답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님 소유 주택에 전세로 들어가는 경우에는 국세청에서 기본적으로 증여를 의심할 수 있으므로 가능한 공인중개사에 의뢰하여 정식 계약서를 작성하고 보증금 및 월세를 납부하며 전입신고 및 확정일자 등을 갖추는 것이 필요합니다. 가족간 전세에서 시가의 30%를 초과하여 낮은 금액으로 임차하는 경우에는 증여세가 과세될 수 있으며, 시가와의 차이가 5% 또는 3억원 이상 차이가 나면 소득세가 과세 될 수 있습니다. 하지만 직계존비속인 경우 시가가 13억 이하인 주택일 때에는 무상임대차계약서를 쓰고 거주시에는 증여세나 소득세가 과세되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이재명 정부의 정책도 문재인정부의 정책과 유사하게 규제를 통한 집값안정 정책을 사용중이며 조만간 추가적인 정책이 발표될 예정인데, 문제는 근본적인 해결을 위한 서울 등 주요지역에 대한 신속한 주택(아파트) 공급이 어렵다는 것입니다. 지난 윤석열 정부시절에는 고금리로 인해 주택시장이 위축되고 집값이 내리기도 했지만 최근에는 금리인하 기조가 계속되고 있고 경기가 좋지 않다보니 유동성을 공급해야할 상황인데 사람들이 학습효과로 강남 등 주요지역에 주택을 구입하는 것을 선호하다보니 주요지역을 중심으로 지속적인 집값 상승이되고 있고 이를 억제하는 정책을 펴다보니 규제를 받지 않는 지역으로 집값 상승이 퍼져나가는 버블 현상이 일어나고 있는 상황입니다. 추가적인 공급 대책 및 규제지역 확대나 지방선거 이후 보유세 인상 등이 예상되지만 근본적인 공급이 되지 않는 이상 집값 상승을 막기는 어려워 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차는 기간을 정하지 않은 경우 2년으로 인정됩니다. 2년이내의 기간은 임차인만 주장할 수 있으며 임대인과 협의에 따라서 기간을 정할 수 있습니다. 1년으로 계약했더라도 임차인은 2년의 기간을 주장하여 거주하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감한 양도차익에서 장기보유특별공제 및 양도소득 기본공제를 적용한 후 나온 과세표준에 양도소득세율을 곱하여 계산되며 여기에 감면세액이나 세액공제 그리고 가산세 등이 추가될 수 있습니다. 기본적인 계산은 인터넷에서 부동산계산기 양도소득세 계산으로 계산해 볼 수 있으며 다양한 변수(주택수, 조정지역인지 아닌지, 기타 필요경비의 여부 등)가 있으므로 실질적인 것은 세무전문가와 상의해 보시는 것을 추천 드립니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시에는 자금이 많이 필요하여 준비기간이 필요하고 잘못된 판단으로 투자를 하는 것도 방지하기 위하여 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금 등으로 나누어서 지불을하는데, 공인중개사를 통해서 거래하는 경우에는 거래 건에 따라서 수수료를 지불하므로 일시불로 체결하든지 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어서 지불하든지 관계없이 거래 건수에 따라서 수수료를 지불하게 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라서 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되며, 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.즉, 사례의 경우 1년 계약이므로 1년이 지난 경우 묵시적갱신이 아니라 기본 계약기간인 2년으로 진행되고 있는 상황이므로 중도 해지가 되어 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우에 일반적으로 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.30평대주택에서 20평대 주택으로 이사하는 경우에는 살림살이도 줄여야하고 가족수가 많다면 거주공간 부족으로 한동안 어려움을 겪을 수도 있습니다. 하지만 시간이 지나면 차츰 익숙해질 수 있는데, 주택을 큰평수에서 작은평수로 이동하는 경우에는 나중에 다시 큰평수로 이동하기가 쉽지 않을 수 있으므로 주택의 입지, 부동산 시세의 변화나 본인의 경제상황, 정부의 정책 등 여러가지 사항을 복합적으로 고려하여 신중하게 판단하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 근저당이 설정된 주택에 세입자로 들어가는 경우 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 대항력 (거주 + 전입신고)과 확정일자를 갖춘 경우 전세금액이 소액(서울의 경우 1억 6500만원이하)으로서 최우선 변제금액 이내(서울의 경우 5500만원)라면 기타 특별한 권리관계가 없다면 큰 문제는 없을 수 있으나, 기본적으로 전세의 경우에는 등기부등본상 별다른 권리관계가 없는지와 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인하셔야 하고 임대인 정보조회 및 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해보셔야 합니다. 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요하고 공인중개사를 통해 계약을 진행하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인감등록이 되어 있다면 전국의 아무 주민센터나 시군구청을 방문하여 매수인의 인적사항을 기재하고 발급을 신청하실 수 있습니다. 하지만 인감등록이 되어 있지 않다면 도장을 가지고 거주지 관할 주민센터를 방문하여야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 2년으로 보게되어 있습니다. 즉, 2년이 되기전에 퇴거하는 경우에는 2년이 될때까지 보증금을 돌려받지 못하고 월세도 부담해야 할 수 있습니다. 하지만 기간이 만료되는 경우에는 새로운 세입자의 전입과 무관하게 보증금을 돌려받으실 수 있습니다.