답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.특약 내용 자체에는 약간 어폐가 있습니다 계약 당시에 선순위였다면 계약 후에도 선수인은 유지되는 것입니다 임차인이 확정일자와 전입을 하고 점유를 하고 있는 것만 계속 유지된다면 추후로 저당권이 생기든 후순위 다른 무엇이 들어오든 관계없이 본인의 선순위는 말 그대로 먼저 한 순위로서 계속 유지되게 됩니다 이런 점을 이해하시면 될 것 같습니다 다 임차인을 선순위로 계약하고 계약기간중에도 후순위 저당권 설정 등 없이 계약 당시와 동일하게 등기부 권리 사항을 유지한다 이런 취지의 내용을 넣을 수는 있겠습니다.일단 선순위로서 계약이 되었다면 1차 안전을 확보한 셈이고 추가적으로 불안 하시다면 보증보험에 가입하시는 걸 권장합니다이사 잘 하세요

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 시설 부실로 인해서 생활이 불편한 상황이 아니라면 입주자가 생활하는 가운데 공사를 하는 것은 쉽지 않아 보입니다 더우기 샷시와 화장실 정도라면 작은 공사가 아니기 때문에 먼지 오염 보안 소음 등 임차인이 편안하게 생활을 하기에는 불편함이 따를 것입니다 그럼에도 불구하고 임차인이 많이 집을 비우거나 가재도구가 많지 않은 등 이유로 임차인과 협의 동의 한다면 공사를 진행할 수는 있겠습니다 보통 공사는 임차 계약이 끝나고 새로운 임차인을 받기 전 여유 있는 공실 상태에서 하시는 것을 추천합니다잘 해결되시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.잔금일에 이사를 동반하기 때문에 통상 오전에 이사짐을 싸고 보증금을 회수하고 바로 이사할집으로 입금합니다대출을 받는 경우도 대부분 오전 12시 이전에 이체가 이루어집니다 경우에 따라서 잔금 미팅이 없는 경우도 많이 있습니다 그냥 통장으로 이체하고 비번 알려 드리면 이사하는 방식인데요 현재 이사할 집도 기존 임차인이 있다면 그분도 보증금을 찾아야 비밀번호를 남겨 줄 수 있지 않겠습니까 그래서 오전 중에 대부분 보증금이 수수가 끝나고 오전에 짐을 빼고 오후에 짐을 넣고 하는 방식으로 진행합니다그것도 꼭 그렇다는 법은 없고 당사자 사정에 따라서 오후에 이사를 하는 경우도 있습니다 그러나 원활하게 일정을 잡도록 거래한 부동산과 협의해 나가시면 될 것 같습니다 전화가 없다면 미리 하셔도 아무 문제가 없습니다 이사 잘 하세요

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한마디로 결정적 답을 내기는 어려운 상황인데요 가격적인 측면에서는 급매물로 나오는 주택을 사는 것도 나쁘지 않은 선택이라고 보이고요 무엇보다도 현재 주택 마련이 투자의 성격인지 거주의 성격인지, 지금 어느 지역에 어느 정도 규모의 집이 필요하다는 구체적인 사유가 있는 것인지 그리고 매수 자금이 확보되고 대출을 받을 경우에 대출 상환 계획을 안정적으로 세울 수 있는지 하는 것들이 종합적으로 고려되어야 할 것 입니다 개인적으로 제 판단은 투자목적이 아닌 거주의 목적으로 안정적인 정주가 필요한 인생의 단계라면 집을 사는 걸 늦출 이유는 없다고 생각을 합니다 다만 투자 투기 등으로 주택을 취득하는 것은 지금은 망설여지는 시기라고 생각합니다 이상 도움이 되시기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도세 중과유예 중지로 인해서 기준일 이전까지는 급 매물이 나올 가능성이 크므로 공급이 늘어나는 현상이 있을 수 있습니다 집값 안정을 위해서 나쁜 선택은 아니고요 그 다음으로 중과 유예가 끝났을 때 다시 양도세가 중과되기 때문에 매물 잠김이 일어날 가능성이 큽니다 이 점은 또 또새로운 해결책을 찾아야 될 과제이고요 그렇지만 중과가 확실히 계속 된다고 한다면 새로운 투기 수요는 어느 정도 차단을 할 가능성이 큽니다왜냐하면 다주택 매수로 인한 투자 순이익이 고스란히 세금으로 빠지는 상황이라면 중단기 투자형 매수는 의미가 없습니다여기에 더해 주식이라든지 금융시장 상품의 투자 수익률이 높고 안정적이고 환금성도 좋다면 굳이 무거운 부동산에 자금이 들어오기는 어렵습니다 이것은 일반적인 이야기고요 시장에는 다른 여러 변수들에 의해서 현상이 바뀔 수 있으므로 예측보다도 대응이 중요한 경우가 많이 있습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.어느 상황인지 이해는 가는데요 월세를 미리 주고 집을 먼저 비워 줄 필요까지는 없는 것 같습니다 사정상 먼저 이사를 하시더라도 열쇠를 가지고 실질적인 점유를 하는 상태에서 월세는 후불이면 후불로 주셔도 문제가 없습니다 그리고 계약 만기의 날짜가 되는 날 보증금을 받으시면서 열쇠를 건네주는 것이 가장 정확합니다 그리고 이날 보증금을 받아야 되는 것이 중요한 사항이니만큼 다시 한번 임대인에게 상기를 시켜 주는 것은 나쁘지 않습니다 잘 해결되시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 적용되는 투기과열지구 토지거래허가구역 임에도 불구하고 일반적인 빌라 주택은 대출을 받지 않고 전세를 안고 매수하는 소위 갭투자의 경우에 입주 의무는 없습니다.그리고 전세를 계속 유지하며 보유하시는데도 보유 세금만 내는것 외 별다른 문제가 될 것은 없습니다 부담스러운 것은 양도세인데 양도세는 양도세 차익이 발생했을 때 문제가 되는 것이고 양도 당시에 다주택자인 경우에 증과가 되는 것으로써지속적으로 보유한다면 굳이 일어나지 않은 일을 고민할 필요는 없겠습니다또 장기적으로 임대차에만 사용할 계획이라면 기존 주택 민간임대등록제 를 활용하는 것도 추천합니다|기존 주택 비과세 혜택 등이 있습니다등록 가능 여부는 해당 지자체에 문의하시면 되겠습니다참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 안녕하세요 일시적 2주택도 헷갈리는 상황들이 많이 있는데요 일단 기존 주택 취득 후 일 년이 지나서 어 대체 주택을 취득하였고 대체 주택을 취득한 지 3년 이내에 기존 주택을 매도하였다면 이것만으로 조건은 완성된 것입니다 그래서 다른 데 전세를 사시거나 실제 입주하거나 이러한 사항은 일시적 2주택에 필요한 요건을 아님을 참조하시고요 다만 대체주택이 조정 지역 으로서 추후 양도소득세의 비과세 등을 위해서 또는 대출을 받아서 대출의 요건으로 이사하시는 것을 고려할 수도 있겠으나 이것은 별도의 문제가 되겠습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약을 하고 몇 년을 살았는지 관계없이 계약을 갱신할 때 갱신 청구권을 사용했는지가 관건입니다 입주하여 이사할 때까지 갱신 청구권은 단 1번 사용할 수 있습니다 만일 지난번 재계약에 갱신 청구권을 사용했다는 취지가 기록돼 있거나 이러한 취지에서 재계약된 것이라면 두 번 사용하기 어렵습니다 따라서 향후에도 임대차 계약 연장시 임대인과 임차인은 갱신청구권 적용 여부를 명시하여 계약하는 것이 합리적입니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일시적 2주택은 추가 취득한 주택이 기존주택을 대체하는 성격을 갖는데 지분으로서 증여를 받은 것이 대체 주택으로서의 성격, 실거주 이전 등에 미달된다고 본다면 일시적 2주택이 적용되지 않을 수도 있습니다. 구체적인 사항에 따라서 일시적 2주택에 적용되지 않을 가능성이 있으므로 이 부분 구체적인 사실을 제시하여 세무 전문가와 상담을 필요로 합니다원론적인 일시적 2주택의 조건은 기존주택 취득후 1년이 경과하여 대체주택 취득 및 3년내 기존주택 매도 입니다