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전세하락으로 인한 대처 방법 좀 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 전세계약기간 종료 2개월전까지 계약종료나 계약내용 변경에 대한 통지를 임대인에게 발송해야 하며 이보다 늦게되면 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 아직은 시간이 좀 있으므로 추이를 좀 더 볼수는 있을것 같으나 전세 시세가 떨어진 상태에서 높은 금액으로 내놓은 경우 집이 잘 나가지 않아 보증금 회수가 늦어질 수 있으므로 보증금을 감액하여 내놔야 할 수 있을 것이고 집주인도 그에따른 준비를 해야하니 여유를 두고 임대인에게 통보하시는 편이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전세로 살고 있는데 몇 달 정도 월세로 살 수도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 동의해 준다면 별도의 계약을 맺어 월세로 살 수도 있을 것입니다. 그렇지 않다면 갱신 연장하여 살다가 중도해지 통보를 통해 나갈 수도 있습니다. 이 경우에는 통지한지 3개월 이후 효력이 발생합니다. (보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다.)
경제 / 부동산
24.04.08
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월세 입주 시 세입자는 주거비용이 부가적으로 드는 비용은 없는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세는 보통 보증금이 월세에 비해 크고 계약기간 집을 완전히 임차하므로 보일러나 벽지 같은 주요한 항목이 아닌 전등이나 도어록 건전지 교체 등은 임차인이 스스로 구매, 교체를 하는 것이 일반적입니다. 물론 이는 특약으로 바꿀 수도 있습니다.반면에 월세는 상대적으로 보증금이 적은 편이고 집을 빌리는 개념이 강해서 간단한 수리 비용도 모두 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다. 그리고 원룸이나 오피스텔 등에는 가전제품들이 옵션으로 구비되어 있는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전세집 경매 시 해당 집의 근저당권은 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.선순위 임차인이라도 전세권 등이 설정되어 등기상에 표시되어 있지 않다면 가압류와 함께 전세보증금반환소송을 진행해야 합니다.전세보증금 반환이 불가함을 전세 기간 만료 전에 알게 된 경우에는 우선 내용증명 발송 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)하여 소송 근거를 마련합니다. 집주인이 연락이 되지 않으면 법원에 의사표시 공시송달 신청하여 임대차계약 해지통보 (늦어도 만료일 2개월 이전까지) 및 전세보증금반환소송 준비하고 전세자금 대출에 대해서는 대출연장 가능 여부 확인 및 HUG에 계약해지통지 발송 여부 사전 문의 후 진행합니다. HUG에서 대출연장을 위해 계약 갱신이 필요하다면 해지통보를 보류합니다. 계약갱신에 무관하게 대출 연장이 된다면 해지통지 - 임대인에게 통지하였다는 근거가 필요하므로 전화통화 녹취, 문자 메시지 발송, 내용증명으로 계약해지 통보 후 이를 근거로 의사표시 공시송달 신청임대인이 향후 재산을 처분 또는 은닉하는 것을 방지하기 위한 가압류를 진행합니다.전세보증금반환소송에서 승소했을 때 임대인이 보증금을 순순히 돌려주면 좋겠지만 그렇게 되기 어려운 경우가 대부분이므로 강제집행하여 경매를 통해 보증금과 지연이자 등을 환수하며 소송비용청구도 실시합니다.경매를 진행하게 되면 후순위 근저당권은 없어지고 배당을 받게 되는데 선순위 권리자가 배당 받고 남은 금액에서 가져가게 됩니다.처리과정이 복잡하고 비용과 시간이 많이 소요될 수 있으므로 경험이나 관련지식이 많으신 편이 아니라면 전문가와 상의하시는 편을 추천 드립니다. 원만한 해결이 되시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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월세를 재계약할때 계약서를 새로 작성해야하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약은 1년 단위로 하는 경우가 많은데, 주택임대차보호법상 임차인이 주장하지 않는 한 2년 계약으로 봅니다. 즉, 1년 계약으로 했더라도 임대인이나 임차인 모두 계약해지나 조건 변경 등을 주장하지 않고 1년이 경과하면 애초에 2년 계약한 것으로 보는 것 입니다.그리고 임대인이 계약기간 종료(2년 경과) 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약종결요청이나 계약 내용 변경 등 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 다시 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.만일 임대인이 상기의 기간중 계약종결을 요청하면 1회에 한해 계약갱신요구권을 사용하여 동일조건으로 2년간 연장할 수 있고 이 경우 금액은 5% 이내에서 인상될 수 있습니다.계약 내용이 변경되는 경우 기존 계약서의 특약난에 추가로 기간과 내용을 기재하고 임대인과 임차인 도장 날인하여 (또는 사인) 확정일자를 (금액 인상시만 적용) 받으면 손쉽게 갱신할 수 있습니다. 내용 변경이 없다면 거주와 주민등록이 유지되는 이상 별도 조치 필요 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전입신고는 어느 타이밍에 하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 매매로 구입하여 신규 주택으로 이사하신다면 계약서 작성 즉시 이주해야 하는 것은 아니니 필요에 따라 실제 이사를 마치고 14일 이내까지 전입신고를 하시면 됩니다. 정당한 사유없이 이 기간을 초과하면 과태료가 부과되니 될수록 신속하게 마치시는 게 좋습니다. 변경된 주소를 해당기관에 알려주어야 선거권, 세금 납부, 우편물 배달, 지자체의 공공서비스 지원 등을 그에 맞게 받으실 수 있게 됩니다. 전월세인 경우라면 대항력과 우선변제권 확보를 위해 가급적 빨리 이주하고 전입신고와 확정일자를 받아야 겠지요.
경제 / 부동산
24.04.08
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등기부등본 봐주세요 안전할까요? ㅜ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트가 아닌 경우 금액이 표준화가 되어 있지않기에 그 금액이 적정한 것인지 알기가 어렵습니다. 부동산의 세부적인 내용이나 상황은 알 수 없지만 선순위 저당권이 매매가에 비해 많이 잡혀있어 혹시라도 문제가 생기는 경우 보증금을 돌려받을 떄 문제가 생길 수도 있음이 염려됩니다.가급적 선순위 권리가 없는 주택을 택하시고 경험이 많이 없으시다면 비용이 들더라도 공인중개사를 통해 거래하실 것을 추천 드립니다. (몇 곳을 방문하여 의견을 종합하여 결정하시는 것도 방법입니다.)
경제 / 부동산
24.04.08
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국세나 임금채권이 등기부등본에 나타나는 시점은요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국세체납인 경우 보통 1년내에는 압류를 하므로 일반적으로 1년내에 등기상에 기록이 되는데 등기일이 아닌 고지서일자를 기준으로 하므로 법정기일을 확인해야 합니다. 임대차계약서 사본과 임차인의 신분증을 지참하고 관할 세무서를 방문하면 임대인의 미납 국세 등에 대한 열람 신청이 가능 합니다. 또한 경매가 진행된다면 공고 담당자에게 연락하여 확인해 볼 수 있습니다.전세집에 가압류나 압류, 후순위 근저당이 설정된 경우는 새로운 임차인을 구하기 어려울 수 있으므로 전세만기가 남았더라도 소송을 준비할 필요가 있습니다. 이런 경우 늦어도 만기 2달전까지는 계약해지/갱신거절의 통지를 해두어야 합니다. 갱신거절의 통지가 임대인에게 도달해야 하므로 임대인의 회신이 있는 녹취나 문자 또는 내용증명 발송 등을 해야 합니다. 그 이후에는 전세금반환소송을 진행해야 합니다.체납된 임금채권은 소송을 거쳐 가압류를 하게 되면 등기상에 표시될 것인데 배당요구종기일 까지는 배당 요청을 하게 될 것입니다. 최우선변제가 되므로 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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경매에 대해 일반인도 참여 할수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반인도 누구나 경매에 참여할 수 있습니다. 그러나 물건에 대해 권리분석을 제대로 할 줄 모르면 비싸게 물건을 구입해 손해를 볼 수 있습니다. 싸게 샀다고 생각했는데 예상못한 비용들이 많이 들어가서 결국 마이너스가 되는 경우도 있고 권리를 주장하는 타인과 분쟁에 휘말려 고생할 수도 있습니다. 경험이 많으신 경우가 아니라면 경매 학원도 있고 인터넷 강좌도 많이 있으니 학습 후에 도전하실 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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우선변제권과 최우선변제권은 무슨 차이가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차(전세나 월세)에 있어 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법에 대한 특례를 규정하여 주거생활 안정을 보장하고 있습니다.그중 중요한 것이 보증금에 대한 보호인데 최우선변제권은 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)로 얻게되는 권리로서 지역별로 규정된 보증금액 이하인 경우 일정 금액에 대해서는 다른 권리에 비해 최우선적으로 배당이 되도록 해주는 제도 입니다. 이렇게 주택의 인도와 주민등록을 하면 대항력을 갖게되어 타인에 대해 임차권을 주장하고 보증금을 돌려 받을 때까지 부동산을 점유할 수 있지만 경매에 넘어가게 되면 권리를 상실하게 될 수 있는데, 이떄 필요한 것이 우선변제권 입니다. 대항력을 확보한 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 획득하는데, 경매시 후순위 권리보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리 입니다. 최우선이 아니므로 앞선 권리가 있다면 보증금을 제대로 못 받을수도 있습니다.두가지 권리를 모두 확보해도 완벽히 보증금을 지킬 수 있는것은 아니므로 계약시에 부동산의 상태, 소유관계, 권리관계 등을 자세히 확인하고 보증보험 등 안전장치를 마련해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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