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공시가격은 어디서 어떻게 결정되는건가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다.공시지가제도에 따른 “표준지공시지가”와 “개별공시지가”가 있고, 주택가격공시제도에 따른 “단독주택공시제도”와 “공동주택공시제도”, 비주거용부동산가격공시제도에 따른 “비주거용 일반부동산가격의 공시”와 “비주거용 집합부동산가격의 공시”가 있습니다.단독주택 같은 경우에는 표준주택과 개별주택으로 구분하여 공시하는데표준주택가격은 “부동산 가격공시에 관한 법률”에서 규정한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사 평가하여 공시한 표준주택의 적정가격이며, 국토교통부장관이 매년 1월 1일 현재의 가격을 조사 평가하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하는 가격입니다.개별주택가격은 전국의 단독, 다가구주택을 대상으로 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장 군수 구청장이 산정하여 매년 4월 30일까지 결정 공시하는 가격입니다.공동주택가격은 “부동산 가격공시에 관한 법률”에서 규정한 절차에 따라 국토교통부장관이 공동주택에 대해 매년 공시기준일 (매년 1월 1일: 정기공시, 6월1일 추가공시) 현재의 적정가격을 조사 산정하여 매년 4월 30일까지 공시하는 가격입니다.표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 공시하고,개별공시지가는 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다.비주거용 표준부동산은 국토교통부장관이 기준일 1월1일로, 비주거용 개별부동산은 시장 군수 구청장이 4월30일까지 결정 공시합니다.비주거용 집합부동산은 국토교통부장관이 매년 4월30일까지 산정 공시합니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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특약에 거주기간 명시와 묵시적 갱신
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 상황이라면 묵시적 갱신에 들어갈 시간대인데 특약 4번 항목에 "2년만"이라고 명기한 것이 좀 걸립니다. 임대인이 이를 근거로 기존 계약의 종결과 새로운 계약을 주장하면 다툼의 소지가 있어 보입니다. 기본적으로 임대인 입장에서 특약에 기재되어 있더라도 계약 종료를 원했다면 계약종료 6개월전에서 2개월전에 통지를 했었어야 합니다.임차인 입장에서는 갱신요구권을 이미 사용하셨으므로 혹시 다른곳으로 이사가신다면 언제든지 해지 통지를 하실 수 있고 통지된지 3개월후에는 효력이 발생하므로 보증금을 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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월세 계약 대항력에 관해 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서 수정이나 확정일자 재 획득은 필요 업습니다.대항력은 입주하고 전입신고를 하면 익일 오전 0시에 발생하므로 4월 6일 오전 0시에 발생한 것이고 확정일자는 계약서에 받은 즉시 발생하므로 4월 6일 발생한 것 입니다.더 빨랐으면 좋았겠지만 계약서를 수정한다고 해서 변경되는 것이 아닙니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전세권 설정의 효력과 확정일자의 효력은 전혀 다른 개념인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다른 개념 입니다.전세권설정은 등기부에 전세권이 있음을 설정하는 것으로서 설정비용이 소요되지만 등기부에 기록되므로 누구에게나 권리를 주장할 수 있고 임대인이 전세금 반환을 하지 않으면 바로 경매를 신청하여 매각 대금에서 변제 받을 수 있는 권한입니다.반면 확정일자는 (등기부에 기록되지 않음) 경매시 우선변제를 받기위해 계약서에 확정일자를 받아 놓는 것으로서, 단독으로 이루어지는 것이 아니라 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)을 통해 얻어지는 대항력이 함께 있어야만 얻어지는 권리입니다. 그 자체로는 경매시 우선변제를 받을 수 있을 뿐이므로 경매 신청을 위해서는 별도로 집행권원(지급결정문이나 판결문 등)을 얻어야만 합니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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대출이 많이 있는 집은 이사 가면 안 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.안가시는게 좋습니다.특히 아파트가 아니라 빌라라면 집값이 적정한지 알기 힘들기 때문에 더더욱 주의하셔야 합니다. 대항력과 확정일자를 갖춘다고해도 선순위 권리가 있으면 경매에서 대항할 수가 없으므로 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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오피스텔 등기부등본 및 건축물대장(주택담보대출)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본과 건축물대장상의 내용이 서로 상충될때 건축물에 대한 것은 건축물대장을 따르고 소유권등에 대한 것은 등기부등본을 따르게 됩니다. 이는 건축물 관련한 정보는 건축물대장에 있는 내용을 등기부등본에 적기 때문입니다.오피스텔은 건축법에 따른 명칭이고 준주택중 한가지로 분류 됩니다. 주택법상 주택이 아니므로 청약시는 무주택으로 간주되지만 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 구입하면 주택으로 간주하여 취득세를 과세하고 양도소득세도 사실상주거용으로 사용하면 주택수에 포함하여 계산하는 등 세금 종류마다 적용이 다르게 적용되곤 해서 확인이 필요합니다.반면 도시형생활주택은 주택법에 따른 명칭이며 단지형연립, 단지형다세대, 원룸형 주택이 있고 오피스텔이 상업용지에 업무시설로 보통 자리잡는데 비해 거주시설로서 존재 합니다.대출기준이 은행마다 약간씩 차이가 있을 수도 있으므로 직접방문하여 문의해 보시는것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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관리비 항목중 장기수선충당금은 어떤 돈인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 공동주택관리법에 따라 어느정도 규모나 조건이 되는 공동주택에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요시설을 유지 보수하는데 필요한 돈을 충당하기위해 한달에 한번씩 징수하는 특별관리비 입니다.집주인에게 부과되지만 세입자가 있는 경우에는 관리비에 포함되어 함꼐 내게 되므로 퇴거시 임대인에게 청구하여 반환 받습니다. (관리실 정산)
경제 / 부동산
24.04.08
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월세 아파트가 경매로 넘어갔습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.안타까운 상황이 되셨군요. 문의하신 사항과 관련하여 아래 내용 확인하시기 바랍니다.1. 배당요구를 하면 배당을 받고 나간다는 뜻이므로 낙찰자가 대금을 납입하면 배당금을 지급하게 되므로 권리순서대로 지급되는 배당금을 받고 퇴거하셔야 합니다. 권리관계가 어떻게 되어 있는지 알 수 없으므로 실제 최우선변제금 + 우선변제금이 될지 아닐지 알 수 없습니다. 순위가 앞서면 전액 변제받을 수 있습니다.2. 대항력 (거주 + 주민등록)과 우선변제권(확정일자)가 있다면 배당이 될때까지 퇴거를 거부하고 계속 거주하실 수 있습니다. 유찰이 된다면 낙찰자가 나오지 않은 것이니 당연히 거주하실 수 있습니다.3. 월세는 기존 임대인에게 대한 의무이므로 내야 하지만 이미 경매 단계에 들어선 경우 보통 납부를 하지 않습니다. 기존 임대인이 나중에 청구를 하게 되면 일괄정산이나 절충을 할 수 있고 최종 배당시 정산이 되기도 합니다.4. 낙찰자가 대금을 납부하면 소유권이 넘어가게 되고 납부된 대금에서 권리관계에 따라 배당이 됩니다. 낙찰자에게서 직접 받는 것은 아닙니다.5. 배당을 받을 때까지는 기본적으로 대항력을 유지하기 위해 거주 + 주민등록을 유지해야 되는데 이사를 가려면 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 된 이후에 이사를 가야 대항력과 확정일자를 유지할 수 있습니다. 그러나 이것은 돈을 받을 권리를 유지하는 것뿐이므로 보증금은 배당이 되어야만 받을 수 있습니다.배당요구는 반드시 배당요구종기일 이전에 해야 유효합니다. 임차인이 배당요구를 하지 않으면 그대로 집에 살겠다는 의미이므로 이후 낙찰자에게서 보증금을 받아야 합니다.법률적인 도움이 필요하시면 대한법률구조공단에 도움을 청할 수도 있습니다. 모쪼록 일이 잘 해결 되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전세계약 집주인 변경시 확정일자 신고해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 새로 받을 필요 없습니다.임대인이 변경되어도 직접 거주한다고 하지 않는 한 기존 임대차를 승계받음으로 거주하는데 문제는 없습니다.전세금이 인상되는 경우에는 인상된 부분에 대해 보호를 받기위해 확정일자를 새로 받지만 (이 경우 기존 계약서의 확정일자는 기존 전세금에 대해 확정일자 기준으로 보호가 되므로 반드시 보관하고 있어야 합니다.) 전세금의 변경이 없거나 감액이 된 경우는 새로 확정일자를 받을 필요 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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현재 세대주인데 다른 집에 전입신고 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 소유권이 있는 주택이고 주소를 유지해야하는 권리가 있는 것이 아니라면 다른 곳으로 전출하셔도 큰 문제는 없습니다. 세금고지서 등이 전출지로 가게되고 전출지 기준 행정 대상이 되겠지만 현재 주택이 임대차 상태가 아니라면 크게 신경쓰실 것은 없을 것 입니다.임대차상태라고 해도 가족 일부가 남아 있으면 대항력은 유지됩니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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