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아파트 공동명의 매매할때 계약서에 지분을 어떻게 적어야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기 신청할때 신고필증을 제출해야하기때문에 문제가 될 수 있으므로, 계약서 및 거래신고서의 내용을 수정하여 변경 신고를 하셔서 신고필증을 새로 발급받아 등기 신청을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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전세 재계약후 계약갱신청구권 사용여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신요구권은 1번만 사용할 수 있습니다. 이미 한번 사용하셨다면 다음에는 묵시적갱신 (계약종료 6개월전에서 2개월전사이에 임대인과 임차인 모두 아무런 언급없이 지나가면 이전과 동일한 조건으로 자동 갱신) 이 아니라면 임대인과 협의를 하여 갱신하여야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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전세임대 거주 중인 세대원이 국민임대아파트 신청자격되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.모집공고일 현재 세대구성원전원이 주택을 소유하고 있지 않으며, 통합공공임대주택 소득 및 자산 보유기준을 충족하는 경우 무주택세대구성원으로서 국민임대아파트를 신청할 수 있습니다. LH청약+에서 세부 내용 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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월세계약중 2기미납이 ..궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세를 2기(2회)의 차임 (월세)액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 또한 민법 640조에 따라 계약을 해지할 수도 있습니다. 이때 보증금에서 차임 및 공과금 등을 공제하고 돌려줄 수 있니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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복도식 아파트 이사오셨는데 상자가 많아요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.복도식 아파트의 복도는 공용공간으로서 입주민 모두가 사용하는 공간입니다. 따라서 개인이 점유를 하고 있다면 관리사무소에 이야기해서 물건을 치우도록 조치할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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명도소송하기전에 내용증명 안보내도 되는게 사실인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약해지 통보는 명도소송의 필수적인 요건이며 이를 놓치면 소송자체가 성립되지 않기에 분명히 하기위해 내용증명을 보내게 됩니다. 그러나 문자나 전화 등을 통해서도 계약해지를 통보하고 세입자에게 의사표시가 도달했음을 입증할 수 있으면 동일한 효력을 가지게 됩니다. 기간만료로 인한 명도소송은 주택의 경우 임대차기간이 끝나기 6개월전에서 2개월전까지 상가는 6개월전부터 1개월전까지 세입자에게 갱신거절의 통지를 해야 합니다. 해지통보없이 명도소송을 하면 법원에서 받아들이지 않으며 해지 근거가 불명확하면 소송에서 원하는 판결을 받을 수 없기에 보다 명확하게 하기위해 내용증명을 보내는 것입니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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잔금길게 시 부동산 실거주 의무 조건여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도세 기준 취득일은 주택의 잔금 지급일이지만, 비조정지역일 때 계약 후 잔금시점에 조정지역이 된 경우는 예외적으로 2년 보유만해도 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 즉, 실거주 의무 요건이 없습니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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전세사기에 당하지 않기 위해 우리가 해야할일은 어떤일이있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하시려면 사전에 서류부터 잘 확인하셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적으로 보증 보험 가입이 가장 효과적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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분양당첨아파트 부부공동명의? 개인명의? 뭐가더 좋은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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주택 담보 대출 제한을 한다는 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번정부 들어서서 고금리와 경제상태 악화로 집값이 떨어지고 건축업체들의 경영상태가 악화하자 다주택자들에 대한 제재를 좀 풀고 그들이 집을 더 사게해서 집값을 안정화하겠다는 정책을 펼쳤으며, 출산률이 문제된다니 정책대출을 풀고 DSR규제를 미루었는데 그로인해 주택 매매가 증가하고 집값이 증가하게 되었습니다. 이렇게 되자 부랴부랴 대출 금리를 올리고 각종 공급정책을 내놓았는데, 주택이 하루 아침에 만들어 지는 것도 아니고 한번 불붙은 투심이 쉽게 꺼지지 않아서 현재 계속해서 주담대를 조이고 있습니다. 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 전세가상승, 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있고 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순이라 정부에서도 고심중인 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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