답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서는 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다.양도세, 상속세, 증여세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용하고 (원칙: 실거래가/시가, 예외:기준시가), 취득세, 재산세 등 지방세를 다룰 때는 “시가표준액”을 사용합니다. 기준시가와 시가표준액은 주택과 토지에 있어서는 명칭만 다를뿐 동일합니다. 즉, 정부에서 과세를 위해 사용하는 것이 공시지가 또는 공시가격이며, 실제 생활에서 거래되는 가격이 실거래가 입니다. 투자할 때는 실제 거래되는 실거래가가 아무래도 더 중요하게 취급됩니다만 세금 계산을 위해서는 공시지가도 확인할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 신규아파트는 거의 대부분 발코니 확장을 하기때문에 설계자체도 확장을 염두에 두고 만들어지므로 확장을 선택하는 것이 거의 기본이 되어가고 있습니다. 일부 아파트에서는 확장을 원치 않는 가구에 대해서는 유상옵션을 선택할 수 없게 제한하는 등 사실상 강제를 하기도 합니다. 이러한 행위가 불공정한 행위이기는 하지만 현실적으로 건설사의 방침에 따라야 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 수요가 많으면 가격이 올라간다는 전제하에 (주택은 일반적인 공산품 처럼 하루아침에 만들 수 없으므로 공급이 부족하여 가격이 상승합니다.) 고가의 부동산을 구매하기 위해 대부분의 사람들이 주택담보 대출 등을 활용하여 주택을 구매하게 되는데, 금리가 높으면 지불해야 하는 이자가 많아져 부담이 되므로 집을 사려는 사람이 적어지고 수요가 적으니 집값이 하락하고, 반대로 금리가 낮으면 이자 부담이 적으니 집을 사려는 사람이 많아져서 수요가 늘어나 집값이 상승하는 것이 일반적입니다. 실제 시장은 여러가지 요인이 복합적으로 작용하여 이와 같이 단순하게 작용하지는 않지만 금리가 가격에 미치는 영향은 큰편이라고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산의 면적표시로서 48/35m2 라고 되어 있다면 48m2는 공급면적, 35m2 는 전용면적을 표시한 것일 수 있습니다. 아파트의 경우, 주거 전용면적은 집 내부 안쪽에서 잰 치수 기준으로 타 세대와 분리해서 실제로 사용하는 거실, 주방, 안방, 화장실 등 거주 공간을 의미합니다. 반면 공급면적은 전용면적에 주거공용면적(엘리베이터, 계단, 복도, 현관 등)을 더한 면적으로 분양면적(00평형)에 해당 합니다. 주거전용면적을 평단위로 환산한 것을 실평수로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라에서 유독 전세사기가 많이 일어나는 것은 특히 신축빌라인 경우 매매사례가 없고 비교할 만한 주택이 딱히 없다보니 전세사기를 마음먹은 사람이 가격을 부풀려 임대를 주고 그 돈으로 다시 다른 주택을 구입하는 등의 악용을 하기 때문 입니다. 반면 아파트는 동일한 주택이 많이 있으므로 매매사례가 있어서 쉽게 가격이 부풀려진 것인지 알 수 있어서 이러한 수법으로의 사기는 거의 없고, 신축미등기 아파트에 임차인이 주인 행세를 하여 보증금을 가지고 잠적하거나 임대인이 세입자와 계약이 만료되지 않았음에도 중복으로 계약하는 등의 사기가 있었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라도 조건이 맞으면 전세보증보험 가입이 가능 합니다. 하지만 빌라는 아파트와 달리 매매 거래 사례가 적어서 가격을 인정받는데 있어 불리하며 공시가격의 126%가 적용되고, 다중이나 다가구인 경우에는 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내가 적용되는 등 까다로운 조건이 적용되다보니 가입이 불가능한 경우가 많은 것입니다. 더구나 향후에는 보증한도를 126%에서 112%까지 낮추는 방안이 추진중이므로 더욱 가입이 어려워 질 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약기간 1년이상에 대해 기간의 1/2이 경과하기 전에 공인중개사를 통한 계약서에 따라서 계약기간에 맞추어 가입하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매낙찰시 인수되는 권리가 있는데, 이는 경매를 통해 매각이 되어도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 말합니다. 대표적인 것이 배당요구를 하지않은 전세권, 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 유치권, 법정지상권 등 입니다. 만일 가처분이 되어 있다면 해당 부동산을 다른 사람에게 양도하거나 저당권 설정 등의 처분을 하지 못하게 되어 재산권 행사를 할 수 없게됩니다. 경매시에는 반드시 권리분석을 잘 해서 매각에도 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리가 있는지를 잘 살펴보는 것이 매우 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 사용할 수 있고 이 경우, 2년간 동일조건으로 연장되지만 임대인은 5%의 한도에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 2년이 경과해야 (1년 계약이라도 2년 경과시 사용 가능) 사용할 수 있으며 임대인은 직접 거주등 특별한 상황이 아니면 거절할 수 없습니다. 이미 계약갱신 요구권을 사용한 경우에는 임대인은 임의로 보증금과 월세를 인상할 수 있으며, 법적으로는 조세, 공과금, 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않을 때 증액을 청구할 수 있다고 되어 있으므로 임대인과 협의하여 조정할 필요가 있겠습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택의 양수인은 임대인의 권리를 이어받게 되므로 계약갱신청구권을 사용하여 연장한 경우 계속 거주가 가능하며, 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 경우에는 신규 임대인에 대해서도 사용을 주장할 수 있습니다. 하지만, 신규 임대인은 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수도 있습니다.