답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.내용증명은 어떠한 의사가 상대방에게 전달되었다는 것을 의미하는 것일 뿐 그 자체로 효력이 있는 것은 아닙니다다만 법적인 절차를 앞두고 객관적인 근거로 확보될 수 있기 때문에 많이 활용하는 것입니다결국 그 내용에 따라서 더 적극적으로 상대가 대응할 가능성이 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 지금 전세계약은 묵시적 계약 갱신으로 보면 되나요?>구두합의에 의한 재계약으로 볼 수 있습니다2. 만약 매매가 되어서 제가 나가게 된다면 이사비를 받을 수 있나요?계약기간까지 거주가 가능하므로 일부러 이사를 하여야 한다면 요청하고 합의하기 나름입니다3. 매매가 늦어져서 제가 나갈집이 없어 못나간다고 하면 전세 만기 까지 살 수 있나요?매매와 관계없이 전세만기까지 거주할 수 있습니다4. 묵시적 계약갱신시에는 3개월 전 통보하면 나갈 수있다고 하던데 그럼 매수자는 집주인이 알아서 구해야 되는건가요??현재 계약이 묵시적 갱신인지 차치하고 묵시적 갱신중 임차인은 언제든지 해지 통지가 가능하고 3개월후 효력이 있습니다차기 임차인, 매수인 등은 기존 임차인이 신경 쓸 사항은 아닙니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.작년에 말씀하신 것 때문에 지금 말씀하시는 것이 효력이 있는지 궁금하신 것 같은데요 결론적으로 말씀드리면 이번에 말씀하신 해지 통지 효력이 있습니다 계약기간의 종료나 연장 계약의 변경 등은 계약 종료 6개월에서 2개월전 사이에 상호 통지하여야 되는 사황으로 현재 통지하되는 유효한 기간 내에 있습니다 그리고 이 기간 내에도 자신의 통지를 신리하여 상대에게 손해가 발생하지 않는 한 변경이 가능합니다 가급적이면 통화 보다는 문자 등으로 객관적인 근거를 남겨 놓으신다면 더 좋을 것 같습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상대적인 것이라 말씀드리기는 어렵지만 사회적인 경험이 많고 유관업에 종사하시는 분이라면 그렇게 어렵지는 않습니다.그래도 1년 정도는 공부하는 시간을 보통 거치는 것 같고요시간이 촉박하지 않다면 기초이론부터 여유 있게 공부하시되 좀 시간이 부족하고 어렵다고 느껴지면 1차와 2차를 나누어서 문제위주로 공부하는 방법도 요령이 될 수 있습니다 건투하시길요

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.애매한 사정이군요 원론적으로 임대인의 입장에서는 계약 종료일 전에 보증금을 돌려줄 의무는 없기 때문에 자칫하다가는 날짜를 맞추기가 어려울 수도 있습니다 우선 임대인에게 사정을 말씀하시고 조금 일찍 집을 뺄 수 있는지 그리고 부동산에서 빠르게 전세 입자를 구할 수 있는지를 확인하셔야 되는데 모든 건 예상이기 때문에 만일의 경우에 지인 찬스를 쓰더라도 보증금에 해당하는 금액을 채용할 수 있는지 이것을 우선 확인하는 것이 중요할 것 같습니다 잘 해결되시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사진상으로 볼 때 우리 층 누수이거나 외부 대기화에 온도 차 때문에 의한 결로 현상 둘 중에 하나인 것으로 보입니다 현상이 일어났을 때 바로 바로 임대인에게 소통하셔서 내용을 알려 주세요누수나 결로에 대해서 임차인의 귀책 사유가 아닌 한 임차인의 책임은 없습니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.목표는 집값 잡기와 투기 근절인데 엉뚱하게 전세 찾는 서민 분들이 피해를 본 다거나 전세물량 감소로 주거환경이 더 나빠지고 주택 처분으로 자신의 포트폴리오를 조정하고 싶은 국민들이 자유로운 경제활동을 추구하지 못하도록 하는 것시장을 마비시키고 자꾸만 제한을 가하는 것은 필연적으로 폐해가 나타납고 있습니다.규제의 반작용으로 더 올라가려고하는 반등심리도 생기는 것 같아요완벽한 정책은 없겠지만비밀리에 공격하듯이 정책을 발표하지 말고 여러 환경에서 시뮬레이션도 하고내 놓은 정책이라도 폐해가 보고되면 조정도, 거두어 들이는 것도 좀 유연해졌으면 합니다모든 정책의 권한을 정부가 갖는다고 착각하지 말고 집단 지성의 힘이 더해져 더 상식적인 대책이 준비된다면 더 효율적이 되지 않을까 생각합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.걱정이 되실 것 같은데요 그렇지만 너무 신경 쓰지 마세요 실무에서 보면 대출 조건으로 들어오는 분들이 어느 정도 체크를 하고 들어오고 은행에 접수를 할 때도 체크가 한번 더 되기 때문에 아직 확정승인이 안 되었다 하더라도 부결될 가능성이 극도로 적습니다 그래도 좀 불안하시다면 새 임차인을 중개하는 부동산에게 상황을 말씀하시고 데출 진행현황을 체크하시기 바랍니다잘 해결 되시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 상황을 기준으로 보면, 강원도 횡성과 같은 인구감소지역에 있는 기준시가 1억 원 미만의 농가주택은 세법상 일정 요건을 충족할 경우 주택 수에서 제외되는 주택으로 취급됩니다. 이 제도는 도시 거주자가 지방의 소규모 주택을 보유했다는 이유만으로 다주택 규제를 받지 않도록 하기 위한 취지입니다. 따라서 수도권에 여러 채의 아파트를 보유한 상태에서 이런 농가주택을 추가로 취득하셨더라도, 해당 농가주택은 원칙적으로 주택 수 계산에서 빠지게 됩니다.말씀하신 계획처럼 2026년 말까지 수도권 아파트 한 채를 제외하고 나머지 주택을 모두 매도하게 되면, 세법상으로는 농가주택을 제외한 도시 아파트 1채만 보유한 1주택자 상태가 됩니다. 이 상태에서 2027년 이후 거주 중인 수도권 아파트를 매도하게 되면, 다른 요건만 충족된다면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 즉, 농가주택을 보유하고 있더라도, 해당 주택이 주택 수에서 제외되는 요건을 유지하고 있다면 비과세 판단에는 영향을 주지 않게 됩니다.다만 이 판단은 농가주택이 계속해서 인구감소지역에 위치하고, 기준시가 1억 원 미만이며, 농가주택으로 인정되는 요건을 유지하는 경우에 한정됩니다. 만약 기준시가가 1억 원을 초과하거나, 농가주택으로 보기 어려운 형태로 바뀌거나, 지역 지정이 변경되는 등의 사정이 생기면, 그때부터는 주택 수에 포함될 수 있고 세금 결과도 달라질 수 있습니다.정리하면, 현재 설명해 주신 조건과 계획이 유지된다면 횡성의 농가주택은 주택 수에 포함되지 않고, 향후 수도권 아파트만 남긴 상태에서 이를 매도하실 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 다만 실제 매도 시점의 법령과 주택의 개별 요건에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 최종 결정 전에는 세무사나 세무서 상담을 통해 한 번 더 확인하시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.제한물권이 설정되어 있고 압류까지 있는 오피스텔을, 전입신고도 할 수 없는 상태에서 선납금과 예치금을 내고 계약하는 구조는 거주 자체는 가능할 수 있으나 임차인에게 매우 불리한 계약이라고 정리할 수 있습니다. 겉으로는 “지금 당장 경매가 진행 중이 아니니 문제없다”는 말이 맞을 수 있지만, 법적으로 보면 이미 채무 문제가 드러난 물건이기 때문에 언제든 경매로 넘어갈 가능성이 있고, 그 위험은 고스란히 임차인이 떠안게 됩니다.등기부등본상에 압류, 가압류, 근저당 같은 제한물권이 있다는 것은 집주인의 재정 상태가 안정적이지 않다는 신호입니다. 특히 전입신고가 되지 않는 오피스텔이라면, 임차인은 대항력이나 우선변제권을 가질 수 없어 경매가 진행될 경우 보증금이나 선납 월세를 법적으로 보호받기 어렵습니다. 즉, 문제가 생기면 “세입자”라기보다는 단순한 점유자에 가까운 지위가 되어, 권리 주장이 거의 불가능해집니다.만약 거주 중에 실제로 경매가 진행된다면, 보증금이나 선납 월세가 남아 있더라도 계속 버티면서 살 권리가 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 새 소유자가 명도를 요구하면 법적으로 퇴거해야 하고, 그 과정에서 이미 낸 예치금이나 선납금은 돌려받기 매우 어려운 구조가 됩니다. 그래서 “경매만 아직 안 됐으니 괜찮다”는 말은 안전하다는 의미라기보다, 아직 문제가 터지지 않았을 뿐 위험은 그대로 남아 있다는 뜻에 가깝습니다.결국 이 계약은 당장 입주해 사는 데는 큰 문제가 없어 보일 수 있지만, 한 번 상황이 틀어지면 임차인이 보호받을 수 있는 장치가 거의 없는 형태입니다. 제한물권이 있는 데다 전입신고도 되지 않고, 선납금까지 요구되는 조건이라면, 법적 안정성 측면에서는 리스크가 큰 계약으로 보는 것이 맞습니다. 이런 점을 종합하면, 이 오피스텔 월세 계약은 “살 수는 있지만, 문제가 생기면 손해를 감수해야 하는 구조”라고 요약할 수 있습니다.단기인 거주기간, 지불비용의 상대적 가성비, 조기경매등 거주권 침해시 대응 대안 등이 마련되어 있다면 고려하여 판단하여야 할 문제입니다