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계약하기 전에 등기부등본은 떼 봐야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산중개사무소를 통해서 거래하신다면 중개사무소에서 거래 대상부동산에 대한 권리관계를 설명해줄 의무가 있기떄문에 등기부등본을 떼서 보여드리며 문제가 있는지 여부를 설명해 줄 것입니다. 따라서 굳이 따로 떼야만 할 이유는 없겠지요.그러나 일반적인 물건과 달리 부동산은 고가의 자신인 경우가 대부분이므로 사전에 부동산에 대한 정보와 권리사항들이 기록되어 있는 등기부등본을 살펴보시는 것을 추천드립니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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가계약금 이체 문의드립니다**
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로는 가계약금이란 용어는 없습니다. 가계약금도 계약금으로 볼 수 있다는 말이고 그렇기에 반환에 대한 특약을 넣어서 계약을 체결해야하는데 임대인이 굳이 그럴 필요가 없기에 동의하지 않는 경우가 많습니다.사정상 서류를 만들지는 않으신 것 같은데 반환해 준다는 내용을 녹취하셨다고하니 이를 활용하시면 돌려받는데 문제는 없어 보입니다.계약에서 형식보다 양측 당사자의 구체적인 합의가 보다 중요하므로 양 당사자가 반환에 대한 내용을 인지하고 있을 수 있도록 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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원룸에 보증금에 월세를살고있는데요ᆢ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차 보호법 제7조에 따르면 차임 등의 증감청구권에 의한 "증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다"고 되어 있습니다. 다만 특별시, 광역시, 특별자치시도 및 특별자치도는 조례로 달리 정할 수 있다고 되어 있습니다.즉 기본적으로 보증금과 월세에 대해 모두 5% 이내로 올릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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주택임대차 계약기간 이후에 계약서 작성해도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.26일에 계약서를 쓰셔도 됩니다.계약은 계약을 하는 양측의 동의가 있으면 서류가 없더라도 유효합니다. 부동산은 여러가지 법적 문제 때문에 기본적으로 문서를 갖추지만 이미 상호가 동의한 상태고 문자를 남기셨기에 계약은 이미 체결된 것으로 판단됩니다. 계약서를 쓰실때 날자는 소급해서 적으시면 됩니다. 그리고 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원 초과라면 2024년 6월 1일 이후부터는 임대차계약 30일 이내에 전월세신고가 의무임에 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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월세 계약 후 확정일자 받아야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.의무사항은 아닙니다만 전세나 월세 모두 소중한 보증금을 지킬 수 있도록 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다. 제 3자에 대항력을 가지기 위해 기본적으로 주택의 인도와 전입신고가 필요하고 우선변제권을 갖기위해 확정일자가 추가적으로 필요합니다.임대차계약서 원본과 신분증을 소지하고 동 주민센터 등을 방문하면 확정일자를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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월세 묵시적갱신에대해서 궁금해서요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.5월 18일이 계약 마지막날이라면 임대인이 6개월전인 전년도 12월 18일에서 2개월전인 3월 18일 기간중에 별도 요청을 해오지 않은경우 (임차인은 2개월 전까지) 묵시적 갱신으로 간주됩니다. 정확히는 민법상 157조 기간의 기산점 규정에 따라서 3월 18일 오전 0시 이전까지가 되겠지요. 집주인이 변경되었더라도 주택임대차보호법 3조에 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 되어 있으므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.보증금을 한번 증액하신것 같은데 증액된 부분에 대해 제 3자에 대해서 대항력을 가지기 위해서는 증액작성된 부분에 대해 확정일자를 획득해 놓으셔야 합니다. 기존 확정일자를 받은 계약서는 기존금액에 대해서만 대항력을 가집니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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1년 계약 후 묵시적 연장 오해
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대법원 판결 96다5551, 5568 판결문에 보면 (국가법령정보센터 판례정보) 2년 미만으로 정한 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되며, 묵시적 갱신으로 새로운 2년간의 임대차 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 임대차기간을 주장할 수 없다고 나와 있습니다.즉, 세입자가 2년 미만을 주장할 수 있는 것은 보증금 반환을 위한 계약 종료시 한정이며, 2년 미만으로 월세를 계약했더라도 계속 거주할 떄의 임대차 기간은 무조건 2년으로 간주 되는 것입니다.따라서 현재 1년이 지났다면 2년이 경과해야 종료가 가능할 것으로 보입니다. 그 이후 다시 묵시적 갱신이 된 상태라면 임차인은 언제든지 계약해지를 요청할 수 있고 요청일로부터 3개월이 경과하면 해지가 완료되어 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. (묵시적 갱신은 2년이 지나야만 가능)
경제 / 부동산
24.03.19
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월세 임차인의 계약서 재작성(계약 날짜만 변경) 요구. 해줘야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2017년부터 같은 조건으로 계속 월세를 유지해 오셨다하니 착한 임대인이신것 같네요.현재 일자로 계약서를 다시 작성한다면 합의에 의한 계약 갱신을 하는 것인데 만일 기간을 2년으로 한다면 24년~26년이 될 것이고 여기에 임차인이 계약갱신청구권(임대차 기간 끝나기 6개월전~2개월전 요청)을 사용한다면 28년까지 살게될 수 있습니다. 임차인이 추후 계약갱신청구권 을 사용하면 월세 보증금과 월세에 대해 협의하여 5%이내까지만 조정 가능합니다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리인데 임대인이 실거주하는 등 정당한 사유없이는 거절할 수 없습니다. (이를 위반하면 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.)현재 묵시적 갱신을 계속해 오신 것 같은데 묵시적 갱신이 된 경우 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다. 이렇게 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약해지 통보가 가능하며 임대인이 그 통지를 받은지 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 계약서를 써주실 의무는 없지만 협의하여 써주신 다면 가급적 기간을 짧게하는 것이 유리합니다. 합의 갱신의 경우에는 변경 내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에 대항할 수 없습니다. 그리고 계약 갱신 후 임대인이 묵시적 갱신에 대해 갱신거절을 하거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신않겠다는 통지를 하려면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전에서 2개월전에 하여야 합니다. (2020년 12월 10일 이후 계약건. 그 이전 계약은 6개월전에서 1개월전)
경제 / 부동산
24.03.18
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부동산을 구매하기 전에 임장이란 것을 해야 한다는데, 어떻게 하면 효과적인 임장을 할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임장(臨場)은 '현장에 임한다'는 뜻의 일본식 한자어입니다. 즉, '현장을 방문하다' 정도의 뜻 입니다.온라인으로 손품을 많이 파셨다면 현장을 직접 방문하여 주변의 시세, 학군, 교통, 편의시설, 분위기 등 여러가지 항목을 직접 확인하실 필요가 있습니다.어떤 부동산을 무엇을 위해서 구매하시는가에 따라 중점적으로 봐야할 항목이 달라질 수도 있습니다. 먼저 온라인으로 기본적인 사항들을 확인하시고 현장을 방문하여 원하시는 조건들이 맞는지 확인해 보실것을 추천 드립니다. 해당 지역 공인중개사의 도움을 받을 수도 있습니다. 여러가지 정보를 취합한 후 합리적인 판단을 내리시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.18
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전세기간중 이사하면 대항력 상실하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차등기를 설정하여 등기부 등본상에 기록이 되어 있다면 이사를 가도 상관없습니다. 그러나 전입신고만 되어 있는 상태 또는 전입신고 + 확정일자 까지만 되어 있는 상태에서 이사를 가게되면 대항력을 상실하게 될 수 있습니다. 이런 상태에서는 가족 중 누구라도 남아서 "주택의 인도" 조건을 유지해야 합니다. 임차권등기명령을 통한 임차권 등기는 전세기간 종료후 임대인이 전세금을 반환하지 않은 경우에 가능한 것이므로 해당이 되지 않겠습니다.기본적으로 등기부에 기록 되어있으면 공적으로 인정받을 수 있으므로 별도로 조치가 필요하지 않지만, 전입신고는 등기부에 기록되는 것이 아니므로 인정받기 위해서는 적극적인 조치인 주택의 인도와 전입신고가 필요한 것입니다. 여기에 더하여 경매 참여를 위해 확정신고가 필요한 것이지요.
경제 / 부동산
24.03.18
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