답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.디딤돌 대출과 보금 자리 론은 무 주택 세대 주를 주요 지원 대상으로 하며, 조 부모님 댁(아버지 소유)에서 세대 분리를 통해 이를 충족할 수 있습니다. 다만, 실제 생활 독립 여부와 세대 구정 조건을 엄격히 확인해야 합니다. 1. 조 부모님 댁 세대 분리를 통한 무 주택 세대 주 자격 : 아버님께서 해당 주택을 소유하고 계시므로, 이곳으로 세대 분리를 하셔도 정책 모기지 대출의 무 주택 요건(세대 원 전원 무 주택)을 충족하기 어렵습니다.다만, 부모님 연세(만 60세 이상) 등 특정 조건에서는 예외가 있을 수 있으니, 해당 대출 상품의 세부 요건을 확인해 보셔야 합니다.2. 세대 분리 시 세금 및 정책적 불이익 여부 : 소유권 이전이 없으므로 세대 분리 자체로는 추가 세금은 없습니다. 하지만 아버님 소유 주택으로 세대 분리 시 디딤돌 / 보금자리론 무 주택 요건을 충족하지 못하여 대출 이용이 어려워지는 것이 가장 큰 '정책적 불이익'입니다.3. 1 주택 2 세대 주 여부 :하나의 주택에 법적으로 두 명의 세대 주가 인정되는 경우는 없습니다. 세대 분리는 별도의 세대를 구성하고 그 세대의 세대 주가 되는 개념입니다. 하지만 아버님 소유의 주택으로의 세대 분리는 위 1번 설명과 같은 이유로 정책 대출 무 주택 요건 충족이 어렵습니다.4. 무 주택 세대 주가 되는 다른 방법( 월세 1달 살기 등) :가장 확실한 방법은 현재 부모님 소유 주택에서 완전히 분리하여, 본인 명의의 주택이 없는 독립된 거주 공간(예 : 월세 방, 전세방)에 전입 신고를 하고 세대 주가 되는 것입니다. '월세 1달 살기'는 기간 보다 '물리적 /법적 분리'가 중요합니다.결론적으로, 정책 모기지 이용을 위해서는 신청자 및 세대 원 전원 무 주택이 핵심 조건입니다. 현 조 부모님 댁에 공동 세대 주로 등록하는 방식은 아버지(유 주택 자)와 동일 세대 내에 있게 되어 무 주택 세대 주 자격을 얻기 어렵습니다. 가장 확실한 방법은 예비 신랑 / 신부가 부모님 댁에서 주민 등록 상 주소 지를 완전히 분리하여 별도의 무 주택 주택(월세, 전세 등)에 세대 주로 전입 신고를 하는 것입니다. 결론 전후의 상황, 두 분의 소득 및 자산 기준 등을 종합적으로 고려하여 대출을 신청해야 하므로, 최종적으로는 주택 도시 기금(주택 금융 공사 또는 기금 수탁 은행)에 직접 문의하여 구체적인 심사 기준을 확인하시는 것을 강력히 추천 드립니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차 보호 법 상 임대인은 주택의 사용.수익에 필요한 수리를 해야 하며, 세입 자의 과실이 아닌 경우(예 :녹슬 음, 오래된 타일 떨어짐) 집주인이 책임집니다. 계약서에 자연 마 모가 아닌 훼손 시 원 상 복구"라고 명시되어 있다면 자연 마 모는 제외되므로 세입 자 책임이 아닙니다. 핵심은 '자연적인 마 모 및 노후화 '인지 아니면 '임차인의 고의 또는 과실에 의한 파손'인지 입니다. 1. 자연적인 마 모 및 노화 : 화장실 문이 습기 등으로 인해 녹슬어 닫히지 않는 문제는 보통 자연적인 마 모 및 노후화로 볼 수 있습니다.발 딛는 부분(문턱 등)이 자연스레 떨어져 나간 경우 역시 건물의 노후화나 통상적인 사용에 따른 마 모로 판단될 가능성이 큽니다.이러한 '주요 설비' 또는 '시간의 흐름에 따른 자연 손상'은 원칙적으로 임대인의 수리 의무에 해당합니다.2. 임차인의 고의 또는 과실에 의한 파손 : 만약 임차인이 문을 강제로 훼손했거나, 바닥을 부주의하게 파손한 증거가 명확하다면 임차인에게 수리 의무가 있습니다.결론적으로 본인의 경우, 5 년 간 거주하시면서 발생한 '녹슨 문'이나 '자연스레 떨어져 나간 바닥 부분'은 대체로 자연적인 노후화에 가깝다고 판단됩니다. 따라서 수리 비용을 직접 물어내고 가실 책임은 없으실 확률이 높습니다. 문제가 된다면 먼저 임대인 분께 상황을 정확히 말씀드리고, 문과 바닥의 상태를 사진이나 영상으로 찍어 함께 보여드리며 상의하시는 것이 좋습니다. 오랫동안 거주하셨기 때문에 임대인 분도 크게 시비는 걸지 않을 듯 합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재산세는 크게 주택, 토지, 건축물(주택 외) 등으로 나뉘어 부과됩니다. 일반적으로 재산세는 납세자의 부담을 분할하기 위해 연 2회 걸쳐 부과 및 고지 됩니다. 법적으로는 1년 치 재산세를 한 번 산정한 뒤, 그 금액을 두 번에 나눠 내는 것이라 "같은 세금을 분할 납부한다"는 의미에 가깝습니다.1. 7월 납 기 : 주택 분의 절반(50%)과 선방, 항공기 등 기타 재산에 대한 재산세가 부과됩니다.2. 9월 납 기 : 주택 분의 나머지 절반(50%)과 토지에 대한 재산세가 부과됩니다.만약 주택에 대한 재산 세액이 소액(예 : 10만 원 또는 20만 원 이하, 지자체 조례에 따라 다름)인 경우에는 납세 편의를 위해 7월에 한번에 부과되기도 합니다.재산세의 과세 대상 ==>재산세는 대지(토지 분)와 건물(건축물 분) 모두에 대해 부과되는 것이 맞습니다. 다만, 재산의 종류에 따라 조금 다르게 적용 됩니다.1 . 주택 : 주택의 재산세는 건물과 그 부속 토지를 통합하여 하나의 과세 대상으로 봅니다. 즉, 건물의 가치와 토지의 가치를 합산하여 재산세를 산정한 후, 이 금액을 7월과 9월에 나누어 부과하는 것입니다.2. 주택 외 건축물(상가, 오피스텔 등): 주택 외의 건축물은 건물 분과 토지 분을 따로 구분하여 과세합니다.건축물 분 :7월에 건축물에 대한 재산세가 부과됩니다.토지 분 : 9월에 해당 건축물이 깔고 있는 토지에 대한 재산세가 부과 됩니다.결론적으로, 재산세 납세 의무 자는 등기부 상 소유자, 즉 집주인이라서 고지서도 집주인 앞으로 발부 됩니다.집주인으로서 납부하시는 주택 재산세는 건물과 토지의 가치를 합쳐 계산된 세액이 7월과 9월에 절반 씩 나뉘어 고지 되는 것이며, 이는 정상적인 절차입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 두 주택 모두 실 거주 요건을 충족하지 못하셔서 양도세 비과세 적용이 어려운 상황입니다. A주택(2020년 3월 취득 후 조정 지역 변경)과 B주택(2025년 9월 비 조정 지역 취득) 모두 1 가구 1 주택 비과세를 위해서는 2년 실 거주 요건이 필요합니다.1. 매매 시 비과세 혜택을 받을 방법이 있을 까요? 없다면 어느 주택을 먼저 파는 것이 유리 할까요? 현재로서는 두 주택 모두 실 거주 요건을 충족하지 못해 비과세는 어렵습니다. 양도 차익이 큰 A주택(3억 원)을 나중에 매도하는 것이 유리합니다. B주택을 먼저 매도하신 후, A주택에서 2년 실 거주 및 보유 요건을 채워 비과세 혜택을 받는 전략이 세금을 크게 줄일 수 있습니다.2. B주택을 구입 시점으로부터 1년 후에 먼저 매매 시 세금 률은 어느 정도로 예상해야 하나요 ? B주택을 1년 후(2026년 9월) 매매하신다면,양도 차익 1억 원에 대해 약 70% 수준의 양도 세율(지방세 포함 약 77%)이 적용될 가능성이 높습니다.(1년 이상 2년 미만 보유 시 60% +지방세) 또한, 1 가구 2 주택 상태로 매도 시 양도세 중과가될 수 있으니,2026년 5월 9일 까지 인 정부의 중과 유예 조치 연장 여부를 주시하시는 것이 중요합니다.3. B주택을 먼저 팔고 A주택으로 들어가서 최소 의무 기간 거주한다면 추후 매매 시 1 주택으로 인정받아 양도세는 비과세는 적용 받을 수 있나요 ? 네, 이 방법이 양도세를 절감하는 가장 현명한 전략입니다. B주택을 먼저 매도하여 1 주택 자가 되신 후, A 주택으로 전입 하여 2년 이상 실제 거주하시면 A주택 매매 시 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. A주택은 취득 시점과 이후 조정 대상 지역 변경으로 인해 2년 실 거주 요건이 필수임을 기억하시면 됩니다.결론적으로, 2026년 5 월 9 일에 종료되는 양도세 중과 유예 조치의 연장 여부를 지속적으로 확인하셔야 합니다. B주택 매도 시점(2026년 9월)까지 유예 되지 않으면 세 부담이 급증할 수 있습니다. 현재의 상황과 목표를 고려할 때, B주택 먼저 매도 후 A주택 실 거주를 통한 비과세 전략이 가장 확실한 절세 방안입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.피 상속인 -상속인 A 혼인신고 시 ==>1 가구 2 주택 적용 여부 : 혼인신고 시 바로 1 가구 2 주택이 됩니다. 다만, 양도세 측면에서는 혼인 일로부터 5년 이내에 기존 주택 처분 시 일시적 2 주택 특례로 비과세 혜택 가능성이 있습니다.각자의 디딤돌 대출 영향 : 1 가구 2 주택이 되면 디딤돌 대출의 자격 요건을 위반할 가능성이 큽니다. 대출 약관에 따라 기한 이익 상실 또는 금리 변동 등의 불이익이 있을 수 있으니, 해당 은행에 반드시 문의하셔야 합니다.피 상속인 디딤돌 대출 승 계 여부 : 정책 자금 대출인 디딤돌 대출은 승 계가 거의 불가능합니다. 상속 시 대출금 상환이 필요하며, 상속인이 새 대출을 받거나 자금으로 상환해야 합니다. 이 경우, 상속 개시와 동시에 대출금은 상속인들에게 상속 채무로 승계되며, 은행은 상속인들에게 즉시 상환을 요구하거나, 상속인이 새로운 대출(일반 주택 담보 대출)로 대환 하도록 요구할 것입니다.상속 개시 후 A의 기존 주택 매매(3년 내) : 혼인 및 상속으로 인해 주택 수가 늘어나 복잡해집니다. 대출 승 계는 원칙적으로 어렵습니다.어떤 주택을 먼저 매매 할 지에 따라 세금 및 대출에 미치는 영향이 크게 달라질 수 있으므로, 전문가와 면밀히 상의해야 합니다.피 상속인-상속인 A혼인신고 미 신고 시==>상속권 여부 : 사실 혼 배우자인 A는 현행 법 상 상속권이 없습니다. 따라서 재산은 피 상속인의 친 자녀인 B,C에게 만 상속됩니다.C의 무 주택 자격 박탈 여부 : 주택 지분 만을 상속 받더라도 C는 유 주택 자가 됩니다. 이는 버팀목 대출의 무 주택 요건 위반으로 이어질 수 있으며, 향후 무 주택 자로서 받을 수 있는 혜택이 사라집니다.피 상속인 주택을 상속인 A의 단독 명의로 상속 받는 방법 ==>사실 혼 관계인 A는 법률 상 상속권이 없으므로 직접 단독 상속은 불가능합니다. 만약 A가 주택을 소유하기 원한다면 다음을 고려할 수 있습니다.피 상속 인의 유언 : 피 상속인이 생전에 A에게 주택을 유증하는 유언을 남길 수 있으나, 자녀들의 유류 분 청구 권이 발생할 수 있습니다.B,C의 증여 또는 매매 : BDHK C가 주택을 상속 받은 후 A에게 증여하거나 매매하는 방법이 있습니다. 이 경우 증여세 또는 양도소득세 및 취득세 등 상당한 세금 부담이 발생합니다.결론적으로, 이처럼 상속, 세금, 대출 문제는 각자의 상황과 법률 및 정책에 따라 매우 다양하게 적용됩니다. 문의 하신 상황은 디딤돌 대출이라는 정책 대출의 특성, 상속으로 인한 소유권 변동, 그리고 사실 혼/ 법률 혼 여부 등 복잡한 요건이 모두 얽혀 있습니다. 반드시 부동산 전문가와 상담을 하시고, 다양한 시나리오에 따른 세금 및 대출 영향을 시뮬레이션 해보고, 가족 모두가 충분히대화하여서로에 가장 합리적인 해결책을 모색하시기를 권합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가장 확실한 방법은 개별 상담입니다. 낙찰 받으려는 물건의 주소, 본인의 소득 및 기존 대출 현황, 주택 보유 수를 명확히 하여 경락 자금 대출을 취급하는 금융기관(은행, 보험사, 저축 은행 등)에 직접 문의하여 정확한 한도를 확인하는 것이 중요합니다.10.15 부동산 대책 이후 경락 자금 대출(경락 잔금 대출) 역시 일반 부동산 규제와 유사한 규제를 적용 받게 되었습니다. 특히, 주택 매매 및 임대사업자가 규제 지역 내 주택을 경락 받을 때 은행을 통한 경락 잔금 대출은 사실상 LTV(주택 담보 대출 비율) 0%에 가깝게 제한되었습니다. 이는 사업자로서 규제 지역 내 주택을 경매로 취득하려는 경우, 은행을 통한 대출을 받기가 매우 어려워졌다는 의미입니다. 대출을 더 받을 수 있는 방법에 대해 문의 주셨는데요. 이러한 규제는 주택 매매 및 임대 사업자를 대상으로 규제 지역에서 더욱 강화된 조치입니다. 대출 가능성을 높이기 위한 방법을 살펴보면 ==>매수 주체 변경 고려 : 사업자가 아닌 개인이 실수요 목적으로 경락 받는 경우 규제가 완화될 수 있습니다.비 규제 지역 검토 : 비 규제 지역에서는 LTV 규제가 상대적으로 덜할 수 있습니다.다양한 금융 기관 상품 비교 : 은행 외 저축 은행, 보험사 등 각 기관의 대출 한도와 조건을 꼼꼼히 비교해 보세요다른 보험 담보 / 신용 대출 활용 : 경락 주택 외 다른 자산을 담보로 하거나 신용 대출을 병행하는 방법도 있습니다. 결론적으로, 경락 잔금 대출도 이제 '주 담대 규제'의 범주 안에 들어왔습니다. LTV.DSR.다주택 규제 모두 일정 부분 적용되므로, 과거처럼 낙찰가의 70~80%를 대출 받기 어렵습니다. 하지만 소득 증 빙, 지역 선택, 명의 조정 등을 통해 합법적으로 한도를 최적화 하는 방법은 여전히 존재합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집을 구할 때는 "서울.의정부 접근성 + 너무 시끄럽지 않은 주거 분위기 + 산책하기 좋은 동네 + 여성 1 인 가구 안전 감" 이 네 가지가 핵심이라고 볼 수 있습니다. 질문 사항을 중심으로 판단했을 때 회룡 역 쪽 호원 동을 조금 더 추천하는 편이 더 맞아 보입니다. 회룡 역 인근 (호원 동) 을 추천하는 이유 ==>1호선 + 경전 철 환승 역이라 서울 접근성 좋고, 차량 이동 시에는 외곽 순환 도로 IC와도 가까워 출 퇴근 거점으로 무난합니다.역 주변으로 상권이 꽤 형성돼 있어서 '생활에 필요한 건 근처에서 웬만큼 해결되는 동네"느낌입니다.도봉상.북한산 축과 가까운 편이라, 자연.산책 선호하는 사람들 만족도가 꽤 높은 편이라는 평가가 많아요.아파트 단지 위주 구역이 많아서 , 의정부 역 앞 번화가 쪽 보다 상대적으로 주거지 분위기가 강하고 , 밤에 돌아다닐 때 체감 분위기도 다른 편이라는 얘기가 많습니다. 그리고 질문 자 님이 말한 "회룡 역 - 발곡 역 산 책 만족도 높았다"는 기억과 잘 맞는 환경 쪽이라 생각됩니다.결론적으로, 예전에 의정부 동에서 스트레스를 받으셨던 이유가 단순히 번잡함이었다면 발 곡 역 부근의 쾌적함이 더 끌릴 수 있지만, 독립해서 혼자 지내시기에 너무 조용하면 오히려 외로움을 느낄 수 있습니다. 호 원 동은 의정부 만큼 복잡하지 않으면서도, 서울로의 출퇴근이 편리하고 적절한 상권과 산책하기 좋은 환경까지 두루 갖추고 있어서 26세 여성 분이 안정적으로 생활하시기에 가장 균형 잡힌 선택이 될 것이라 생각합니다. 최종적인 결정은 본인이 할 것이므로 원하는 곳을 실제로 방문하셔서 낮과 저녁의 분위기, 마음에 드는 매물 주변 환경 등을 직접 느껴보시는 것이 가장 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.무게와 순도가 같더라도 가격에 차이가 나는 이유와 어떤 구리를 구매해야 가치가 있는지는 시장 상황, 유통 구조, 그리고 사용 목적을 종합적으로 고려해야 현명한 선택을 할 수 있습니다.무게와 순도가 같은 구리라도 가격이 차이 나는 주된 이유는 다음과 같습니다.시장 수요 및 공급 변동 : 구리 시장의 수요와 공급 상황에 따라 가격이 크게 변동 합니다.지역 별 운송 및 물류 비용 : 지역마다 운송 및 보관 비 등 물류 비용이 달라 가격 차이를 유발할 수 있습니다.구리의 형태(가공 여부): 원 재료(스크랩, 잉 곳)와 가동된 제품(전선 등)은 가공 과정의 인건비와 기술 료 때문에 가격이 달라집니다.거래 규모 및 유통 경로 : 대량 /소량 거래나 유통 과정의 마진 율 에 따라 최종 가격이 달라집니다.어떤 구리를 구매해야 가치가 있을 까요? ==>이는 사용 목적에 따라 달라집니다.1. 투자 목적(현물 투자) :99.9% 이상의 고 순도 구리(잉 곳, 전해 동 등 국제 표준 형태)가 좋습니다.런던 금속 거래소(LME)등에서 발표하는 국제 시세를 꾸준히 확인하며 매수 타이밍을 잡으십시오신뢰할 수 있는 대형 금속 거래 업체나 제 련 소를 통해 순도와 무게를 보장 받는 것이 안전합니다.2. 산업용 / 제품 제조 목적 : 전선 용, 합금 용 등 용도에 맞게 규격과 형태를 선택하고, KS 마크, ISO 인증 등 품질 인증을 확인하는 것이 중요합니다.결론적으로, '가치 있는 구 리'란 사용하려는 목적에 가장 적합한 물리적, 화학적 특성과 규격을 충족시키면서도 합리적인 가격에 구매할 수 있는 제품이라고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 연봉 2,700만 원(월세 전 약 225만 원)이시라면, 주거 비(월세 + 관리비)는 소득의 25~30%인 45만 ~55만 원 선으로 최대한 여유를 잡아도 60만 원 이내가 적정합니다. 하지만 공과 금 , 식비 등 다른 고정 지출을 고려하여 월세 비중을 25%이내로 맞추시는 것을 추천 드립니다.첫 자취를 위한 현실적인 조언은 다음과 같습니다.1. 예상 생활비 목록 작성 : 월세, 관리비 외에 공과 금(전기, 가스, 수도), 식비, 교통비, 통신비 등 모든 지출을 미리 계산하여 현실적인 예산을 세우세요.2. 안전 및 치안 확인 : 여성 분 이시라면 안전이 가장 중요하니, CCTV, 잠금 장치 등 치안 상태를 꼼꼼히 확인하고, 늦은 밤에도 주변 환경을 직접 둘러보세요3. 집 내부 및 편의 시설 점검 : 채광, 통풍, 수압, 배수, 냉난방 작동 여부를 확인하고, 직장 까지 의 거리, 대중 교통, 편의점 등 주변 인프라를 고려해야 합니다.4. 계약 전 보증금 보호 확인 : 특약 사항을 꼼꼼히 확인하고, 월세라도 보증금 보호를 위해 전세 보증 보험 가입 여부 등 안전장치를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.5. 첫 자취라면 이런 집이 좋습니다 : 풀 옵션 원 룸 (세탁기, 냉장고, 에어컨 포함), 관리비 항목 명확히 공개 된 곳 이며 반지하나 창문 없는 방은 권하지 않습니다. 그리고 위에서 언급 한 것처럼 회사와의 출 퇴근 거리를 최우선 적으로 고려해야 합니다.