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부동산 계약시 확정일자와 전입신고의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약시에 전입신고(신고한 익일 오전 0시 효력 발생)를 하고 입주를 하게되면 대항력이 발생하는데, 대항력이란 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 권리인데 전세금이 소액인 경우에는 경매시 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권을 획득할 수 있습니다. 또한 대항력이 갖춰진 상태에서 계약서에 확정일자(받는 즉시 효력 발생 가능. 단, 전입신고가 되어 있어야 효력 발생) 를 받으면 우선변제권이 발생하여 경매시 후순위권리자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리가 주어집니다. 전세는 등기사항전부증명서(등기부등본)상에 권리가 기록되지 않기때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 타인에 대해 권리를 주장할 수 있으며, 이러한 권리가 없으면 정당한 권리를 주장할 수 없어서 전세 보증금을 돌려 받는데 문제가 생길 수 있기에 중요한 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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중개 수수료의 상한선이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개시 공인중개사는 중개보수(수수료, 부가세 별도)와 실비를 받을 수 있으며, 중개수수료의 상한치는 공인중개사법 시행규칙에 규정되고 각 시도 ·조례에 의해 확정되어 중개의뢰인 쌍방으로부터 받을 수 있게 되어있습니다. 공인중개사법 시행규칙에 따르면 주택 매매에 대한 수수료는 거래금액의 크기에 따라 거래금액의 0.4~0.7%, 주택 임대차인 경우에는 같은 방식으로 0.3~0.6%, 오피스텔인 경우 매매 0.5%, 임대차 0.4%, 주택외 부동산의 경우는 0.9%로 규정되어 있으며 조례로 확정 됩니다. 의뢰인은 부동산 거래시에 공인중개사와 협의를 거쳐 중개수수료를 결정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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부동산 재개발, 재건축에서 나오는 1+1분양은 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시 및 주거환경정비법 제76조 7호 라목에 "분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다." 라고 예외적으로 2주택 공급을 허용하고 있는데 이러한 사항이 적용되는 경우를 1+1 분양이라고 합니다. 이때 제공되는 주택은 소유권 이전고시일 다음날부터 3년간 전매가 제한됩니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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전세 2년 기간 만료 재계약 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자입장에서는 묵시적 갱신이 유리합니다. 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.만일 계약종료 2개월전에 임대인이 5%이상의 보증금 인상을 요구한다면 계약갱신요구권을 사용하여 5%이내로 계약갱신을 할 수 있고 증액분에 대한 보장을 위해 신규 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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유주택 세대원 주담대 관련 문의입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주담대를 신청하시려면 무주택 세대주나 세대원이되어야 하니 부모님 주소가 아닌 다른 주소지로 이동하셔야 합니다. 만일 주택을 소유한 부모님이 60세 이상이라면 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 타인명의 아파트에 전입하면 세대원이 아닌 동거인으로 분류될 수 있지만 본인이 무주택자라면 무주택자로서 인정받을 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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분양권 양도 시 양도소득세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전매제한이나 실거주 요건이 없다면 분양권 양도가 가능한데, 양도소득세는 양도대금에서 취득금액과 필요경비를 공제하고, 기본공제를한 후 양도 소득세율을 곱하여 계산합니다. 필요경비는 부동산중개수수료와 인지세등이 해당 됩니다. 양도세율은 보유기간 1년미만인 경우에는 70%, 1년이상인 경우에는 60% 가 적용되며 별도로 양도세의 10%가 지방소득세로 과세되며, 250만원의 기본공제가 적용됩니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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재개발은 어떤 목적으로 추진되는 사업이며, 재건축과는 어떻게 다르고 각각의 특징은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다."도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다는 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재개발사업은 다양한 주택과 상가의 소유자들이 동의를 거쳐 조합을 설립하고 기존 건물을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 공사이므로, 주민들간의 의견일치가 잘 되지 않거나, 조합과 시공사간의 갈등, 공사비 과다로 인한 비용부담 문제, 지역상인들이 상권을 잃게 됨에 따른 반대 등의 일들이 발생할 수 있습니다. 이러한 문제 해결을 위해서는 이주지원과 함께 보상금이 공정하게 분해되어야 하고 투명하고 명확한 절차와 관리가 필요합니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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요즘 아파트 시세가 많이 떨어지는데ㆍ 전체가 다 그런가여? 아님 지역에 따라 다른가여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 강남3구를 비롯한 서울의 주요지역은 아파트값이 오르고 있으나 지방은 많은 지역에서 하락이 일어나고 있어 서울 및 수도권과 지방의 차별화가 심한 편입니다. 인구감소와 경제상황악화 등과 더불어 점차 사회적인 문제가 되고있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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공인중개사분이 거래신고하면 매도자들도 볼수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지분을 가지고 있었던 매도자들이라면 부동산거래신고가 된 이후에 국토교통부 실거래가공개시스템에 접속하여 거래 이력을 조회해 볼 수 있으며, 부동산거래관리시스템에 공인인증서를 사용하여 접속한 후 신고이력조회 메뉴에서 날자, 주소, 매수인, 매도인 정보를 입력하여 거래 내역을 조회할 수 있고 필증 인쇄를 눌러서 신고필증을 발급 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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토지허가제와 집값은 어떤 상관관계가 있는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내에서는 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 구청장 등의 허가를 받아야 합니다. 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 최근 강남3구의 대부분에 (재건축 단지 등 제외) 토지거래허가구역이 해제되다보니 투자를 목적으로하는 다주택자 및 소위 똘똘한 한채를 원하는 사람들의 갭투자 등이 이어져 집값이 상승하고 있고 다른 지역도 정부의 이러한 주택정책이 주택관련 규제 철폐를 향하고 있다는 기대심리로 인해 함께 상승하고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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