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건축물의 증축에 범위는 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물의 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수, 높이 등을 늘리는 것을 말합니다. 기존 건축물이 있는 대지에서 늘리는 것이므로 같은 대지내라면 별도의 건물을 지어도 증축에 해당 합니다.
경제 / 부동산
25.01.01
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11억 짜리 서울 아파트에 근저당권 8000만원 있다네요 전세 6억에 들어가도 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 다른 특별한 권리관계가 없는 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 한데, 현재 이를 넘지 않으므로 큰 문제는 없어보입니다. 등기부등본상 다른 권리관계는 없는지, 소유자와 계약자가 일치하는 지 등을 확인해 보시고 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋을 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.01
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전세대출 재계약시 계약서 대필시 직인이 필요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 전세계약을 연장하는 경우에는 전세대출 관련하여 부동산직인을 필요로 하지 않습니다. 하지만 대출기관에 따라서 요구하는 경우도 있으니 먼저 대출기관 담당자에 문의해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.01
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조합원 아파트가 4년만에 준공하면 빠른건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다.추진절차는 지역주택조합 추진위 구성 -> 계약서 체결 -> 지구단위계획 -> 주택조합설립인가 -> 사업계획승인 -> 공사착공 -> 준공.입주 -> 청산/해산 의 순서로 진행되는데 2004년부터 최근까지 사업 성공(준공)한 지역주택조합은 17% 정도라고 합니다. 더욱이 인기 높은 서울 등 대도시에서는 성공률이 5% 정도에 불과하다고 하니 성공률이 낮은 편입니다. 어느 단계에서부터 말하는지 모르겠으나 4년이란 기간은 현실성이 좀 떨어지는 기간인 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.01.01
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아파트 내부 도서관은 운영주체가 누구인가요?!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 단지내의 작은 도서관은 사립도서관으로 대체로 공급주체와 관리주체, 운영주체가 상이하여 그로 인한 문제가 발생하고는 합니다. 이는 부대복리시설에 속하므로 입주자들의 공동관리비로 운영되고 있지만 자원봉사자 및 작은 도서관을 운영하고자 하는 주체에 대한 명확한 명시가 없다보니 문제가 발생하는데, 공동시설을 아파트 규약에 따라 입주민들의 의사 결정으로 정하도록 되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.01
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부동산 정책 중에서 올해부터 바뀌는 것이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.올해 달라지는 부동산관련 정책에는 다음과 같은 것들이 있습니다.대출관련하여서는 1월 중순부터 취급하는 대출은 대출 중도상환수수료가 50%인하 됩니다. 같은달 신생아특례대출 소득요건이 2억5천만원까지로 3년간 완화됩니다. 6월에는 상반기가지 입주 예정인 수도권 신축 분양단지의 경우 디딤돌대출 후취담보가 가능해 집니다. 7월부터는 스트레스DSR 3단계가 시행됩니다. 세제혜택 관련하여서는 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 기존 무주택세대주에서 배우자에게까지 확대되고, 1주택자가 인구감소지역 주택 및 미분양 주택 취득시 양도세와 종부세 산정시 1세대1주택 세제 혜택 등이 주어집니다. 공급 관련하여 6월부터 준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해 집니다.제도 관련하여 1월에 건축물 에너지 성능평가 "제로에너지건축물 인증제"로 통합하고 같은 달 부동산 중개 광고시 위반건축물 표기를 의무화 합니다. 6월에는 신규 민간 건축물의 "제로에너지" 기준 준수를 의무화 합니다.또한 생활형숙박시설 이행강제금 부과 시기를 2027년말까지 유예하고 9월까지 오피스텔로 용도변경할 수 있게 유예해줍니다. 그리고 연내 모든 공공주택 바닥두께를 21cm에서 25cm로 4cm 상향하고 층간 소음기준을 37dB 이하로 강화 적용합니다. 탄핵정국으로 불확실성이 있으나 정부에서는 올해 1기 신도시 재정비, 수도권 일대 그린벨트 해제 및 개발, 뉴빌리지 선도사업, 신유형 장기 민간 임대주택 공급 등으로 공공주택 25만 가구 공급을 차질 없이 진행하겠다고 하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.01
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드디어 새해가 밝았습니다 올해는 집이 팔릴까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어서 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 그러나 현재 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 게다가 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 내년에도 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 물가상승으로 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다. 하지만 장기적으로 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 부담으로 인한 건설사들의 분양가 인상 등으로 집값이 상승 할 것으로 예상되며, 부동산 전문가들도 대체로 2025년 후반기에는 집값이 소폭 상승할 것이며 서울과 지방의 양극화도 더욱 심해질 것으로 예상하고 있다고 합니다. 다만 이는 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다. 부동산은 장기간에 걸쳐서 투자 및 처분 판단을 해야 하므로 상황을 잘 지켜보시고 결정하시는 것이 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.01.01
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그동안 전세제도가 월세 가격 상승을 억제한 효과가 있었나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 전세제도는 분명히 큰 역할을 해왔습니다. 매매외에 전세와 월세라는 옵션으로 존재하여 돈이 좀 있으면 전세살고 없으면 월세를 살 수 있었는데, 여기서 전세가 사라진다면 매매와 월세만 남게되므로 매매 수요가 늘어나서 집값은 더 올라갈 수 있고 월세는 다른 옵션이 없으므로 역시 상승할 수 있게 됩니다. 전세 폐지론이 나오지만 편의적인 발상으로 생각됩니다. 문제가 있다면 보완을 해야지 없애고 보자는 것은 또다른 문제를 불러 일으킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.31
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공인중개사 시험 상대평가로 바뀌나요?!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험의 상대평가 도입이 언급된 적이 있었지만 올해 국토부 관계자는 중개사 시험 응시자도 줄고 있고, 중개업소 폐업도 늘고 있어서 상황이 여의치않아 지켜보고 있으며 당장 논의가 되는 상황은 아니라고 언급하였습니다.따라서 향후 몇년간은 제도가 변경될 가능성이 낮아 보입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.31
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오피스텔 1년 월세 계약 연장하고 싶을때 재계약?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년월세에서 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 기간중 임대인과 임차인 모두 아무런 통지가 없으면 묵시적갱신이 아니라 그냥 2년 계약으로 진행되는 것입니다. 임차인의 입장에서는 자동연장되는 것이 유리합니다. 계약한지 2년이 되기 6개월전에서 2개월전 기간중 임대인이 아무런 연락을 취하지 않았다면 묵시적 갱신이 될 수 있으며, 묵시적 갱신이 이루어지면 전과 동일한 조건으로 2년간 갱신되고 임차인은 아무때나 계약해지를 통지할 수 있으며 통지한지 3개월 후에는 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.31
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