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재개발로 인한 조합원 분양질문 입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 사업시에 주택의 공급 기준은 보유평수가 그대로 주어지는 것이 아니라 권리가액(감정평가액)에 따라서 분양신청을하고 관리처분에 따라 평수가 결정이 되면 부족시에는 추가 부담을 하고 남으면 반환을 하는 절차를 거치게 되는 것입니다. 조합원이 보유하고 있던 토지와 건축물의 감정평가금액에 개발이익비례율을 곱해서 권리가액이 산정되는데, 개발이익비례율은 용적율, 조합원수, 총 신축세대수, 조합원분양가와 일반분양가, 총 공사비 등을 고려하여 계산되며, 조합원이 원하는 평형을 분양신청한 후 권리가액 순으로 배정하므로 권리가액이 높으면 원하는 평형을 배정받기 쉽습니다. 배정평형이 결정되면 조합원분양가와 권리가액 차액에 대해 정산(부족시 추가 부담하고 남으면 반환)을 하게 되므로, 구체적으로 관리처분이 되어야 확정이 될 수 있으며 추진위원회나 조합에 문의하여 확인이 가능 할 것입니다.
경제 / 부동산
25.05.06
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서울 도심지 재개발 후보 이쪽에 빌라를 갖고 있는데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발은 시작이 되어도 10년 이상의 기간이 소요되므로 오랜 기간 기다릴 수 있어야 합니다. 최근의 집값은 서울의 주요지역과 지방의 양극화가 심화되고 있는 추이인데 정부의 정책 변화 등 특별한 사항이 아니면 현재의 상황이 이어질 것으로 보입니다. 특히 서울의 부동산이 아니라 서울의 아파트가 비싸게 되고 있는 상황이므로, 아파트가 아닌 경우에는 가격에 큰 변화가 없을 것으로 예상됩니다. 서울의 빌라 가격은 최근 안정세를 보이고 있는데, 강남지역은 높은 가격을 유지하고 있으나 강북지역은 조정이 이루어지고 있으며 신축빌라보다는 구축빌라의 가격하락 폭이 큰편이고 매수 심리 위축으로 거래량이 약간 감소하고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.05.06
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서울경기권의 또 신도시정책은 어디어디를 하고있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 진행중인 신도시는 2018년 문재인 정부에서 발표했던 3기신도시로 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양 및 2019년 추가로 발표된 고양 창릉지구와 부천 대장지구가 있습니다. 2021년에는 광명 시흥, 의왕·군포·안산, 화성·진안이 추가로 지정되었습니다. 이와 더불어 제일 먼저 건설된 1기 신도시의 노후로인해 재건축이 추진되고 있는데, 정부에서 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 에 대해 노후계획도시정비 세부계획 수립 가이드라인을 공개하고 2024년 11월에 1기 신도시 선도지구로 13곳을 선정하여 발표하여 진행 중에 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.06
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매매1억8천 전세1억5천 전세보증보험 가입문의요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.HUG기준 전세보증보험에서 주택가격은 KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세, 부동산공시가격 알리미에서 공동주택공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당세대 등기부등본상 1년내 최근 매매 거래가액, 분양가격의 90%, 토지공시지가와 건물시가표준액합산액을 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의 100% 순으로 적용되며, 여기에 담보인정비율 90%가 적용되어 보증한도가 설정됩니다.KB시세나 부동산테크시세를 먼저 확인해서 90% 금액이 1억5천만원보다 큰지 확인해 보시기 바라며, 사전에 보증보험사에 확인해보시고 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.06
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바다뷰 아파트는 어떤 단점이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오션뷰 아파트의 장점은 무엇보다도 넓게 펼쳐진 대양의 전망으로 힐링이 될 수 있는 것입니다. 특히 집 앞쪽으로 건물이 없고 더 이상 지어질 수 있는 공간이 없다면 멋진 전망을 찾는 수요는 지속되므로, 집값이 상승할 수 있어, 매물로 내놓는 경우 차익을 기대할 수 있습니다.단점은 자연재해에 노출될 가능성이 있다는 것입니다. 악천후나 지진의 영향이 일반적인 장소보다 심할 가능성이 있으므로 내진 설계나 긴급상황 대비책 등이 제대로 갖춰져 있는지 확인해야 합니다. 또한 바닷가 염분에 의한 부식 이나 여름철의 상대적으로 높은 습도 등도 문제점 입니다.
경제 / 부동산
25.05.06
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공인중개사 자격증을 취득하면 일할 때 제외하고 특별히 좋은 점이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 부동산거래 전반에 걸친 법률적 지식을 습득할 수 있으므로, 개업을 하지 않더라도 부동산 거래에 대한 이해를 할 수 있으며 법률적인 지식을 통해 부동산 거래를 보다 효율적으로 수행할 수 있고 경매도 쉽게 이해하고 참여할 수 있습니다. 공인중개사 시험이 약간 난이도가 있기는 하지만 꾸준히 학습을 하신다면 아무나 자격증 취득이 가능합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.05.06
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주상복합의 장점.단점을 알고싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트는 건축법을 적용 받으며, 용적률이 높아서 보통 고층으로 지어지므로 저층은 상가로 구성되니 저층에 해당 될 일이 없어 기본적으로 뷰가 좋고, 기둥식 구조로 일반 아파트 보다 층간소음의 원인인 소음, 진동 등이 덜하며, 자체 상가도 있고 도심에 위치하여 인근 편의 시설이나 교통시설을 이용 할 수도 있어 생활이 편리한 장점이 있습니다. 하지만 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 좁아서 답답한 느낌을 줄 수 있으며 내부 통풍이나 환기가 원활하지 않습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있으나 대규모의 주상복합아파트인 경우 어느정도 시설이 갖추어진 경우도 있습니다. 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비싼 편입니다.시세가 없다면 감정평가를 받아서 감정평가가격 기준에 따라서 대출을 받으실 수 있습니다. 1금융권 기본 주택담보인정비율은 시세의 70%까지 적용됩니다.
경제 / 부동산
25.05.06
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아파트의 경우 재건축과 재개발 차이점은 무엇인가요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다."도시 및 주거환경정비법"에 노후불량 건축물을 개선을 위한 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다는 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것인데, 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.06
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건설업이 요새 상황이 안좋은데 건설업 상황이 안좋으면 부동산 가격과도 영향이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.작년 한해 동안에만 건설사가 30곳 이상 부도처리되어 5년만에 최다를 기록했다고 합니다. 부동산 경기가 침체되고 악성미분양이 늘어나며 시장에 돈이 돌지않아서 PF자금이 경색되면서 자금난에 빠진 건설사들이 위기를 겪고 있습니다.특히나 지방에는 악성미분양으로 불리우는 준공 후 미분양이 좀처럼 해소되지 않고 있어서 지방 건설사들이 유동성 위기를 겪고있는데, 전체 준공후 미분양의 80%가량이 지방에 몰려있는 만큼 고금리와 대출규제가 계속되고 부동산 매수 심리가 살아나지 않으면 계속 경기가 나빠질 수 밖에 없습니다. 부동산의 인기가 떨어지면 집값도 하락하게 되어 있지만 현재 고금리(건설사에서 PF대출 상환을 해야하므로 원가 증가)와 자재비 및 인건비 상승으로 오히려 신규 분양 가격이 오르는 문제로 인해 더욱더 어려움을 겪고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.05.06
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서울 아파트 가격이 비싼 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 집값이 믿을 수 없을 정도로 비싼 이유는 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있음에도 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 여기에 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 될 것입니다. 또한 서울에는 각종 편의시설이 설치되어 있고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되어 있습니다. 엄청난 세금은 도시 발전에 사용되고 있으며, 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 지방은 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
경제 / 부동산
25.05.06
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