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신규분양관련하여 입주권과 분양권이 정확히 무슨 차이인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권은 신규 아파트 완공시에 입주할 수 있는 권리로서 보통 청약 당첨으로 권리를 취득하게 됩니다. 분양권을 받아도 완공까지 시간이 많이 소요되므로 중간에 다른사람에게 전매하는 경우도 있는데 아파트 투기를 부추기기에 전매 금지 기간을 두기도 합니다. 반면 입주권은 보통 재개발, 재건축시 조합원들에게 새 아파트를 받을 수 있는 자격을 부여하는 것으로서 저렴한 가격에 일반 분양자에 비해 좋은 동호수를 받을 수 있는 장점이 있지만 완공까지 기간이 많이 걸리는 경우가 많고 추가 분담금이 나오는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.11
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요즘 전세와 월세 중 어떤 것이 더 유리한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 하지만 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다.최근에는 높은 금리 및 대출규제로 인해 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황입니다. 또한 가격을 알기가 힘든 빌라보다는 아파트를 선호하는 현상이 벌어지고 있습니다. 여러곳을 검토하여 대출이자와 월세 비교 등 자신의 상황에 맞추어 선택하는 것이 필요할 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.07.11
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아파트 분양이 미분양이 되면 건설사들은 어떤 형태의 판매를 취할 수 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 미분양은 단순히 일부 부동산의 문제로 그치지 않고 경제 전반에 걸친 문제가 될 수 있습니다. 우리나라 건설사들이 대부분 브릿지론에서 PF대출로 이어지는 돈을 빌려서 추진하는 건설을 하고 있기 때문에 미분양이 되면 건설사가 심각한 타격을 받습니다. 따라서 어떻게든 대금회수를 하기위해 여러가지 인센티브를 주기도 하고 최종적으로 할인을 하기도 하여 제값을 주고산 입주민들과 소송으로 이어지는 마찰을 빚기도 합니다. 이렇게 된데는 여러가지 이유가 있지만 근본적으로 사업성을 제대로 검토하지 않고 무리하게 사업을 벌인 것인데, 부동산은 장기간을 보고하는 투자이기에 현재 조건도 중요하지만 향후 발전 가능성이나 유지관리와 매각조건 등 여러가지를 검토하여 투자를 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.07.11
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분상제라는 말이 멀까요??부동산 관련 단어인거 같아요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분상제는 분양가 상한제를 말합니다. 투기수요 억제를 위해 분양가의 상한을 정해서 가격을 제한하는 제도인데, 여러가지 문제점으로 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제는 대부분 폐지되었지만 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있습니다. 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.분양가 상한제가 적용되어도 실거주 의무가 없어지지 않고 3년 유예로 그친 곳은 실거주 의무를 이행 할 때까지 팔지 못하는데 실거주 의무가 없으면 바로 매각할 수 있으니 장점이될 수 있다는 의미 입니다.
경제 / 부동산
24.07.11
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주택보증공사(허그) 진행절차 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약 종료일까지 보증금을 돌려받지 못하면 그 다음날부터 임차권등기 신청을 할수있습니다. 신청 후 2주내에 임차권등기 설정완료되며, 계약일이 1개월 지난시점에 HUG에 보증금 반환신청을 할수있게 됩니다.계약 종료 2,3개월 후에 임차인이 HUG에서 대금 지급받아서 나가면 HUG에서 지불한 보증금에 대한 이자를 청구합니다. (연이율 6~12% 정도로 HUG에 확인해 보시면 됩니다) HUG에서는 약 6개월 유예기간을 주는데, 해결을 못하게 되면 경매로 집을 처분하지만 대금 회수가 다 되지 않으면 구상권이 없어지지 않습니다. 이런 경우는 다른 재산에 압류를 걸 수 있습니다. 해당 상황이되어 임차권등기가 되면 매매도 쉽지 않으므로 등기전에 급매로라도 매각하는 것이 낳습니다.
경제 / 부동산
24.07.11
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원룸 근생빌라에 대해서 질문을 드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근생빌라는 주택으로 만들기에는 주차장 규정 등 여러가지 규제로 인해 쉽지 않기에 수익성을 높이기위해 편법으로 상가를 주택으로 건설 또는 개조한 것으로 불법주택으로 분류 되므로 적발이 되는 경우 이행강제금 대상이 될 수도 있습니다. 전세보증보험에 가입을 할 수 없고 대출도 힘들며 월세 세액공제가 불가능하므로 거주한다면 전세보다는 월세가 좋습니다. 전입신고하고 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수는 있지만 보증금회수를 장담할 수 없으므로 소액의 보증금으로 최우선변제 대상 (서울의 경우 보증금 1억6500만이하인 경우 5500만원 이하)이 되는 것이 좋습니다. 적어도 전입신고는 가능해야 합니다.
경제 / 부동산
24.07.11
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인천시가 신혼부부에게 1000원주택 공급이 정확히 어떤내용인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.천원주택은 출산가정을 지원하기 위한 정책으로서 인천에서 태어난 아이에게18세까지 1억원을 지원하겠다고한 인천시가 내년부터 신혼부부에게 하루당 임대료 천원인 임대주택을 제공하기로 한 것입니다. 매입임대는 인천시가 보유한 공공임대주택을, 전세임대는 인천시가 집주인과 전세계약을 한 뒤 빌려주는 방식으로 신혼부부에게 최초 2년 최대 6년간(2년 x 3회) 지원하며 연간 1000가구를 공급할 예정으로 올해 안에 세부적인 지침이 수립될 것으로 예상됩니다. 이외에도 출산 가정 대출 이자 지원 정책으로 신생아 특례 디딤돌 대출 금리에 추가 이자를 지원 (0.8~1.0%)하는 정책도 발표 하였습니다.
경제 / 부동산
24.07.11
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부동산의 공시지가는 어디서 정하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시지가는 “부동산가격공시에 관한 법률”에 따라 산정된 토지의 가격을 말하며, 감정평가에 따른 “표준지공시지가”와 표준지공시지가를 기준하여 지자체에서 산정한 “개별공시지가”가 있습니다. 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 국토교통부장관이 공시하고, 개별공시지가는 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다.
경제 / 부동산
24.07.11
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재산세의 비용이 상이하면 조정이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재산세는 매년 6월 1일 보유 기준으로 주택, 건물 등의 시가표준액에 공정시장가액을 곱한 과세표준으로 다음해 7월(건축물과 주택1기분)과 9월(토지와 주택2기분)에 과세를 합니다. 과세금액이 너무 많다고 판단되면 통지서를 받은 날로부터 90일 이내에 특별시세·광역시세·도세의 경우에는 시·도지사에게, 특별자치시세·특별자치도세의 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사에게, 시·군·구세는 시장·군수·구청장에게 이의신청하여 재산세 이의 신청서(이의 사유를 증명하는 서류 첨부)를 작성 제출하거나 심판(심사)청구를 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.11
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1동짜리 아파트는 30년이상 노후되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구성된 동수가 적은 아파트의 경우 채산성이 낮아서 재건축을 하기 쉽지 않습니다. 아파트 중에서도 대단지에 사람들이 몰리는 이유가 편의시설도 많고 재산 유지에 도움이 되는 것입니다. 1동 아파트 같은 경우에는 주변과 함께 재개발이나 소규모 주택정비사업을 기다려야 하는데 수리를 하며 기다려야 할 것입니다. 전국적으로 노후 단지들이 많이 생겨나고 있어 여러가지 정비 방법들이 나오고 있는데 향후 효과적인 정비 사업이 입증되거나 법 제도 개선이 되면 해결책으로 제시될 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.07.11
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