답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계속되는 전세사기로 인해 HUG 전세 보증보험의 지출이 늘어나자 HUG전세보증보험 보증한도를 126%에서 112%로 낮추는 것을 검토하고 있다고 합니다. 하지만 이러한 정책이 실행되기 까지는 시간이 소요되므로 실행되더라도 6개월이나 1년 정도 후에 실행될 수 있으므로 당장 문제가 되지는 않을 것입니다. 하지만 2년 후 전세 계약 갱신시에는 문제가 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로는 의사의 합치가 되면 계약이 성립합니다. 따라서 세입자에게 계약 연장을 요청했고 세입자도 동의 했다면 계약이 성립한 것입니다. 하지만 중요한 것은 상호간의 합의이고 계약서 작성없이 구두로만 이야기 된 것이라면 아직 계약종료 2개월이 되지 않았으니 세입자의 동의를 이끌어 낼 수 있다면 번복이 가능할 수 있습니다. 매도를 하는 경우 신규 임대인이 계약종료 2개월전에 등기를 완료해야 임차인의 계약갱신요구권에 대해 직접거주를 사유로 거절 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금은 반드시 집주인에게 주어야 합니다. 세입자가 변경되는 경우 새로운 세입자는 기존 세입자가 아닌 집주인에게 전세금을 전달하여 집주인이 기존세입자에게 전달해야 합니다. 이렇게 하여야 불필요한 오해나 불상사가 벌이지지 않게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 사무소는 그 등록관청 관할구역 안에 두며 천막 이나 그밖의 이동이 용이한 임시 중개시설물이 아니면 크기에는 상관이 없이 한개를 설치할 수 있습니다. 다만 법인인 개업공인중개사는 등록관청에 신고하고 관활구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌대출을 받으려면 매수 주택에 전입신고가 되어야 하므로 세입자가 있는 주택을 대상으로는 대출을 받을 수 없습니다. 잔금일 전까지 세입자 퇴거 조건인 경우에는 대출이 가능하지만 대출 신청 후 세입자가 나가지 않는 경우에는 대출이 되지 않으니 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 주택조건은 주거전용면적 85m2이하 이며 (수도권 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역 100m2이하) 대출 접수일 현재 담보 주택 평가액이 9억원 이하인 주택입니다. 대출신청일 기준으로 2년내에 출산한 무주택 가구에게 적용되며 부부 합산 연소득 2억원 이하, 순자산 보유액 4억 6900만원 등으로 조건을 갖춰야 합니다. 대출한도는 최대 5억원에 만기는 최대 30년 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부가가치세법 제12조에 따라 토지를 매매하는 경우에는 부가가치세가 면세로서 발생하지 않습니다. 그러나 토지를 임대하는 경우에는 상황에 따라서 부가세가 과세되는 경우도 있고 아닌 경우도 있습니다. 일반적으로 주차장 임대, 임야 임대, 농지 임대 등 주택용 부속토지가 아닌 경우에는 부가세가 과세됩니다. 하지만 주택의 부속토지로서 건축면적의 5배를 초과 (도시지역외 10배) 하지않는 토지의 임대시에는 부가세가 면제될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인의 경우 전세 갱신 거절은 계약종료 2개월전까지 통지하면 되므로 아직 늦지 않았으며, 만일 신속히 통지하지 않아서 계약종료 2개월전에 경과하게되고 임대인도 계약종료 6개월전에서 2개월전사이에 아무런 연락이 없었다면 2년간으로 묵시적 갱신이 이루어 집니다. 묵시적 갱신이 확정되고 나면 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.권리분석이란 경매 대상인 부동산에 걸려있는 각종 권리를 분석하는 것으로서 등기부 분석과 점유자 분석으로 나누어 볼 수 있는데 등기부 분석은 등기부에 있는 권리중 소멸이 되는지 인수가 되는지를 분석하는 것이며, 점유자 분석은 점유자가 누구인지 임차인 보증금을 떠 안아야하는지 등을 분석하는 것을 말합니다. 경매로 나오게 되는 물건은 대부분 등기상의 문제나 점유자 뿐 아니라 유치권, 지분 경매, 법정지상권 등 여러가지 복잡한 권리가 얽혀 있으므로 이를 잘 분석하여야만 손해를 보지않고 낙찰을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합 아파트는 건설시 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다.하지만 이미 완공된 아파트는 일반 아파트와 크게 다르지 않습니다.