가 높으면 상환자체가 부담이 되기도 하고 수익률을 낮추는 효과가 있어서 투자를 생각하는 사람들은 모두 금리인하를 기다리고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.06.23
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상호명의신탁(구분소유적 공유) 관련 질문입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구분소유적공유관계는 공유이기는 하지만 건물이나 토지에 자신의 지분에 대한 몫이 나누어져 있어 배타적인 독립성을 가지고 있으므로 사용이나 처분하는데 있어서 타인의 동의가 필요 없습니다.완벽하게 독립성을 가져서 문제의 소지가 없다는 전제하에, 법정지상권 부분에 대한 아래의 설명 참조하시기 바랍니다.법정지상권은 우리나라가 토지와 건물에 대해 각각 소유권을 인정하기에 필요한 법률입니다.서양같이 토지와 건물을 한덩어리로 구분하면 같이 소유권이 넘어가니 건물 사용시 항시 땅을 사용할 수 있기에 법정지상권이 필요 없지만, 사례에서와 같이 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권(법률로 정한 지상물을 사용할 수 있는 권리)이 없으면 땅을 사용할 수 있는 권리가 없어서 토지 소유자가 통행을 금지하게 되면 건물을 사용할 수 없는 상황이 되는 것입니다.민법 규정상 법정지상권에는 전세권에서의 법정지상권, 저당권 실행 경매시 법정지상권, 그리고 매매 기타 원인으로 인한 관습법적 법정지상권이 있습니다.민법 제305조 건물의 전세권에서의 법정지상권은 토지와 건물이 동일한 소유자의 소유일 때 건물에 전세권을 설정하면 이후 토지를 매각해도 토지를 매수한 사람이 이전 토지소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다는 내용입니다 (토지 사용료는 별도) 땅을 팔았지만 법정지상권이 있으니 전세권자가 토지를 사용할 수 있는 것입니다.민법 제366조 법정지상권은 토지상에 건물이 존재하는 상태에서, 토지와 건물이 동일한 소유자에 속할 때, 토지 또는 건물에 저당권이 설정되고, 담보권 실행 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 다르게 되었을 때 토지소유자가 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다는 내용입니다. (토지 사용료 별도)그리고 관습법상 법정지상권은 토지와 그 위에 지어진 건물이 동일인 소유였다가, 토지 또는 건물이 매매 또는 기타 원인으로 소유자가 달라지고 당사자사이에 철거한다는 특약이 없는 경우 건물소유자는 관습법에 의하여 토지소유자로부터 지상권을 취득한 것으로 보는 것입니다. 판례를 통해 관습법으로 확인된 사항입니다.따라서 사례에서 1)과 2) 모두 매매로 처분한 것이라면 관습법상 법정지상권에 해당하는지를 묻는 것인데,1)번 사항에서 토지와 건물 동일인 소유, 매매로 소유자 달라짐, 철거 특약 없음으로 갑이 관습법적인 법정 지상권 취득2)번 사항은 토지와 건물이 동일인 소유가 아니었으므로 관습법적인 법정지상권 조건 안됨으로 볼 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.22
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오피스텔은 왜 가격 상승이 거의 없다는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 예외적으로 아파텔 형태도 있기는 하지만 일반적인 오피스텔은 기본적으로 업무시설로서 건축법이 적용되어 공용면적 비중이크고 관리비가 저렴한 수익형 부동산입니다. 도심에 위치하고 깔끔해 보이기는 하지만 대단지 아파트와 달리 편의 시설도 부족하고 가족이 거주하기에는 적합하지 않아서 대부분 직장인들이 임시로 거주하는 공간으로 활용되다보니 연식이 오래되고 시설물이 노후되면 찾는 사람이 적어져 아파트에 비해 금액이 오르지 않는 편입니다.따라서 일반적인 오피스텔은 가치 상승을 바라고 매입할 대상으로는 적합하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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전세할때 보증보험 가입할 수있는 조건이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험회사로는 HUG 주택도시보증공사가 대표적이고 SGI 서울보증보험와 HF 한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 약간씩 차이가 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다.가입을 위해서는 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다.HUG 기준으로 신규계약의 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존 전입신고된 기준으로 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다. 거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다. 서민정책이므로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다.세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인 바랍니다.또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 하며, 반환절차도 미리 주지 하시고 계셔야 합니다.먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데, 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다.임차인 입장서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무 때나 해지를 통보할 수 있고 해지 통보후 3개월이 있으면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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후취담보란 무슨뜻인지가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축아파트와 같이 준공은 되었으나 아직 등기부등본이 없어서 미등기 상태로 부동산을 담보로 잡을 수 없는 경우, 먼저 돈을 빌려준 후 주택의 소유권 설정이 가능하게 되었을 때 담보를 설정하는 방식을 후취담보라고 합니다. 주택신용보증기금의 보증서를 담보로 먼저 돈을 빌려주고 나중에 소유권이 확보되면 주택을 담보로 잡게 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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전세 계약갱신권 청구해서 2년 살았습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 1번만 사용 가능합니다. 이미 사용하셨다면 (기본 2년 + 2년 거주하신 것으로 이해 했습니다.) 다음에는 협의에 의한 갱신 계약 또는 묵시적갱신 (계약 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 임대인이 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 동일한 조건으로 2년 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정되면 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월 후 보증금을 받을 수 있습니다.) 을 하게되는데, 내용에 변경이 없더라도 임대인과 임차인간 갱신 협의 (구두 포함) 가 있었으면 협의에 의한 갱신으로 간주 될 수 있습니다. 협의에 의한 갱신의 경우에는 계약기간이 끝나야 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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빌라를 매수할때 주의깊게 봐야하는점이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라도 주의 깊게 잘 살펴보고 안전장치 설정하시면 아파트에 비해 저렴한 가격으로 주거에 이용할 수 있습니다.먼저 등기부등본을 확인이 필요합니다. 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 (저당권+전세금액이 집값의 60%를 넘지 않는게 바람직합니다.) 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야 좋습니다. 임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷에서 주변의 실거래 내역 등을 확인해 보시고 현지를 방문하여 주위 여건과 목적 부동산에 대한 조사를 한인 후 거래하시는 것이 필요합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지(권리관계 유지), 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환(전세 대출시) 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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복덕방의 유래와 역사를 설명해 주시기 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재는 공인중개사 자격증이 있고 중개사무소를 개설 등록해야만 부동산중개를 할 수있도록 법제화 되어 있습니다. 과거로 거슬러 올라가면 고려시대에도 객주(客主)와 거간(居間)으로 부동산중개업이 있었고, 1900년경 거간업을 하던 사람들이 모여서 사무실을 차린 것이 “복덕방”이었습니다. 대한제국 시대에 이러한 복덕방 경영이 난립하자 객주거간(중개업)에 대한 규칙이 제정되고 인가증을 받은 자만이 부동산중개업을 할 수 있게 되었다가 자유화 되었고, 이후 일제시대를 거쳐 1961년에는 소개영업법의 제정으로 신고를 하면 부동산 소개영업을 할 수 있게 되었다가, 1983년에 부동산중개업법이 허가제로 제정되어 1989년 까지는 공인중개사 자격 유무를 불문하고 허가를 받아 부동산 중개업을 할 수 있었으니 공인중개사 자격증 없이 활동하시던 분들이 이때까지 신고나 허가를 득하여 활동하던 것이고, 1990년부터는 공인중개사에 한해서 허가를 받아 중개업을 하게 되고 1999년 7월 부터는 중개업이 등록제로 되어 오늘에 이르고 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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임대아파트 신청해보려고 하는데요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대아파트의 유형은 크게 민간임대와 공공임대로 구분되는데,공공임대는 LH(한국토지주택공사), SH(서울도시공사), GH(경기도시공사), IH(인천도시공사) 가 있습니다.국민임대주택은 국민임대, 영구임대, 공공임대, 행복주택, 매입임대 등이 포함 됩니다.국민임대의 경우 국가차원에서 실시하는 정책으로 경제 취약 계층의 안정적인 주거 환경 마련을 돕는 것을 목적으로 하는데 자산과 소득 등 요건 충족시 세대주가 아니어도 신청이 가능하고 저렴한 보증금과 월세로 비용 부담을 줄일 수 있습니다. 자세한 내용은 아래의 마이홈포털에 접속하여 원하시는 아파트를 선택하고 모집공고문을 참조하시기 바랍니다.LH국민임대아파트는 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr/ )에서 -> 마이홈 -> 공공주택찾기 -> 입주자모집공고 -> 검색조건에 국민임대, 아파트 등을 넣고 검색 -> 상세내용 확인하고 신청 진행하면 됩니다.국민임대주택 자격은 전용면적 별로 세부 입주자격 및 입주자 선정순위가 다르므로, 경쟁률이 높은 지역은 입주자격을 잘 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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